Interview Peter Helfrich, PATRIZIA: ‘Beheer en onderhoud moeten wij efficiënter kunnen dan corporaties’

Duits vastgoedfonds PATRIZIA Immobilien is een relatief nieuwe speler op de Nederlandse markt. Met de aankoop van een mega-portefeuille van 5500 woningen van Vestia vorig jaar maakte de belegger van haar entree een Big Bang. WoningmarktNL ontmoette managing director Peter Helfrich in de vestiging op de Amsterdamse Zuidas. Staan er nog meer klappers op het menu van PATRIZIA?  Wat zijn de plannen in Nederland? Meer grote deals? En welke strategie heeft PATRIZIA ten aanzien van haar verworven bezit? “Beheer en onderhoud moeten wij efficiënter en beter kunnen dan woningcorporaties.”

Helfrich heeft een forse carrière achter de rug bij CBRE GI en bij ING Real Estate. Voor die partijen was hij de vooruitgeschoven post in Scandinavië, Duitsland en kort Italië. Nu heeft hij de zaken omgedraaid en zet hij juist voor een buitenlandse partij een business op in zijn thuisland. PATRIZIA is een bijna ‘on-Duitse’ platte organisatie, zegt Helfrich over zijn nieuwe werkgever. Eén die daarbij ook nog eens zeer ondernemend is. En bovendien alleen in het buitenland zaken doet als het daar een betrouwbare lokale organisatie heeft. Hoofdstelregel: nooit kopen zonder volledige lokale betrokkenheid. De Nederlandse vestiging telt nu acht fte’s en in augustus en september komen daar nog twee of meer bij.


WMNL. Een krap jaar geleden kocht PATRIZIA een mega-portefeuille van Vestia. Nooit eerder in de Nederlandse geschiedenis gingen zo veel woningen in één klap over de toonbank. Wat waren de drijfveren om dat te doen?

Helfrich. “Het Big Bang scenario is voor ons ideaal: We hebben kunnen laten zien dat we slagkracht hebben en we hebben per direct een mooi lokaal platform met kritische massa. Door die twee zaken samen konden we meteen goede mensen aannemen om de lokale kansen te benutten. Ik ben bijzonder blij met het team dat er nu staat. Zonder uitzondering wordt iedereen bij ons aan boord gedreven door ondernemerschap, ambitie en teamgeest.

De Vestia-portefeuille was aantrekkelijk vanwege de omvang en de timing. De timing was goed: de markt was net opengebroken door de maatregelen van de overheid om de huurwoningmarkt verder te liberaliseren. De Nederlandse woningmarkt had 7 jaar lang tevens het momentum tegengehad, de prijzen van koopwoningen waren flink gedaald. Er was ook nog niet veel liquiditeit op de beleggingsmarkt, dus relatief weinig kopers. Daarbij is, door de faillissementen van menig projectontwikkelaar, niet alleen de overcapaciteit weggevallen maar is er zelfs een flinke inhaalslag te maken in de bouwproductie van betaalbare (huur)woningen. Een unieke situatie waarin zo’n beetje alles samenkwam."


WMNL. Je kunt je afvragen wat een belegger als PATRIZIA moet met corporatiewoningen.

Helfrich. “Veel van onze klanten hebben een relatief laag rendement - risico profiel in vergelijk met buitenlandse partijen die nu actief zijn op de Nederlandse woningmarkt zoals Round Hill, LaSalle en Greystar die meer opportunistisch gedreven zijn en veelal wat hogere rendementen zoeken. Wij zijn meer lange termijn gedreven door de achterliggende wensen van onze institutionele klanten. Wij hebben als belangrijkste klanten pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en spaarbanken die vooral de stabiliteit van de huurinkomsten van onze woningportefeuille interessant vinden. Het mooie van vastgoed is dat er in de huren een  inflatiecomponent zit. Ook in de sociale huursector is er inflatie plus een klein beetje waarbij de pluscomponent elk jaar door de rijksoverheid vastgelegd wordt. 

Op dit moment genereren we voor onze klanten over de totale woningportefeuille zo’n 5 procent kasrendement zonder noemenswaardige risico’s. Voor corporatiewoningen staan mensen in de Randstad en grotere steden veelal geruime tijd op een wachtlijst alvorens men een woning toegewezen krijgt. De nukken van de politiek, die zich actief met deze tak van sport bemoeid, nemen we hierbij inderdaad voor lief. In de geliberaliseerde huursector, en vooral in het middelhoge huur segment in stedelijke agglomeraties waar de verhuurbaarheid het grootst is, willen wij ook graag een serieuze portefeuille opbouwen maar dit is vast een mooi begin.”


WMNL. Minister Blok heeft actief in het buitenland gelobbyd om beleggers voor Nederland te interesseren. Maar zodra PATRIZIA woningen kocht in Nederland, stuitten jullie op veel weerstand. Ook van de overheid. Gemeenten stelden jullie komst niet op prijs.

Helfrich. “Dat was inderdaad best een rare situatie: Aan de ene kant staat iemand in het buitenland op menig podium zijn uiterste best te doen beleggers binnen te halen met als belangrijkste argument dat de huurwoningmarkt geliberaliseerd wordt. En vervolgens heb je van diezelfde overheid vooral tegenwerking.

Voor het grootste deel bleek dat overigens koudwatervrees. De meeste gemeenten hebben we opgezocht om dat weg te nemen. Ik denk dat dit voor een groot deel gelukt is. Het is daarbij natuurlijk een voordeel dat wij een lokale organisatie met lokale mensen hebben. Veel gemeentes vragen ons nu ook om hulp om het lokale woningtekort te helpen wegwerken en daar zijn wij zeker toe bereid. Ook dat is een voordeel van een lokale gesprekspartner zijn.

