‘Logistiek vastgoed is zoveel meer dan distributiecentra voor e-commerce’

Het beursgenoteerde vastgoedbedrijf WDP wordt een steeds belangrijkere speler in Nederland. Met meer dan 2,7 miljoen m2 aan vastgoed in Nederland en circa 450.000 m2 aan projecten in de Nederlandse ontwikkelingspijplijn ziet de van oorsprong Belgische vastgoedspecialist nog genoeg kansen. VJ sprak met CEO Joost Uwents over de Nederlandse markt en hoe ‘agglologistiek’ de toekomst heeft. “In de logistieke magazijnen en warehouses maakt men tegenwoordig het verschil.”

WDP begon het jaar sterk met drie grote grondaankopen in Nederland: voor €57 miljoen heeft de belegger 280.000 m2 aan grondposities gekocht. Het gaat om bestaande locaties in Bleiswijk en Schiphol en een nieuwe locatie in 's-Hertogenbosch. De grondposities zijn goed voor een ontwikkelingspotentieel van circa 150.000 m2.

Vooral Bleiswijk heeft de aandacht van WDP. Volgens Uwents is dit de perfecte uitvalsbasis voor wat hij noemt ‘agglologistiek’, stadslogistiek gericht op de stedelijke agglomeratie van de Randstad. “In Parijs en Londen spreek je over 15 miljoen mensen die daar wonen, maar in Nederland heb je eigenlijk geen steden van dat formaat. Behalve als de Randstad als één grote stad. En Bleiswijk ligt daarbij perfect gelegen en is een goede uitvalbasis voor de agglologistiek.”

Uwents vertelt: “Nu de economische crisis achter rug is, zie je dat de logistieke sector flink aan het uitbreiden is en daarbij neemt de economische groei van Nederland ook toe. Die twee dingen samen zorgen ervoor dat bedrijven weer toegang krijgen tot financiering en kunnen expanderen. Daarbij zijn de wensen van consumenten veranderd: alles moet ready to eat zijn of binnen één dag thuisbezorgd. Dat betekent dat de logistieke sector ook mee moet veranderen.”

Mediq in Bleiswijk

Knooppunt voor de Randstad
En Bleiswijk gaat volgens Uwents daar een belangrijke rol in spelen als ‘agglologistiek’ knooppunt voor de Randstad. In 2014 is WDP ingestapt met de aankoop van 10.000 m2 van een ontwikkelaar voor een pand van MRC Transmark, een distributeur van pijpen en ventielen. Uiteindelijk heeft WDP alle grond die de ontwikkelaar in portefeuille had overgenomen en in 2018 hier zes verschillende distributiecentra gerealiseerd van in totaal 73.000 m2, een investering van circa €60 miljoen. Uwents: “Daarbij hebben we nog 72.000 m2 aan ontwikkelpotentieel in de portefeuille zitten voor Bleiswijk en denken wij nogmaals op termijn €60 miljoen te gaan investeren.”

Kleinere metrages en efficiëntie
De bedrijven die zich in Bleiswijk hebben gevestigd richten zich allemaal op de Randstad. “Het doel van het vastgoed is anders dan bijvoorbeeld bij een Europees distributiecentrum in Tilburg. Goederen hoeven niet langdurig opgeslagen te worden, maar moeten verzameld worden en daarna meteen just-in-time afgeleverd worden. De meerwaarde van Bleiswijk zit in het snel kunnen leveren van goederen. Grondprijzen zijn hier ook duurder dan in het Zuiden, dus om dit te compenseren moet je dus lagere transportkosten kunnen realiseren.”

Dit soort partijen hebben veelal kleinere wensen, een locatie van circa 10.000 tot 20.000 m2 is voldoende. Duurzaamheid speelt daarbij volgens Uwents een rol. “Maar het is een combinatie van investeringen en optimalisatie van transportkosten. De beste kilometer is nog steeds de kilometer die niet gereden hoeft te worden. Dus zo efficiënt mogelijk werken, door bijvoorbeeld goed na te denken over je locatie en dichterbij het gebied te zitten dat je wil bevoorraden, dus kiezen ze voor Bleiswijk.”

Flexibele en gezonde markt
Uwents is tevreden over de kansen in de Nederlandse logistieke markt, hij spreekt van een gezonde markt. “Er zijn nog altijd genoeg huurders te vinden en we kunnen als belegger snel schakelen in het aanbod van panden. Het duurt ongeveer een jaar tot anderhalf jaar voordat een gebouw volledig is ontwikkeld en gebruiksklaar is. Dat geeft ons flexibiliteit om in te spelen op de vraag vanuit de markt. Het is niet zoals bij het realiseren van een groot retailpark of een kantorenontwikkeling op de Zuidas dat je al vijf of meer jaren van tevoren moet beslissen hoeveel vraag er gaat zijn en speculerend moet bouwen.”

