Onderhoud nieuwbouwwoning moet 22% goedkoper om rendabel te zijn
Het onderhoudsniveau van nieuwbouwwoningen moet 22% omlaag om rendabele sociale huurwoningen te kunnen bouwen met een huur net onder de liberalisatiegrens. Dat blijkt uit een vergelijking tussen de IPD cijfers en het streefniveau voor onderhoud dat Fakton stelt voor het realiseren van rendabele huurwoningen.
Auteur Thijs Luijkx is associé bij Boer & Croon.
Het streefniveau voor een rendabele sociale huurwoning is €850
De theoretische ‘rendabele sociale huurwoning’ is beschreven in het gelijknamige onderzoek van Fakton. Het onderzoek geeft een streefbedrag voor de onderhoudslasten van €850 gedurende 50 jaar, bij een huur op de liberalisatiegrens.[1] Fakton ziet mogelijkheden om dit te bereiken door het onderhoud uit te besteden aan bouwers bijvoorbeeld met Design, Build and Maintaincontracten.
De onderhoudslasten voor nieuwbouw zijn momenteel €1.084 per jaar
De jaarlijkse onderhoudslasten voor nieuwbouw zijn €1.084 per woning, afgeleid van de IPD-cijfers over onderhoud.[2] Dit is lager dan de gemiddelde onderhoudslasten bij corporaties in de IPD (€1.372 per woning in 2013). Dat verschil komt doordat het gemiddelde sterk beïnvloed wordt door de hoge onderhoudslasten van het oude bezit van corporaties. De onderhoudslasten van nieuwe woningen zijn de eerste jaren laag.
Onderhoudslasten van nieuwbouwwoningen en het gemiddelde in de woningvoorraad
*Bron: IPD, bewerking Watkostdebouwvaneenhuurwoning
Het onderhoud van nieuwbouw moet 22% goedkoper om rendabel te bouwen
Het onderhoudsniveau van nieuwbouw moet met 22% omlaag om van de gemiddelde onderhoudslasten van €1.084 per woning tot het streefbedrag van €850 euro te komen. Er zijn indicaties dat een besparing van deze orde binnen de mogelijkheden valt. Bouwers denken daarin steeds vaker mee, omdat hen wordt gevraagd het onderhoud ook aan te bieden met Design, Build and Maintaincontracten (DBM). Zij hebben daarmee een extra incentive om te sturen op lage onderhoudslasten in het ontwerp.
Het jaarlijkse onderhoudsbedrag voor de eerste 20 jaar is €636
De onderhoudstermijn in de DBM-contracten is korter dan 50 jaar. De onderhoudslasten voor de eerste 20 jaar zijn, afgeleid van de IPD-cijfers, €809 per woning. Dat betekent een bedrag van €636 voor een rendabele huurwoning, uitgaande van dezelfde benodigde verlaging van 22%. Dit kengetal houdt geen rekening met de planning van de eerste grote maatregelen binnen of buiten de termijn van het contract.
Bij een huur onder de aftoppingsgrens is een lager onderhoudsniveau nodig
De zoektocht naar een rendabele sociale huurwoning krijgt een nieuwe impuls met de invoering van de passendheidstoets. De investeringsruimte bij een huur op de liberalisatiegrens is circa €30.000 groter dan bij een huur op de aftoppingsgrens. Dit zal ten dele een extra besparing op onderhoud vragen ten opzichte van de rendabele huurwoning met een huur op de liberalisatiegrens.
Conclusie
Om tot onderhoudslasten van €850 per woning te komen dient in de nieuwbouw 22% bespaard te worden ten opzichte van het onderhoudsniveau van de bestaande voorraad. De onderhoudslasten moeten verder omlaag om een rendabele woning te bouwen met een huur onder de aftoppingsgrens. Dit is de opgave in het onderhoud om tot rendabele sociale nieuwbouw te komen.
Klik hier om het achtergronddocument te lezen!
[1] Onderhoud: planmatig, mutatie en klachtenonderhoud
[2] De gemiddelde onderhoudslasten van woningen in verschillende bouwjaarklassen volgens IPD zijn als uitgangspunt genomen voor de verwachte onderhoudslasten van een nieuwbouwwoning gedurende de eerste 50 jaar exploitatie. Het bedrag is omgerekend tot een gemiddeld jaarlijks bedrag met een contante waardeberekening zodat het vergelijkbaar is met het richtbedrag van €850
Laatste nieuws
- 12-06-2024 16:03 G5: 'Het gaat alleen lukken als alle departementen meewerken aan de uitvoering van de woningbouwplannen
- 12-06-2024 16:00 Alliantie Sociale Duurzaamheid lanceert leidende principes voor sociale duurzaamheid
- 12-06-2024 15:48 Dura Vermeer bouwt 84 woningen voor Blauwhoed en Dudok Real Estate in Schiedam
- 12-06-2024 15:09 Paris Proof groeit: ‘Met de allonge helpen wij partijen om aan hun commitment te kunnen voldoen’
- 12-06-2024 15:03 Cornus Vastgoed sluit huurovereenkomst met Hexion voor 685 m2 kantoorruimte
- 12-06-2024 14:20 Vorm, Staedion en Den Haag tekenen voor realisatie 360 appartementen in The Blox
- 12-06-2024 14:10 J.P. van Eesteren verlengt huurovereenkomst in Gouda
- 12-06-2024 12:30 Met parametrisch ontwerpen hoef je nooit meer terug naar de tekentafel
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:40 ASML mag uitbreiden in Eindhoven, druk op woningbouw neemt verder toe
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Markt en overheid over nieuwe minister Mona Keijzer: afwachten natuurlijk, maar positief gevoel
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.