Gebiedsontwikkeling: meer dan onteigening en kostenverhaal
De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) heeft op 22 juni het advies ‘Grond voor gebiedsontwikkeling’ overhandigd aan demissionair minister van Infrastructuur en Milieu Melanie Schultz. De adviesraad zet in op het moderniseren van het grondbeleid en doet aanbevelingen voor de Aanvullingswet grondeigendom. Paul van Dijk van Akroconsult vindt in zijn artikel dat de oproep tot modernisering van het grondbeleid aanzet tot discussie maar is nog niet voldragen.
Grondbeleid is maatwerk
Harmonisatie en ‘ontregelen’ zijn belangrijke ontwerpeisen bij de Omgevingswet maar lijkt in een moderne visie op het grondbeleid juist minder gewenst. Rli pleit ervoor situationeel te putten uit een goed gevulde gereedschapskist met grondbeleidsinstrumenten, zonder voorkeur voor actief of faciliterend grondbeleid. Sinds de crisis in 2008 leek een onomkeerbare trend naar meer faciliterend grondbeleid te zijn ingezet.
Geconstateerd wordt dat in gebieden met een grote druk op schaarse grond de trend ten dele weer gekeerd wordt. Het is essentieel is in te zien dat er grote verschillen in markten en gebiedsopgaven. Maatwerk in grondbeleid is verstandig. Grote krapte op de woningmarkt wordt niet ingelopen met een faciliterende benadering van enkel binnenstedelijke productie. Een scherpere oproep tot actie in stedelijke regio’s was welkom geweest. Regionale verevening wordt geopperd maar dit krijgt geen invulling.
Actief faciliteren
Kernaanbeveling is dat facilitair grondbeleid krachtiger moet worden geïnstrumenteerd. Contractvrijheid tussen overheid en markt in de anterieure overeenkomsten moet vooral mogelijk blijven. De Raad doet de prikkelende suggestie om in het kader van faciliterend Grondbeleid wettelijk mogelijkheden te bieden aan gemeenten om de grondbeleidsinstrumenten die tot nog toe alleen aan de overheid ten dienste staan aan private initiatiefnemers door te leggen. Nu, dat is zeker een vernieuwende gedachte.
Bij de presentatie leidde dit direct tot discussie die zich onmiddellijk concentreerde op instrumenten voor grondverwerving. Nog afgezien van een zorgvuldige inhoudelijke uitwerking is dit primair een politieke kwestie.
Als het toevertrouwen of gunnen van ‘de’ grondbeleidsinstrumenten aan private partijen, in het kader van het in de kracht zetten van faciliterende grondbeleid, serieus overwogen gaat worden zal er meer debat volgen. Brede toepassing verwacht ik niet. Het zal eerst landelijk in het kader van de ontwikkeling van de Aanvullingswet discussie geven. Stel dat het landelijk mogelijk wordt, zal het ook in lokale politiek veel discussie geven. Een meer specifieke en praktische uitwerking is nodig om van de boeiende aanbeveling over het instrumenteren van private gebiedsontwikkeling tot een concrete aanpak te komen.
Stedelijke kavelruil
Teleurstellend, juist ook in perspectief van het voorgaande, is de ambivalente aanbeveling om de invoering van stedelijke kavelruil te schrappen; de Raad vindt de voorgestelde regeling vanwege het vrijwillige karakter van onvoldoende toegevoegde waarde. Tegelijkertijd constateert de Raad dat een gedwongen medewerking aan kavelruil een “emmer achter de boot” is. Dat pleit dan toch juist voor een vrijwillige aanpak? Naar mijn mening dus vrijwilligheid in de regeling behouden en, overeenkomstig de eerdere aanbeveling van de Raad, een concreter geïnstrumenteerde regeling.
