Column DCMF: Hoezo dure bouwfinanciering?
Snapt u het nog? Ik namelijk niet. Inmiddels is DCMF 5 jaar actief in Nederland met het verstrekken van tijdelijke vastgoedfinancieringen en hebben wij honderden vastgoedondernemers kunnen financieren zodat zij - ondanks het verslechterde financieringsklimaat - toch konden blijven ondernemen. En toch vindt een aantal ons te duur.
Commerciële woningen opknappen en verkopen in de vrije markt, leegstaande kantoren, scholen en gemeentehuizen transformeren naar appartementen, alle soorten van aanvragen hebben onze bureaus in Amsterdam Zuidoost gepasseerd.
Voor geen goud
Inmiddels hebben ik en mijn collega’s geleerd hier rustig en diplomatiek mee om te gaan. Wij leggen altijd uit dat een goed project afhankelijk is van meerdere factoren dan alleen de prijs van de financiering. Of een project ‘klopt’ hangt namelijk ook af van onder andere de inkoopprijs van het object, de verbouwingskosten, de periode dat de verbouwing of transformatie in beslag neemt en tot slot de juiste verkoopprijs.
Echter zonder dat mijn gesprekspartner over al deze zaken openheid heeft gegeven, heeft hij toch al de beslissing genomen dat de prijs van de financiering te hoog is en dat we daarom niet tot zaken komen.
Voorbeeld
U als lezer bent uiteraard die vastgoedondernemer die het wel snapt en wel alle bovengenoemde punten in ogenschouw neemt. Al die andere lezers neem ik toch even mee in een gesprek wat zich onlangs afspeelde.
Vastgoedondernemer Jansen* koopt en renoveert meerdere woningen en appartementen per jaar en verkoopt deze in de vrije markt. Hij draait een gezonde winst en financiert alles met eigen middelen uit privé. In privé ontvangt hij een rentevergoeding van 5% over het uitstaande saldo. Het uitstaande saldo bedraagt gemiddeld genomen €1.000.000. Op basis van zijn gerealiseerde projecten leert een berekening dat hij na aftrek van de bovengenoemde financieringskosten een rendement draait van afgerond 20%.
Daar hij echter door wil groeien, zoekt hij externe financiering. Na de introductie worden de producten van DCMF besproken, waarna de heer Jansen direct de beslissing neemt dat DCMF fors te duur is.
Aangezien ik natuurlijk het gesprek had voorbereid, was ik in het bezit van een berekening** waarin het rendement in euro’s en procenten berekend was met ‘die dure lening van DCMF’. In absoluut getallen werd er inderdaad per project minder euro’s verdiend, het rendement op zijn eigen geld schoot echter van bovengenoemde 20% naar 135%. Beiden logisch: enerzijds hogere rentekosten, dus lagere verdiensten, anderzijds een optimale hefboom omdat er fors minder eigen geld in geïnvesteerd hoefde te worden, waardoor het rendement op die lagere inbreng groter wordt.
Hierdoor veranderde de houding van Jansen. Toen ik hem daarna de volgende berekening liet zien, waaruit bleek dat hij met dezelfde hoeveelheid vermogen uit privé wel vijf projecten tegelijk zou kunnen oppakken, viel de puzzel helemaal op zijn plaats.
De eerste leningen zijn inmiddels tot beider tevredenheid gepasseerd. De groeiambitie wordt dit jaar hierdoor realiteit, zonder dat er overigens direct vijf keer zoveel projecten opgepakt worden. Financieel zou dat wel mogelijk zijn, maar alle schakels in de keten kunnen niet ineens in de 5e versnelling gezet worden.
Denk hierbij primair aan het vinden van de juiste panden voor de juiste prijs en aan de beschikbaarheid van bouwteams. Bij elke nieuwe aanvraag spreken we elkaar uitgebreid en maken dan de tussentijdse balans op. Tevens voert DCMF zelf de bouwinspecties uit. Ook over het aantal contactmomenten was de heer Jansen ook zeer te spreken. Hij had nog nooit eerder iemand van een financier zo vaak gezien.
