Wie transformatie betaalt, bepaalt!
De markt voor transformatie van kantoor naar wonen in Nederland komt langzaam van de grond. Het Rijksvastgoed Bedrijf verkoopt mondjesmaat zijn overtollig bezit. Beleggers nemen langzaam afscheid van distressed vastgoed, en banken zijn de verkoop van de bijzonder beheer portefeuilles gestart. ´Hold´ is niet langer een optie, partijen zoeken naar mogelijkheden om te verkopen of de problemen anderszins op te lossen. Al deze verkopers streven naar optimale verkoopopbrengst. De transacties die het nieuws bereiken laten zien dat ‘optimaal’ soms betekent dat de verkoper het vastgoed tegen de bodemprijs van de hand heeft gedaan. Het CBS-gebouw in Leidschendam wisselde voor circa €60,- per m2 van eigenaar, en ook commerciële verkopen onder €200,- per m2 komen regelmatig voor.
Door: Philip Boswinkel, Foto: Wouter Jansen
In deze gevallen zijn ontwikkelaars en speculanten de opkopers. Wat hierbij opvalt is dat geen van deze partijen ook daadwerkelijk de eigenaar blijft van de transformatie: na de herontwikkeling wordt het ontwikkelde product doorverkocht aan een nieuwe eigenaar c.q. eindbelegger. De ontwikkelaar koopt het vastgoed op de bodem van de markt, zoals aangegeven in onderstaande figuur (‘Sell as is’) en strijkt uiteindelijk een bijna traditionele ontwikkelingswinst op, mogelijk gemaakt door het grote verschil tussen de bodemprijs bij inkoop en de marktwaarde bij verkoop.
Zijn de ontwikkelaars de verkopende partijen te slim af? En wat zou er nu gebeuren als de verkopende partij en de eindbelegger met elkaar samenwerken in de transformatiefase?
Als de eigenaar direct met de eindbelegger overlegt over de transformatie kan het te ontwikkelen product worden afgestemd op de marktwens van de belegger. De verkoper kan vervolgens nagaan wat het kost om dit product te realiseren. De marktrisico´s zijn grotendeels gezekerd en de opbrengst is bekend. Wat overblijft kan de verkoper als ‘residuele restwaarde’ beschouwen. Er wordt in feite een brug geslagen tussen de verkoper en de koper, en de verkoper krijgt een reële prijs voor zijn vastgoed.
Natuurlijk worden niet alle risico’s van de transformatie in een klap ondervangen als verkoper en koper tot elkaar zijn gekomen. Vergunning, technische risico’s en doorlooptijd zijn nog niet afgedekt. Maar het grootste risico van een transformatie, het marktrisico, wordt op deze wijze vroegtijdig weggenomen. De overblijvende risico’s zijn door professionele partijen goed te managen. Koper en verkoper moeten zich terdege afvragen of zij deze risico’s zelf kunnen en mogen nemen, of dat zij hiervoor derden in willen schakelen. Partijen kunnen hier open over onderhandelen op basis van bekende kosten en inzichtelijke risico’s. Zo wordt transformatie een transparante exercitie, waarin alle betrokkenen een reëel verdienmodel hanteren voor hun inbreng, verricht werk en genomen risico’s.
De boodschap aan eigenaren van distressed vastgoed is dan ook om zelf in gesprek te gaan met de partij die uiteindelijk betaalt voor de getransformeerde woningen, de eindbelegger. De betaler bepaalt, en de verkoper krijgt een echte optimale prijs voor zijn distressed vastgoed.
Auteur Philp Boswinkel is docent gebiedsontwikkeling aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en eigenaar van herontwikkelaar Local. Boswinkel doceert in de ASRE-opleiding Kantorenmarkt. De eerstvolgende editie van deze opleiding start op 20 mei 2015.
Laatste nieuws
- 02-05-2024 10:42 ING Research: Huizenprijzen provincies buiten Randstad al voorbij piek in 2022
- 02-05-2024 10:23 Erik Roodenburg aan de slag bij Westvast
- 02-05-2024 10:16 Allan van der Ree nieuwe directeur klant & woning bij Stadgenoot
- 02-05-2024 09:35 Garbe verkoopt drietal retailcomplexen in Huizen
- 02-05-2024 08:50 Nieuwe huurder voor ruim 700 m2 bedrijfs- en kantoorruimte in Rotterdam
- 02-05-2024 08:40 Robin Swane wordt head of ESG bij Colliers
- 02-05-2024 07:00 Verra Makelaars: ‘Helft van ons koopaanbod zijn ex-huurwoningen’
- 01-05-2024 16:40 Stichting deltaWonen koopt kantoorgebouw in Zwolle
- 01-05-2024 14:43 Adviesbureau huurt ruim 1.100 m2 in voormalige Noordergasfabriek in Amsterdam
- 01-05-2024 13:41 Hielkema weegt amendementen: ‘Per saldo is Wet betaalbare huur er slechter op geworden’
- 01-05-2024 13:02 Iroko Zen koopt winkels in Venlo van Urban Interest
- 01-05-2024 13:00 Voormalige kerk in Veenendaal getransformeerd en verhuurd
- 01-05-2024 10:40 Hoofdkantoor kledingmerk Atelier Munro naar OKU Office in Amsterdam-West
- 01-05-2024 09:41 CBRE: 'Faillissementen hebben beperkte invloed op winkelleegstand'
- 01-05-2024 09:41 Dunavast koopt hoofdkantoor Centric in Gouda voor 24 miljoen euro
- 01-05-2024 09:25 Communicatieadviesbureau huurt 650 m2 in Arnhem
- 01-05-2024 09:11 MN investeert 90 miljoen euro in Vesteda
- 01-05-2024 09:01 Madeline Buijs: 'Er worden nu te veel te grote woningen gebouwd'
- 01-05-2024 09:00 Themamaand mei: Projectontwikkeling
- 01-05-2024 08:56 Nikki van Horck nieuwe directeur Eefje Voogd Makelaardij
- 01-05-2024 08:43 Hans Hinfelaar en Barzien Khoshbakht starten vastgoedadvieskantoor Brikks
- 01-05-2024 08:02 HDN ziet hoogste aantal starters op hypotheekmarkt in vijf jaar
- 01-05-2024 07:32 JM Corporate Finance huurt kantoorruimte in Breda
- 01-05-2024 07:28 SolarToday koopt nieuwbouwontwikkeling in Roosendaal
- 30-04-2024 16:58 Springer Nature AI Lab IP huurt kantoorruimte in Groningen
- 30-04-2024 16:55 Bebo Vloeren bedrijfscomplex van 7.750 m2 in Etten-Leur
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.