Vruchten plukken van marktwaardering
Nog niet zo lang geleden voldeed een taxatierapport van een A4’tje met een foto van het betreffende object, de waarde en de handtekening van de taxateur er onder. Eigenlijk had je dan geen idee waarop de taxateur zijn taxatie had gebaseerd. En juist die onderbouwing geeft betekenis aan de waarde. De enige manier om de waarde te kennen was toen een taxateur te vragen een traditionele taxatie te maken. Taxeren was een ambacht.
Geleidelijk is er afgelopen jaren veel geprofessionaliseerd in de taxatiebranche, wat ertoe heeft geleid dat taxateurs in staat zijn hun taxaties met veel meer data te onderbouwen. Dit geeft vastgoedeigenaren ook veel bruikbare inzichten die direct toepasbaar zijn. Deze professionalisatie is deels ingegeven door de behoefte van opdrachtgevers aan beter onderbouwde taxaties, deels ook door aangescherpte regelgeving.
Taxaties sneller en goedkoper
Slimme software heeft dit proces versneld, omdat software nieuwe mogelijkheden biedt ten opzichte van de traditionele manier. Niet alleen gaan taxaties veel sneller, ze zijn goedkoper en ook het proces is veel transparanter geworden. De taxateur onderbouwt zijn taxatie via een gestandaardiseerd en gecertificeerd model. Hierdoor is veel transparanter op basis waarvan de taxateur tot de betreffende waarde komt. Bovendien zijn de taxaties onderling veel beter vergelijkbaar geworden, dit helpt de taxateur zijn onderbouwing aan te scherpen. Opdrachtgevers kregen hiermee al veel meer inzicht in de onderliggende parameters op basis waarvan de taxatie tot stand kwam en in de waarde van de complexen en haar vastgoed.
Kansen Woningwet voor corporaties
Met de komst van de nieuwe Woningwet en het bijbehorende waarderingshandboek moeten alle corporaties hun bezit waarderen op marktwaarde. De voorgeschreven rekenmethodiek is de discounted cashflow methode. Als corporaties kiezen voor de Full versie wordt een beperkt aantal parameters vastgesteld door een externe taxateur. Hoewel het waarderingshandboek een groter aantal ‘vrijheidsgraden’ kent, zijn globaal genomen de disconteringsvoet, markthuur, leegwaarde, mutatiekans en exit yield de knoppen waaraan een taxateur zal draaien. Vanuit goed gebruik binnen taxatieprincipes zou je verwachten dat een taxateur, naast de DCF-waarde, ook een tweede toetsende methode toepast (bijvoorbeeld comparatief) en een uitgebreide toelichting geeft op de waardering, maar dit is niet wettelijk afgedwongen.
De volgende stap
Bovenstaande ontwikkelingen leiden ertoe dat álle corporaties beschikken over een onderbouwde marktwaarde van hun bezit en dat deze al heel veel beter is onderbouwd dan het ‘metaforische’ A4’tje. Maar de aandacht verschuift nu van de onderbouwing van de waarde naar de onderbouwing van de onderliggende parameters. Wat wordt de volgende stap?
Vandaag is het al mogelijk om op basis van ‘small data’ de gehanteerde parameters te onderbouwen. Een voorbeeld: het risicoprofiel van een complex druk je uit in een disconteringsvoet. Een percentage met grote invloed op de waarde. Een common practice is deze disconteringsvoet te ‘fileren’ in specifieke risico-opslagen op een risicovrije rentevoet. Het beleggen in verhuurd corporatievastgoed is al een belangrijke opslag om mee te beginnen, maar daarna kun je ook gestructureerd gaan rekenen aan specifieke locatie- en objectrisico’s door logische uitspraken te doen over onder andere het bouwjaar of de duurzaamheid.
Concrete voorbeelden
Een complex uit 1960 met energielabel F heeft een hoger risico dan een Nul op de Meter project dat vorig jaar is opgeleverd. Een complex dicht bij voorzieningen in een aantrekkelijke stadswijk heeft een lager risico dan in een wijk zonder voorzieningen met een hoge leegstand. Een ‘aangebroken’ complex valt moeilijker te verkopen dan een complex dat nog volledig in eigendom is. Enzovoort.
Maar meer en betere data kan corporaties nog een stap verder brengen. Misschien kunnen we in dat geval zelfs spreken over ‘big data’. Kunnen we een risicoprofiel van een object slimmer onderbouwen door ook de data van sensoren mee te nemen, zoals funderingsconditie en energieverbruik? Hoe kunnen we de data uit de Leefbaarometer slim gebruiken? Wat als we naast werkelijke verkoop- en verhuurreferenties ook de actuele zoekvraag kunnen betrekken? Of wat verder weg: wat zegt het sentiment op social media? Misschien leert ons dat een bepaalde buurt in trek raakt bij bepaalde doelgroepen. Hoe kunnen we dat gegeven op een slimme manier meenemen in de verwachte leegwaarde-, of markthuurontwikkeling? Echte innovatie met al deze data zit nog in de experimentele fase maar leidt snel tot toepassingen in de praktijk.
Wat levert goed onderbouwde marktwaarde dan nu concreet op?
Het geeft inzicht in de huur- en waardepotentie van de vastgoedportefeuille en de risico’s binnen de portefeuille. Hoe relevant is dat als u als corporatie tóch niet uw bezit wilt verkopen en geen commercieel beleid gaat voeren? Ook dan is het van belang dat het risico en (maatschappelijk) rendement goed in balans zijn en helpt het een gedetailleerde risicokaart van uw bezit te hebben. Daarnaast heeft u een uitstekend instrument in handen dat u als corporatie helpt bij het maken van verantwoorde maatschappelijke keuzes.
Bastiaan van der Mijl is Product Marketing Manager bij Reasult
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.