‘Rotterdam moet een stad zijn die nergens op lijkt’

VJ sprak met Vincent Taapken, ontwikkelaar en oprichter van New Industry, over zijn visie op Rotterdam. Net als andere steden heeft de tweede stad van ons land zich de laatste jaren sterk ontwikkeld. Rotterdam onderscheidt zich als de eigenwijze en moderne architectuur- en hoogbouwstad aan de rivier. Volgens Taapken is het essentieel, dat naast het vieren van de successen, er vooruit moet worden gekeken. “Naast de radicale transities die nodig zijn op het gebied van mobiliteit en klimaat, gaat het ook om het waarborgen van gelaagdheid en lokaliteit. Dit vraagt om duidelijke keuzes, sterk leiderschap en ruimte voor frisse en vernieuwende ideeën.”

Rotterdam viert hoogtijdagen. Volgens de laatste onderzoeksrapporten staat de Rotterdamse kantorenmarkt een recordjaar te wachten, meldt de gemeente dat er dit jaar gestart wordt met het bouwen van meer woningen dan ooit en schieten de woontorens als paddenstoelen uit de grond. Taapken is trots op zijn stad, maar hij vindt dat je juist nu scherp en kritisch moet zijn: “Het moet nu niet alleen gaan om kwantiteit, maar om diversiteit, kwaliteit en detail. Om je als stad te blijven onderscheiden in de toekomst, moeten je een stad worden die nergens op lijkt.”

Langere termijn waarde
En dat is precies waar Taapken zich hard voor maakt. Met zijn bedrijf New Industry blaast de stadsontwikkelaar sinds 2009 nieuw leven in industrieel erfgoed en creëert opzienbarende architectuur als aanjagers voor duurzame stadsontwikkeling. Focus hierbij is het ‘creëren van waarde’ zoals hij het zelf omschrijft. “Waarde is voor mij niet alleen financiële waarde, maar ook waarde op sociaal, maatschappelijk, cultureel vlak. Vastgoed is weer teveel een financieel product geworden en bouwen een doel op zich, terwijl we moeten terug gaan naar de basis. Het maken van groene en mooie plekken in de stad, waar mensen graag ontmoeten en verblijven, daar zit de langere termijn waarde.”

De ambities in het vorige week gepresenteerde coalitieakkoord van het nieuwe college B&W sluiten hierbij goed aan: investeren in mobiliteit, groen en duurzame energie met als doel een bereikbare, aantrekkelijke en gezonde stad voor een grote diversiteit aan mensen. Volgens Taapken is het realiseren van deze ambities echter niet alleen een taak voor de overheid. “Er ligt een belangrijke verantwoordelijkheid bij de ontwikkelaars en investeerders als creatieve en ambitieuze partners van de gemeente.”

Programmering en ontmoeting
“Rotterdam is van oudsher een stad die zich vooral richtte op de hardware; het functioneel en grootschalig bouwen van de fysieke stad. In de jaren tijdens de afgelopen economische crisis kantelde dit. Er is er steeds meer oog voor de software van de stad, waarbij kleinschaligheid, ontmoeting en programmering een belangrijke onderdelen zijn geworden van de stadsplanning,” vindt Taapken.

Maar het fysieke denken in Rotterdam is nog steeds diep geworteld. “Nu de economie weer op volle toeren draait en de vraag toeneemt, is het risico te vervallen in oude patronen van grootschalig bouwen en geld verdienen als doelen op zich. Het moet niet gaan over financiële winstmaximalisatie, maar winstoptimalisatie. Het verschil investeer je in het maken van meer kwaliteit, zowel sociaal, cultureel en fysiek.”

Taapken definieert kwaliteit, of ‘excellentie’ zoals hij zelf noemt, als een inclusieve stad met diversiteit, gelaagdheid en de juiste korrelgrootte. “Rotterdam moet beter worden in ook kleinere dingen doen. Alleen grote gebaren zoals bijvoorbeeld het Weena in de jaren ‘90 kunnen leiden tot onpersoonlijke en harde stad. We moeten niet gaan bouwen om te bouwen, maar juist streven naar een verbonden en voelbare stad in plaats van meetbaar.”

