‘Crowdfunding is een gamechanger in vastgoedontwikkeling’

Crowdfunding doet langzaam zijn intrede in de vastgoedwereld. Wat zijn de kansen van crowdfunding voor de vastgoedsector? Een bijdrage van Laurens IJsselmuiden van Bouwaandeel.

Voor de kredietcrisis uitbrak in 2008 werd commercieel vastgoed in Nederland goed gefinancierd door banken, met een hoge loan to value. Dat is de laatste jaren niet meer het geval. Het uitbreken van de kredietcrisis en de daarop volgende economische malaise hebben er toe geleid dat banken meer kapitaal moeten aanhouden voor hun kredieten. Ook zijn de administratieve eisen opgevoerd waardoor met name kleinere ontwikkelingsprojecten niet meer lucratief zijn.

Geen financiering voor projectontwikkeling en beleggingen
Kleine vastgoedontwikkelaars kunnen voor hun financiering van bouwprojecten niet of nauwelijks meer terecht bij banken. Banken kunnen de risico’s die aan ontwikkelingsprojecten verbonden zijn moeilijk in hun risicomodellen kwantificeren. Voor vastgoedbeleggers die (her)financiering zoeken voor een vastgoedportefeuille geldt bijna hetzelfde. De banken geven zelf al aan dat hun rol gaat veranderen van kredietverstrekker naar mediator. Ze zoeken naar mogelijkheden van co-financiering of gestapelde financiering om klanten toch te kunnen bedienen. Dit biedt kansen voor alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding.

Waarde tijdens exploitatie
Crowdfunding voor vastgoed is in Nederland nog klein. De verwachting is wel dat de sector de komende jaren zal groeien. Online platforms en Social media bieden ontwikkelaars het podium om projecten te presenteren en te laten financieren door de crowd. Een bijkomend voordeel is dat aandacht voor projecten kan worden gerealiseerd voordat het project is gebouwd. Dit kan bijdragen aan een vliegende start van de exploitatiefase van het vastgoed.

Nieuw bij het crowdfunden van vastgoed is de directe betrokkenheid van particulieren bij vastgoedprojecten. Mensen die deel uitmaken van een ontwikkeling en die profiteren van de opbrengsten uit het vastgoed zullen de projecten gaan omarmen en actiever gaan gebruiken. Naast de financiering die een ontwikkelaar nodig heeft voor de realisatie van het vastgoed wordt er in een vroeg stadium een binding met geïnteresseerden gecreëerd. Bij interesse voor een project scharen zich investeerders achter een ontwikkeling, hetzij de functie komt hun leefomgeving ten goede, hetzij het project spreekt thematisch tot de verbeelding.

Crowdfunding is een gamechanger in vastgoedontwikkeling. Om projecten via crowdfunding gerealiseerd te krijgen moeten projectontwikkelaars niet een financiële instelling overtuigen, maar de crowd. Transparantie is dan een vereiste. Heeft de ontwikkelaar succesvolle projecten gerealiseerd, zal dit voor toekomstige ontwikkelingen investeerders ook vertrouwen geven. Dit maakt ontwikkelaars minder afhankelijk van financiële instellingen. Voor een gemeente kan crowdfunding ook effectief als graadmeter voor een ontwikkeling ingezet worden.

Concrete casus: Crowdfunding voor transformatie van Groningse watertoren
In het Rijksmonument Watertoren West worden 12 nieuwe appartementen, een top restaurant met uitzicht over Groningen en een expositieruimte ontwikkeld. Voor de transformatie gaat ontwikkelaar Vastgoed Noord Nederland €2.000.000 organiseren via Bouwaandeel.

De oude watertoren aan de Hofstede de Grootkade is 4 jaar geleden buiten gebruik gesteld. Binnenkort zal de toren weer een nieuwe functie in de stad vervullen. Intern worden 12 fraaie appartementen gerealiseerd. Op de bovenste twee verdiepingen komt een restaurant met prachtig uitzicht over de stad. De combinatie van appartementen in een monumentale watertoren maakt het wonen zeer exclusief. Op de begane grond is ruimte voor publieke exposities.

Als ontwikkelaar en belegger zag Jorbert Ludwig van Vastgoed Noord Nederland zijn kans. "De toren is voor veel Groningers een bekend en uniek object en bij uitstek een object voor transformatie naar luxe appartementen. In dit segment is er nauwelijks aanbod, de ontwikkeling van deze watertoren sluit ook goed aan bij de visie van de gemeente Groningen, die ook steeds meer kwaliteit eist. Van de toren iets moois maken en in woonbehoefte voorzien was voor mij een belangrijke drijfveer." Na verbouw biedt de toren 900m2 aan verhuurbaar woonoppervlak. Door het tekort aan huuraanbod in dit segment is het een welkome aanwinst.

Crowdfunding als marketing
Ludwig ziet de meerwaarde van een groep particuliere investeerders voor zijn plan. "Naast financiering is crowdfunding namelijk perfecte marketing voor de watertoren. Investeerders zijn straks ook de klanten in het restaurant. Hoe mooi is het om uit te gaan eten in het restaurant dat je met je eigen investering hebt mogelijk gemaakt. Indirect stel je dan ook nog eens je rentebetaling veilig. Voor transformatie van de watertoren is een investering nodig van €2.600.000. Vastgoed Noord Nederland wil daarvan €2.000.000 financieren via crowdfunding. Investeerders ontvangen 6% rente per jaar over hun inleg en eerste recht van hypotheek als zekerheid.

Groot draagvlak
Voor veel Groningers is de toren een landmark in de stad. Daarom is er voor gekozen om het uiterlijk van de toren zo veel mogelijk te behouden. Intern is een mooie balans gevonden tussen het private karakter van de appartementen en de publieke functies. De expositieruimte en het restaurant moeten de toren toegankelijk maken. ‘Met de crowdfunding en de publieke functies willen we de toren weer voor een deel teruggeven aan de stad en zijn bewoners’ De bereidheid om te participeren kan dan ook als graadmeter worden gezien voor het draagvlak voor het plan.
 

Laurens IJsselmuiden werkt voor Bouwaandeel

Over Bouwaandeel
Bouwaandeel is hét crowdfunding platform specifiek voor vastgoed. Op Bouwaandeel.nl staan vastgoedprojecten en beleggingsobjecten die (een deel van) hun financieringsbehoefte via crowdfunding willen organiseren. Als alternatief voor bankfinanciering, maar ook om een groep investeerders achter zich te krijgen of bekendheid te genereren voor hun project. De oprichters stellen zich ten doel om investeren in vastgoed voor iedereen toegankelijk en begrijpelijk te maken.

Op 23 maart is Bouwaandeel aanwezig op de Dag van de Vastgoedfinanciering. Wij nodigen u dan ook graag uit voor een kennismaking.

Grote foto is van Harry Brouwer