‘Toezicht en handhaving AFM moeten uit elkaar'

Een van de meest opmerkelijke uitspraken op het zeer druk bezochte Vastgoedfondsen Debat 2010 dat door Vastgoedjournaal.nl werd georganiseerd kwam van Huib Boissevain, directeur/oprichter van Annexum: "Het is eigenlijk maar raar dat toezicht en handhaving dus ook het opleggen van boetes bij de AFM in één hand zitten. Dat zou je uit elkaar moeten trekken, net zoals elders in het maatschappelijk leven, waar bijvoorbeeld politie er is voor de handhaving. Eenheid van belangen is vereist. Dat zou de kwaliteitsverbetering ook ten goede komen, want nu is wat er gebeurt bij de AFM zeer ontransparant."

Deze uitspraak volgde op een levendige discussie onder de debatdeelnemers over de stelling dat prospectussen alleen de toezichthouder dienen, en dat de belegger die nauwelijks leest. Die debatdeelnemers waren verder Kapé Breukelaar (directeur Capital Consult & Coaching), Niek Broeijer (CFO Hanzevast capital), Kor Streefkerk (CEO APF International) en Henri Lantsheer (Stichting CV in Nood). Het debat werd geleid door Rogier Hentenaar, hoofdredacteur Vastgoedjournaal en Jan Willem van der Kun, algemeen directeur van Adviesgroep Reyersen van Buuren.

Prospectus is er voor de AFM
Eigenlijk was iedereen het wel met de stelling eens dat het prospectus er vooral is voor de AFM. Van der Kun: "Een prospectus is een juridisch bindend document, voor de belegger wordt de vooraankondiging als informatiebron steeds belangrijker." En Boissevain: "Het prospectus is een indekkingsinstrument naar de toezichthouder vanuit de fondsaanbieder. Het is een keurslijf geworden door alle verplichte waarschuwingen die je moet opnemen. Op zichzelf juich ik dat toe, maar het wordt wel erg moeilijk om je met een prospectus te onderscheiden van de concurrentie."

Lantsheer constateerde dat beleggers inderdaad het prospectus niet lezen, maar dat alles er wel in moet staan en dat transparantie de primaire voorwaarde is om inzicht te krijgen in een belegging.
Broeijer vond toch dat het prospectus ook als informatie voor beleggers waarde heeft: "Allerlei experts, accountants, financieel adviseurs, ook de pers, kijken wel degelijk naar die prospectussen en bij elkaar opgeteld informeren die de belegger toch behoorlijk." Ook werd opgemerkt dat beleggers blijkbaar vertrouwen op AFM en dat soort instellingen en daarom genoegen nemen met de folder en de vooraankondiging.

Maar Breukelaar constateerde toch ook dat de belegger ´een beperkt financieel IQ´ heeft, hoe slim ze ook verder kunnen zijn. Hij stelde verder vast: "Ik heb in de loop der jaren honderden prospectussen bekeken en dan zie ik dat aanbieders consequent dezelfde trucs gebruiken."

Breukelaar zei verder: "Waar we het helemaal niet over hebben is de vraag of er wel een prospectus volgens de richtlijnen van de AFM is. Manieren om het toezicht te omzeilen zijn bijvoorbeeld om een fonds dat misschien tien miljoen zou moeten bedragen op te knippen in fondsen die niet groter zijn dan € 2.495.000, want toezicht geldt pas bij €2,5 miljoen. Of participaties van minimaal € 50.000, want ook dan is er geen verplicht toezicht."
Een strengere toetsing van personen die directie voeren leek Breukelaar evenmin zinvol: "Dan worden als men kwaad wil stromannen in gezet. Het is een schijnoplossing. Kijk maar naar Palm Invest, op die directie was aanvankelijk niets aan te merken. "

Grotere rol banken bij verkoop participaties?
Ook de verkoop van participaties kan beter, bleek uit de discussie. Breukelaar wees op de praktijken van VSM, een aanbieder van vastgoedbeleggingen die nu in de problemen zit, en vastgoedobligaties vooral via assurantie tussenpersonen verkocht aan beleggers die verleid werden om daarvoor hun hypotheek te verhogen. Lantsheer bepleitte daarom een zorgplicht bij verkoop van ook dit soort beleggingen. En als er een partij is die dat in het vaandel voert zijn dat natuurlijk de banken. Daar sloot het pleidooi van Broeijer mooi op aan: "In Duitsland bieden banken vaak beleggingen aan in verschillende besloten vastgoedfondsen na toetsing van de kwaliteit. In Nederland zijn banken wat dit betreft jammer genoeg zeer terughoudend."

