Onderhoud nieuwbouwwoning moet 22% goedkoper om rendabel te zijn
Het onderhoudsniveau van nieuwbouwwoningen moet 22% omlaag om rendabele sociale huurwoningen te kunnen bouwen met een huur net onder de liberalisatiegrens. Dat blijkt uit een vergelijking tussen de IPD cijfers en het streefniveau voor onderhoud dat Fakton stelt voor het realiseren van rendabele huurwoningen.
Auteur Thijs Luijkx is associé bij Boer & Croon.
Het streefniveau voor een rendabele sociale huurwoning is €850
De theoretische ‘rendabele sociale huurwoning’ is beschreven in het gelijknamige onderzoek van Fakton. Het onderzoek geeft een streefbedrag voor de onderhoudslasten van €850 gedurende 50 jaar, bij een huur op de liberalisatiegrens.[1] Fakton ziet mogelijkheden om dit te bereiken door het onderhoud uit te besteden aan bouwers bijvoorbeeld met Design, Build and Maintaincontracten.
De onderhoudslasten voor nieuwbouw zijn momenteel €1.084 per jaar
De jaarlijkse onderhoudslasten voor nieuwbouw zijn €1.084 per woning, afgeleid van de IPD-cijfers over onderhoud.[2] Dit is lager dan de gemiddelde onderhoudslasten bij corporaties in de IPD (€1.372 per woning in 2013). Dat verschil komt doordat het gemiddelde sterk beïnvloed wordt door de hoge onderhoudslasten van het oude bezit van corporaties. De onderhoudslasten van nieuwe woningen zijn de eerste jaren laag.
Onderhoudslasten van nieuwbouwwoningen en het gemiddelde in de woningvoorraad
*Bron: IPD, bewerking Watkostdebouwvaneenhuurwoning
Het onderhoud van nieuwbouw moet 22% goedkoper om rendabel te bouwen
Het onderhoudsniveau van nieuwbouw moet met 22% omlaag om van de gemiddelde onderhoudslasten van €1.084 per woning tot het streefbedrag van €850 euro te komen. Er zijn indicaties dat een besparing van deze orde binnen de mogelijkheden valt. Bouwers denken daarin steeds vaker mee, omdat hen wordt gevraagd het onderhoud ook aan te bieden met Design, Build and Maintaincontracten (DBM). Zij hebben daarmee een extra incentive om te sturen op lage onderhoudslasten in het ontwerp.
Het jaarlijkse onderhoudsbedrag voor de eerste 20 jaar is €636
De onderhoudstermijn in de DBM-contracten is korter dan 50 jaar. De onderhoudslasten voor de eerste 20 jaar zijn, afgeleid van de IPD-cijfers, €809 per woning. Dat betekent een bedrag van €636 voor een rendabele huurwoning, uitgaande van dezelfde benodigde verlaging van 22%. Dit kengetal houdt geen rekening met de planning van de eerste grote maatregelen binnen of buiten de termijn van het contract.
Bij een huur onder de aftoppingsgrens is een lager onderhoudsniveau nodig
De zoektocht naar een rendabele sociale huurwoning krijgt een nieuwe impuls met de invoering van de passendheidstoets. De investeringsruimte bij een huur op de liberalisatiegrens is circa €30.000 groter dan bij een huur op de aftoppingsgrens. Dit zal ten dele een extra besparing op onderhoud vragen ten opzichte van de rendabele huurwoning met een huur op de liberalisatiegrens.
Conclusie
Om tot onderhoudslasten van €850 per woning te komen dient in de nieuwbouw 22% bespaard te worden ten opzichte van het onderhoudsniveau van de bestaande voorraad. De onderhoudslasten moeten verder omlaag om een rendabele woning te bouwen met een huur onder de aftoppingsgrens. Dit is de opgave in het onderhoud om tot rendabele sociale nieuwbouw te komen.
Klik hier om het achtergronddocument te lezen!
[1] Onderhoud: planmatig, mutatie en klachtenonderhoud
[2] De gemiddelde onderhoudslasten van woningen in verschillende bouwjaarklassen volgens IPD zijn als uitgangspunt genomen voor de verwachte onderhoudslasten van een nieuwbouwwoning gedurende de eerste 50 jaar exploitatie. Het bedrag is omgerekend tot een gemiddeld jaarlijks bedrag met een contante waardeberekening zodat het vergelijkbaar is met het richtbedrag van €850
Laatste nieuws
- 03-07-2024 09:58 Aantal bezichtigingen neemt toe: gemiddeld 11 per woning
- 03-07-2024 09:26 Financiële impuls voor herontwikkeling Stadhuisplein in Eindhoven
- 03-07-2024 08:49 Mooiland verkoopt 629 woningen aan Alwel, Laurentius en WonenBreburg
- 03-07-2024 08:39 Gemeenteraad Alkmaar stelt bestemmingsplan voor maximaal 550 woningen vast
- 02-07-2024 16:34 Nova Capital verkoopt MediArena Studio’s aan Frans vastgoedfonds
- 02-07-2024 16:24 Peakside verkoopt kantoorgebouw op Schiphol-Rijk
- 02-07-2024 15:23 Garbe verkoopt rechtbank aan gemeente Almelo
- 02-07-2024 14:53 Accountantskantoor huurt bijna 500 m2 in Zoetermeer
- 02-07-2024 14:36 Dreef Beheer koopt voormalig badhuis in Amsterdam
- 02-07-2024 14:31 VanHaren huurt bijna 600 m2 in winkelcentrum Zuidplein
- 02-07-2024 14:10 UrbanLinx koopt bedrijfspand van 13.000 m2 in Doetinchem
- 02-07-2024 13:55 Eric Harmsen nieuwe directeur en mede-eigenaar IJver
- 02-07-2024 13:49 Progam koopt kantoor en opslagruimte in Dordrecht
- 02-07-2024 12:14 Verhuurplatforms: 'Makelaars verantwoordelijk voor illegale vraaghuurprijzen met Wet betaalbare huur'
- 02-07-2024 12:02 Amsterdam wil borgingsplafond verhogen met 750 miljoen per corporatie
- 02-07-2024 11:39 NVM wil graag met eigen expertise bijdrage leveren aan Nota Ruimte
- 02-07-2024 11:31 M7 verkoopt kantoorgebouw in Dordrecht aan ER Capital
- 02-07-2024 11:21 Leegstand is onnodige verspilling, en daar is wat aan te doen
- 02-07-2024 10:56 Scope Spatial Strategy opgericht
- 02-07-2024 10:38 Loek Eskens project manager bij Trec Development Services
- 02-07-2024 10:30 Geldschieter Blokker in de race voor overname The Body Shop
- 02-07-2024 10:05 Wie is Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?
- 02-07-2024 09:58 Quares property manager voor Nederlandse vastgoedportefeuille van Logicor
- 02-07-2024 09:45 Topvacature: Biesterbos Groep zoekt technisch manager/beheerder
- 02-07-2024 09:16 Duurzaam beleggen in bedrijfsvastgoed
- 02-07-2024 08:56 De Koning is dood, lang leve (de) Keijzer
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.