Nu is vooral de zakenrechtelijke werking van een kavelruilovereenkomst een nieuwe wettelijke tool. Maar ook andere tools die een uitvoerende gemeente heeft, misschien niet specifiek aan te duiden als grondbeleidsinstrumenten, zouden mogelijk kunnen worden ingepast als een privaat initiatief als stedelijke kavelruil kan worden ‘gekwalificeerd’. Kostenverhaal of andere vormen van ‘value capturing’? Fiscale vrijstelling overdrachtsbelasting in de grondrouting? Doorleggen van verleggingsregelingen met nutsbedrijven? Initiatieven ladderdiscussies besparen.?
Een ‘label’ stedelijke kavelruil kan mogelijk ook herkenning aan banken bieden en zo financieringsbereidheid kunnen bevorderen en initiatiefnemers. Een steviger geïnstrumenteerde regeling zal initiatief én vrijwillige deelname kunnen aanmoedigen. Initiatieven waarmee een duidelijk algemeen belang gediend wordt kunnen (ook nu al) zelfs met publieke inzet van het onteigeningsinstrument worden gefaciliteerd.
Follow up?
De adviesraad zet in op een modern en breed toepasbaar grondbeleidsinstrumentarium voor de grote diversiteit van opgaven in gebiedsontwikkeling. Het advies van de Raad bevat interessante aspecten maar behoeft verdieping. Te liberaal of juist socialistisch, beide kritieken zijn al geuit. De demissionaire minister zal er niet meer direct uit kunnen tappen. Een mooie uitdaging voor een nieuwe minister ….van VROM in een kabinet dat wil verbinden?
Paul van Dijk is Partner Akro Consult
Laatste nieuws
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
- 18-04-2024 12:47 Habion verkoopt 94 sociale huurwoningen aan Den Reast Rentals
- 18-04-2024 12:30 Minister De Jonge: 'Groepswonen is omzeilen WWSO'
- 18-04-2024 11:17 'Bouwkosten blijven de komende jaren onzeker'
- 18-04-2024 11:09 Een op de vijf shopt online door wachtrij in de winkel
- 18-04-2024 10:36 Voormalig fabriekscomplex in Middelstum (Groningen) verkocht
- 18-04-2024 10:24 Dura Vermeer, Amvest en Ymere ontwikkelen 450 woningen in Hoofddorp
- 18-04-2024 09:30 Vastned verkoopt Rokin Plaza voor 100 miljoen
- 18-04-2024 08:10 Draisma Bouw realiseert markthal: een indrukwekkend project in houtbouw
- 18-04-2024 08:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 17-04-2024 16:16 Ruimte voor 9.000 woningen in Feyenoord City
- 17-04-2024 14:30 Particuliere belegger koopt 128 woningen en 29 bedrijfsruimten
- 17-04-2024 14:10 Aanbod huurwoningen Barcelona met 14 procent gedaald na huurprijsregulering
- 17-04-2024 13:48 Dura Vermeer herontwikkelt Laanderpoort tot nieuw hoofdkantoor ING
- 17-04-2024 13:07 Voorjaarsnota en vastgoed: Meer inzicht in de planning van nieuwe wetgeving
- 17-04-2024 11:00 Waarom is goed Project Control zo belangrijk bij vastgoedontwikkeling?
- 17-04-2024 10:37 Capital Value ziet tekenen van herstel op woningbeleggingsmarkt
- 17-04-2024 09:46 Paul Twigt Head of Real Estate Management bij Garbe
- 17-04-2024 09:19 Provincie Limburg onderzoekt mogelijkheid woningbouw rondom zes intercitystations
- 17-04-2024 09:17 Iroko ZEN koopt 5.200 m2 in Hengelo via sale-and-leaseback constructie
- 17-04-2024 09:12 Thuiswerkers wonen kwartier verder van werk dan niet-thuiswerkers
- 17-04-2024 09:04 Levelsplein koopt kantoorgebouw van 3.900 m2 in Hengelo
- 17-04-2024 08:52 Nieuwe huurders voor Laan van Nieuw Oost Indië 131-133 in Den Haag
- 17-04-2024 08:44 Gents huurt 140 m2 in centrum Utrecht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.