Streefkerk wees er echter op dat de belangrijkste verklaring voor dit verschil waarschijnlijk is dat de provisie bij verkoop in Duitsland - circa 9% - veel groter is dan in Nederland. De gangbare praktijk in Nederland is dat verkoop van participaties in vastgoedfondsen en van vastgoedobligaties doorgaans gebeurt door emissiekantoren zoals Adviesgroep Reyersen van Buuren of door de eigen organisatie. Die emissiekantoren toetsen onder meer op de kwaliteit van beleggingen voordat zij aan een emissie meewerken. Van der Kun zag trouwens wat dit betreft één lichtpunt als gevolg van de in 2008 los gebarsten crisis: "De rotte appels zijn uit de branche aan het verdwijnen, de kwalitatief goede aanbieders blijven over."

In de zaal zaten overigens diverse initiatiefnemers die overwegen dank zij het verbeterende vastgoedklimaat voor het eerst met nieuwe fondsen te komen!

Te grote focus op rendement?
Hentenaar vroeg ook of beleggers niet teveel gefocust zijn op alleen maar het beoogde rendement bij de aankoop van participaties. Van der Kun erkende dat dit inderdaad zo was: "Dat is de eerste horde die je moet nemen en vaak laten beleggers zich vooral leiden door het beoogde totaal rendement, dus inclusief een eventuele winst bij exit. Je zou alleen het directe rendement moeten publiceren waaruit de uitkeringen aan beleggers worden gedaan." Breukelaar vulde aan dat je er daarmee niet bent: "Aanbieders tonen vaak een ongebreidelde creativiteit met cijfers. Door bijvoorbeeld te financieren in Zwitserse franken of met variabele rente lijkt het directe rendement hoog, maar zijn ook de risico's hoger." Van der Kun was het daarmee eens: "Welke gevolgen (her)financiering voor het rendement kan hebben zien we bij steeds meer lopende fondsen, die nu door een hogere rente dan voorheen in problemen komen."

Zijn pleidooi om wat financiering betreft vooral te focussen op vaste rente zag Boissevain niet zitten: "Dat kan twee kanten op gaan. Je kunt dat niet dwingend opleggen, de omstandigheden zijn bepalend voor je keuze." Ook Broeijerwas het daarmee niet eens: "Stel dat je tussentijds kans ziet je vastgoed met 20% winst te verkopen, maar de rente gaat de verkeerde kant op. Dan zou je door de boete wegens vervroegde aflossing je hele winst kwijt kunnen raken!"

Transparantie kan beter
Eigenlijk was iedereen het eens met de noodzaak tot transparantie, dus het zo makkelijk mogelijk maken om inzicht te krijgen in de cijfers en de risico's en het beleid van de fondsaanbieder en de fondsbeheerder. Verschillen waren er echter in de opvattingen hoe ver dat moest gaan. Op de suggestie om als ijkpunt beursgenoteerde fondsen te nemen zei Boissevain: "Wij publiceren soms méér gegevens dan beursgenoteerde fondsen, huurcontracten bijvoorbeeld."

Transparantie ten koste van alles ging zowel Broeijer als Boissevain te ver. Broeijer zei bijvoorbeeld: "Je kunt als je leegstand hebt misschien melden dat je in gesprek bent met potentiële huurders, maar het gaat te ver om ook te zeggen met wie precies." Wel noemde hij ook een voorbeeld waar de transparantie juist groter zou kunnen: "Er zijn soms geldstromen over en weer binnen bedrijven van dezelfde organisatie, soms om zaken te verbergen. Dat zou je toch moeten melden."

Er zou ook beter inzicht kunnen worden gegeven in de beheerstructuur. Lantsheer wees er bijvoorbeeld op dat het faillissement van Euro American Investors Group te wijten was aan onvoldoende inkomsten uit beheer: "Dit toont aan dat het niet alleen slechte fondsen zijn die in moeilijkheden kunnen komen. Er kan ook een onbalans zijn als blijkt dat de vaste beheerinkomsten te laag zijn om de organisatie in stand te houden (en die dus afhankelijk is van bonussen en fees bij nieuwe plaatsingen)." Boissevain erkende dit risico: "Er kunnen gekke dingen gebeuren als het verdienmodel in gevaar komt."

Opzetten garantiefonds
Breukelaar had wat dit betreft een interessante suggestie: "De AFM en DNB zouden belangrijke spelers kunnen uitnodigen om problemen bij andere partijen op te lossen. Dat gebeurt ook in de bank- en verzekeringssector. Of je zou een garantiefonds in het leven kunnen roepen naar het voorbeeld van de reissector zoals de Stichting Garantiefonds Reisgelden." Boissevain vond dit laatste trouwens een bruikbare suggestie.

In dat verhaal past ook de NPEX, de onderhandse beurs voor besloten vastgoedfondsen, waarvan het doel is meer transparantie te verschaffen binnen de sector en tussentijdse verhandeling van participaties door te bemiddelen bij aan- en verkoop mogelijk te maken. Een soort beursnotering voor besloten vastgoedfondsen wees Boissevain overigens af: "Dan krijg je een heel ander product!"

Verslag door Wim van der Kleijn