Waardebepaling winkelvastgoed door gemeenten: waar gaat het mis?
Voor welke waarde u een kledingstuk, boek of televisie in de winkel legt is allemaal afhankelijk van de inkoopprijs en de marge. Van veel zaken is het makkelijk een waarde te bepalen, echter zijn er ook zaken waarvan de waardebepaling een stuk complexer is.
Zo moeten alle gemeenten in Nederland elk jaar een schatting maken hoeveel het onroerend goed waard is, zo ook van uw bedrijfspand. De complexiteit van de WOZ-waardering zorgt er jaarlijks opnieuw voor dat er veel fouten worden gemaakt.
De meeste gemeenten waarderen bedrijfs- en winkelpanden modelmatig. Dit houdt in dat er niet naar de specifieke situatie van het object en de directe omgeving wordt gekeken. Het resultaat hiervan is dat er een niet-marktconforme huur wordt aangehouden en dat er onvoldoende rekening wordt gehouden met de risico’s van het pand en de directe omgeving. Deze onderdelen zijn essentieel voor de WOZ-waardering en omdat elk bedrijf uniek is, dienen deze dan ook per object in kaart gebracht te worden.
Bij het waarderen van onroerend goed in de retailbranche worden vaak de volgende zaken door de gemeente niet goed ingeschat:
- De onderhoudstoestand van het gebouw.
- De ligging met de daarbij horende omgevingsfactoren. Een veel voorkomend probleem in deze tijd is de leegstand in winkelstraten en winkelcentra.
- De zogeheten ‘verborgen leegstand’: winkels zijn nog wel verhuurd, maar het huurcontract is reeds opgezegd.
- Gemeente gaat uit van een huurwaarde die hoger ligt dan het eigen huurcijfer.
- De objectafbakening is onjuist vastgesteld.
Een van Nederlands grootste groothandels wist met behulp van een specialist een forse OZB-besparing te realiseren. In het verleden werden dergelijke WOZ-bezwaarprocedures uitbesteed aan een partij die enkel en alleen een procedure opstart bij een minimale verhoging van 3%. Gek, aangezien ook zonder verhoging de WOZ-waarde te hoog vastgesteld kan zijn. Doordat de gemeente jaren uit was gegaan van een te hoge huurwaarde, wist Previcus de waarde met €793.000,00 te verlagen, een verlaging van ruim 16%. Met slechts één procedure werd de waarde duizenden euro’s per jaar verminderd. Over de gehele vastgoedportefeuille ligt de totale besparing nog vele malen hoger. Daarnaast werkt deze vermindering ook door in de andere WOZ-gerelateerde belastingen, zoals de waterschapsheffing en de vennootschapsbelasting.
Het is voor u waarschijnlijk geen groot nieuws dat u profijt heeft bij een lage WOZ-waarde. Echter, door geen aandacht te schenken aan de WOZ-beschikking of deze met te weinig kennis te beoordelen, betalen veel retailers jaarlijks nog onnodig te veel belasting. Omdat gemeenten vaak tekortschieten bij het waarderen van bedrijfs- en winkelpanden, is de kans op een forse verlaging dikwijls aanwezig.
Benieuwd waar uw besparingskansen liggen? Neem contact op met Previcus Vastgoed.
Foto: Elekes Andor [CC BY-SA 4.0], from Wikimedia Commons.
Laatste nieuws
- 26-04-2024 13:43 'Bouw één op de drie nieuwbouwwoningen loopt vertraging op door bezwaren'
- 26-04-2024 10:09 WDP bouwt warehouse van 9.125 m2 voor Kintetsu in Schiphol-Oost
- 26-04-2024 09:15 Foot Locker huurt in Creative Valley in Utrecht
- 26-04-2024 08:58 Reacties op huurwet: Neprom, IVBN en Aedes blij met duidelijkheid, Vastgoed Belang noemt het een schande
- 26-04-2024 06:00 Radio VJ: 'Helaas, geen rendement dus aanbod middeldure huurwoningen zal verschrompelen'
- 26-04-2024 05:59 4 juni congres: Juridische en financiële impact van de Wet Betaalbare Huur
- 25-04-2024 19:50 Tweede Kamer stemt in met Wet betaalbare huur
- 25-04-2024 17:23 Deze amendementen voor de Wet betaalbare huur zijn aangenomen
- 25-04-2024 14:59 ‘Een nieuwe generatie neemt het stokje over in de vastgoedtop’
- 25-04-2024 14:30 Deze projecten krijgen een bijdrage uit de laatste ronde Woningbouwimpuls
- 25-04-2024 14:20 BPD en 'thuis kopen voormalig Rabobankkantoor Eindhoven
- 25-04-2024 14:10 Onderzoekers: 'Jubelton werkte overbieden in de hand'
- 25-04-2024 14:00 KKR neemt moederbedrijf Hans Anders over van 3i
- 25-04-2024 11:15 Topvacature: Zelfstandige (kandidaat) makelaars voor uitbreiding naar landelijke dekking
- 25-04-2024 10:54 Blauwhoed en Koers tekenen voor 158 sociale en middeldure huurwoningen
- 25-04-2024 10:52 KPMG-rapport: Politieke inmenging en rentestijgingen grootste belemmeringen voor vastgoedbedrijven
- 25-04-2024 10:18 Radio VJ: 'We hebben de financieringsmarkt verslagen, waarom denkt iedereen dan dat de bank dicht is?'
- 25-04-2024 09:35 Meerderheid Kamer wil planbatenheffing tegen speculatie grondprijzen
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.