Cementsteenfabriek Van Waning en Co in Rotterdam.

Kleinschaliger en intiemer
Volgens Taapken moet Rotterdam vooral blijven doorgroeien als een belangrijke architectuur- en hoogbouwstad. “De iconen zijn belangrijk voor het metropolitane karakter van de stad. Het maakt haar uniek. Maar ik pleit er ook voor dat Rotterdam meer aandacht geeft aan de kleinschaliger, wijkgerichte ontwikkelingen zoals Villa van Waning, Noordsingel Lofts en House of Cool. Dit soort projecten zorgen voor gelaagdheid en schaal die bijdragen aan meer intieme stad.”

De verleiding is groot om onder druk van de marktvraag nu weer vooral op grote schaal te gaan bouwen ontwikkelende bouwers en corporaties. Maar juist nu is ook tijd en aandacht nodig voor de invulling van kleinere kavels en projecten die zorgen voor meer samenhorigheid en eigenaarschap op wijkniveau.

Betaalbaarheid
En dat is precies wat volgens Taapken moet worden gewaarborgd. Doordat de huurprijzen alsmaar oplopen, wordt het voor startende en lokaal gewortelde ondernemers steeds moeilijker om zich te handhaven. Een voorbeeld is de succesvolle Fenix Food Factory.

“Deze lokale smaakmakers hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan het recente succes van de stad, maar dreigen nu te verdwijnen doordat de nieuwe ontwikkelingen de huisvesting simpelweg te duur worden. In de plaats daarvan komen vaak dan (inter)nationale ketens die je in elke andere stad ook vindt. Dat geldt ook voor de retail, waarbij Rotterdam straks de meeste oppervlakte Primark van Nederland heeft. Wat maakt Rotterdam dan nog uniek?”

Taapken vervolgt: “De oorzaak is dat in het vastgoed rendementen worden gestapeld: de gemeente verdient aan de verkoop van de grond, de ontwikkelaar en bouwer verdienen aan het realiseren en het verkopen van het vastgoed, de belegger verdient aan de cashflow van het vastgoed. Uiteindelijk betaalt de exploitant een steeds hogere huur.”

Noordsingel Lofts - artisan architects

Lokaal eigenaarschap
Om te voorkomen dat lokale en bijzondere exploitanten de huren niet meer kunnen betalen en verdwijnen, heeft Taapken voorgesteld dat de ondernemers achter Fenix Food Factory de mogelijkheid moeten krijgen een deel van het vastgoed in Fenix 2 loods casco te kopen. “Op deze manier kunnen zij fasegewijs investeren en worden zij beloond voor het pionieren en kunnen zij op langere termijn wortelen. Op deze manier kan je als stad verder ontwikkelen, zonder je lokale en unieke karakter te verliezen.”

Eigen voorbeelden zijn de verkoop van de herontwikkelde loodsen aan de Piekstraat en Noordsingel Lofts, de recente ontwikkeling van New Industry samen met artisan architects en Westpoint Beheer, gelegen op de hoek van de Noordsingel en de Tollensstraat in Rotterdam. Op de begane grond wordt een kleinschalige espresso-wijnbar gerealiseerd. “Wij hadden als ontwikkelaar meer kunnen verdienen door een extra woning te realiseren in plaats van horeca, maar dit is een belangrijke verbindende hoek van de stad. Wij hebben nu een lokale exploitant gevonden aan wie wij de ruimte tegen een scherpe prijs verkopen.”

“Op deze manier bindt je ondernemers aan de stad en creëer je unieke ontmoetingsplaatsen. De ondernemers profiteren mee aan de waardeontwikkeling van het vastgoed en het lokale ondernemerschap wordt beloond. Zo ontwikkel je een stad die nergens op lijkt,” zegt Taapken tot slot.