Veel gemeenten vinden het vooral prettig dat er nieuwe buitenlandse partijen op de woningbeleggingsmarkt zijn bijgekomen. Voor gemeenten is het gunstig dat er meer concurrentie onder marktpartijen is.”


WMNL. Niet alleen gemeenten, maar ook huurders uitten hun onvrede over jullie komst.

Helfrich. “Bij gemeenten was de weerstand voor een groot deel emotioneel en politiek gedreven. Bij bewoners van de woningen was er vooral angst voor het buitenlandse ‘Duitse’ bedrijf. Een groot deel van de huurders is senior. Zij waren bijvoorbeeld bang dat ze brieven in het Duits op de mat zouden krijgen of dat het onderhoud niet of nauwelijks vanuit het buitenland georganiseerd ging worden. Een andere factor was de angst voor flinke individuele huurverhoging. Maar wij zijn aan dezelfde regels gebonden als Nederlandse huurwoningmarkt spelers inclusief corporaties: huurverhoging kan, maar wel binnen de strikte, door de overheid aangegeven, marges”


WMNL. Welke concrete plannen heeft PATRIZIA in Nederland?

Helfrich. "Er is een aantal sectoren en segmenten waar wij ons momenteel op richten. Allereerst de markt voor huurwoningen en dan vooral het middeldure segment in sterke stedelijke agglomeraties waar een groeiende behoefte aan is. Een probleem voor ons hier is de beperkte hoeveelheid beschikbare huurwoningen om nu in te investeren. Met name onder de corporaties blijkt er geen verkoopurgentie en zijn er minder verkopers van grootschalige portefeuilles dan wij hadden gedacht. Na de verkoop van Vestia en daarna nog WIF is de verkoopgolf weer zo’n beetje stilgevallen. Ik denk overigens wel dat het nog gaat komen, vooral voor de niet sociale huurwoningen in eigendom van corporaties, maar dat het wat tijd nodig heeft. De combinatie sociale- en politieke druk zal er uiteindelijk wel toe leiden dat corporaties afstand nemen van hun niet kernbezit.

We kijken ook naar kleinschaliger portefeuilles en grote complexen. Het bezit langzaam uitbouwen is immers makkelijker te volbrengen als je ergens al zit. We worden hierbij gedreven door de mogelijkheden die de markt ons biedt. Op het gebied van nieuwbouw huurwoningen staat er ook veel te gebeuren. Al willen wij geen ontwikkelaar zijn, wij doen en financieren wel graag zogenaamde forward purchases. We kijken hierbij graag mee over de schouder van de ontwikkelaar, controleren dat alles gaat conform het vooraf afgesproken programma van eisen en nemen daarbij met realistisch ingecalculeerde huurprijzen graag het verhuurrisico. Er is enorme behoefte aan project financiering. Weinig banken willen of kunnen dat meer. Dat is een ideale situatie voor ons. 

Winkels zijn ook al enige tijd heel interessant voor ons. Retail is the flavour of the day las ik ergens op de laatste Provada. Bij de bestaande huurwoningmarkt lijkt het goede instapmoment in enkele steden alweer voorbij, op sommige plekken is die markt zelfs alweer aan het oververhitten. Wij kijken bij winkels vooral naar de kernwinkelstraten in historische binnensteden en naar dominante buurt- en wijkcentra met een zeer compleet dagelijks aanbod.”


WMNL. Hoe gaan jullie om met het beheer en onderhoud van de Vestia-portefeuille? En hoe kijken jullie aan tegen de manier waarop corporaties omgaan met dat beheer en onderhoud?

Helfrich. “Het beheer en onderhoud denken wij efficiënter en soms ook beter te kunnen dan corporaties. Een organisatie die niet commercieel gestuurd wordt en niet de tucht van de klanten, de aandeelhouders en de winst en verliesrekening voelt, zit in de regel toch wat anders in elkaar.

Corporaties zitten bijvoorbeeld vaak vast aan woonruimte verdeelsystemen tezamen met andere lokale corporaties en gemeentes. Gemeentes hebben vaak alle corporaties aangesloten op een platform zodat huurders een overzicht hebben van het gehele woningaanbod. Het systeem waarbinnen de woonruimten worden verdeeld werkt niet overal even goed. Het bestand is bijvoorbeeld niet goed opgeschoond, of huurders reageren niet of laat. Voor je het weet, zit je met een paar maanden leegstand terwijl er gewoon een wachtlijst is, dat is onnodig. Als je die leegstand maal 5500 woningen doet, kost het vreselijk veel geld. Op het onder andere, efficiënter maken van dat proces legt ons asset management team de komende tijd veel nadruk tezamen met onze property manager en partner MVGM."


WMNL. PATRIZIA heeft zeer recent een megadeal in Duitsland gesloten: de Süddeutsche Wohnen Group is voor ongeveer 1,9 miljard euro verkocht aan Deutsche Annington. Het betreft een portefeuille met 19.800 appartementen. Wat betekent deze transactie voor de positie van PATRIZIA als speler op de wereldmarkt?

Helfrich. “Het betekent dat wij graag deals doen waarvan wij menen dat ze goed uitpakken voor onze klanten. Of het nu een grote aankoop of een grote verkoop betreft: het gaat uiteindelijk vooral om het totale rendement dat gerealiseerd wordt gedurende de investerings looptijd. De beleggers beslissen uiteindelijk bij meerderheid, wij managen en adviseren vooral.”

Door Violet Laverman