Er is dus nog genoeg aanbod, maar de eisen van huurders zijn wel veranderd. “Huurders investeren zelf veel meer. De hallen waar enkel rekken in staan is niet meer de standaard, dat gebeurt nog zelden. Als we kijken naar Bleiswijk hebben al onze huurders in de logistieke panden geïnvesteerd, zo heeft bijvoorbeeld Mediq een volledig geautomatiseerd magazijn, heeft Total Exotics geïnvesteerd in hun rijpcellen voor mango’s en avocado’s en heeft Toolstation een zware mezzanine gerealiseerd.”

Mediq in Bleiswijk.

Langere huurcontracten en meer investeringen
Volgens Uwents hebben deze veranderde eisen ook impact op de huurcontracten. “Doordat er meer wordt geïnvesteerd willen huurders ook langere huurcontracten afsluiten. Soms ook niet, maar je merkt wel hoe meer een huurder investeert, hoe langer zij blijven. Het is geen sport binnen het logistiek vastgoed om elke drie jaar te verhuizen, dat brengt teveel onzekerheid met zich mee. En zeker niet zolang huurders tevreden zijn en genoeg ruimte hebben om hun dagelijkse boterham te verdienen.”

Uwents vervolgt: “Het klassieke model blijft 5 + 5 jaar, maar er zijn ook langere en kortere varianten mogelijk. We maken daarbij soms gebruik van incentives, zeker als we een langjarige relatie aangaan met een huurder. We denken dan mee in de opstartfase, als er bijvoorbeeld nog veel gebouwd moet worden in het pand voordat een huurder echt van start kan. Voor ons is contractuele duur van één pand niet het belangrijkste, het gaat erom dat de gemiddelde bezettingsgraad van onze gehele portefeuille van 4 miljoen vierkante meter goed is en dat onze huurders nog iedere dag tevreden zijn.”

In de logistieke magazijnen en warehouses maakt men tegenwoordig het verschil. 

Logistiek is meer dan e-commerce
Toch is Bleiswijk niet de enige locatie die interessant is zegt Uwents. “Logistiek is zoveel meer geworden dan e-commerce. Het draait niet alleen om grote distributiecentra, maar ook om de last mile, pakketbezorging en just-in-time delivery. Maar eigenlijk is logistiek het hart van iedere tak van het bedrijfsleven. In de logistieke sector gebeurt het vandaag, productie en verkoop zijn weer onderdeel geworden van de logistieke keten.”

“Kijk bijvoorbeeld naar Mediq – als farmaceutisch bedrijf produceert het, verkoopt het en distribueert het medicatie. Hetzelfde voor Total Exotics, rijpen gebeurt op locatie en wordt daarna meteen geleverd aan supermarkten. In de logistieke magazijnen en warehouses maakt men tegenwoordig het verschil. Dankzij technologische innovatie en digitalisering gedreven door de vraag van consumenten.”

Focus op grond ontwikkelen
In het groeischema van WDP voor 2016-2020 staat €1,25 miljard ingepland voor groeimarkten Nederland en Roemenië. In totaal heeft WDP voor circa €750 miljoen aan aankopen gedaan en is er voor €100 miljoen aan ontwikkelingspotentieel geïdentificeerd. Uwents: “We hebben afgelopen tijd een groot aantal aankopen gedaan in Bleiswijk, Schiphol, Den Bosch, Nieuwegein, Breda en Barendrecht. Maar aankopen zijn duur dus we willen ons nu vooral richten op de projecten en het ontwikkelen van de grond naar logistiek vastgoed. Daar hebben we circa €200 miljoen voor begroot.”

€80 miljoen eigen vermogen
Volgens Uwents is het beursgenoteerde WDP constant bezig met de financiering van hun projecten. “We matchen altijd ons eigen vermogen met dat met vreemd vermogen. Dus als we €100 miljoen zelf investeren dan halen we hetzelfde bedrag ook elders op. Zoals via de Amerikaanse Green Bond deal eerder dit jaar of het herinvesteren van het jaarlijkse dividend.” Zo’n 70% van de investeerders van WDP hebben besloten om hun jaarlijkse dividend weer in WDP te steken en samen met de 20% van het dividend die de belegger altijd herinvesteert, levert dit een kapitaalinjectie op van €80 miljoen. “Op dit moment hebben we zo’n €100 miljoen extra schuld en €80 miljoen aan extra eigen vermogen. De volgende geldstroom die we zullen aanboren zal waarschijnlijk een bancair krediet zijn,” zegt Uwents tot slot.