Conclusie
Probeer ik u met dit verhaal nu te overtuigen van het feit dat DCMF altijd de juiste partij is voor uw transformatiefinanciering? Nee! Uiteraard is de ‘cost of fund’ een wezenlijk onderdeel van uw beslissing of en project interessant is of niet. En natuurlijk zijn er andere aanbieders in de markt die een lager tarief hanteren dan DCMF. Daarnaast heeft u uiteraard een goede band met uw huidige vastgoedfinancier.
Maar als u in ieder geval bereid bent de rekensom goed te maken, in combinatie met een snelle acceptatie, een financier die persoonlijk betrokken is en creatieve oplossingen bedenkt, zou de conclusie kunnen zijn dat DCMF toch wel degelijk uw partner in tijdelijke vastgoedfinanciering is.
* omwille van privacy is dit niet de echte naam van de vastgoedondernemer
** u kunt de gemaakte berekening opvragen bij DCMF via info@dcmf.nl
Arnold van Hengstum is Manager Marketing & Sales bij DCMF (Dutch Commercial Mortgage Finance).
Laatste nieuws
- 10-05-2024 14:39 Saar Veneman nieuwe directeur-bestuurder bij Sité Woondiensten
- 10-05-2024 13:49 Modemerken huren 1.000 m2 in Gouden Bocht in Amsterdam
- 10-05-2024 10:51 Ontwikkelaars en grondeigenaren willen niet verder met gemeente De Bilt voor bouw 850 woningen
- 10-05-2024 09:38 Zonder het juiste personeel bij gemeenten gaan de doelstellingen van Hugo de Jonge niet gehaald worden
- 10-05-2024 09:11 Marie-Stella-Maris huurt winkelruimte aan de Meent in Rotterdam
- 10-05-2024 08:49 Hans Touw interim-ceo Springco
- 10-05-2024 08:41 Noord-Holland trekt meer geld uit voor extra personeel voor woningbouwprojecten
- 10-05-2024 08:00 Ondanks lagere inflatie toch huurgroei voor Eurocommercial
- 10-05-2024 07:39 IVBN: Overwaarde van senioren mag meetellen als inkomen voor huurwoning
- 10-05-2024 07:30 Huuropbrengsten CTP in eerste kwartaal met 17,5 procent gestegen
- 08-05-2024 20:29 Maersk huurt ruim 5.000 m2 op Segro Park Amsterdam Airport in Hoofddorp
- 08-05-2024 20:09 Heijmans koopt terrein Roba Metals IJsselstein voor bouw van 550 woningen
- 08-05-2024 16:20 Raad van State fluit Amsterdam in zes zaken rond Huisvestingswet terug
- 08-05-2024 15:44 Raad van State geeft groen licht voor realisatie 77 woningen in Koog aan de Zaan
- 08-05-2024 14:55 Van Wijnen, Van Agtmaal en Bergen op Zoom tekenen voor 94 woningen
- 08-05-2024 14:43 Zweden verlaagt rente naar 3,75 procent
- 08-05-2024 14:13 Noord-Holland wil kleinschalige woningbouw in MRA weer toestaan
- 08-05-2024 13:33 Inflatie daalt naar 2,7 procent in april
- 08-05-2024 13:26 Kwartaalcijfers JLL: Investeringsvolume op jaarbasis met 22 procent gestegen
- 08-05-2024 12:37 Rotterdam koopt winkels in strijd tegen leegstand
- 08-05-2024 12:08 Overzicht Amerikaanse kantorenmarkt: prijsdalingen van 70 procent inmiddels heel normaal
- 08-05-2024 10:30 Bax Music huurt 2.400 m2 winkelruimte in Woonmall Villa Arena Amsterdam
- 08-05-2024 09:10 1,5 miljard euro nodig om kantorensector aan klimaatdoel 2030 te laten voldoen
- 08-05-2024 08:51 Montea Nederland ziet logistieke beleggingsmarkt weer aantrekken
- 08-05-2024 08:39 Coolblue opent flagshipstore in Rotterdam
- 08-05-2024 08:36 Nieuwe bestuursleden voor DWIRE
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.