Opdrachtgevers kunnen met een vrij eenvoudige methodiek een formule op maat maken om de prijs van een woning objectief vast te stellen. Dat blijkt uit het opmerkelijke onderzoek van Nijenrode-student Farshad Nobakht. Daarmee kan bovendien grote tijdswinst worden geboekt. Hoe werkt het? 

"De essentie van deze notitie is om met statistische analysemethodes inzicht te geven in de op- maat-gemaakte schattingsmethodiek van woningprijzen en het effect van ontwerp variabelen daarop," schrijft Nobakt in zijn onderzoek.

Toegevoegde waarde

"De toegevoegde waarde hiervan is dat opdrachtgevers objectief inzicht krijgen in de lokale woningmarkt en bij de planontwikkeling gefundeerd keuzes kunnen maken ten aanzien van variabelen die een effect hebben op de prijs (de opbrengsten in een project). Het effect van deze keuzes worden eerst meetbaar gemaakt in geld. Hierdoor kan er een financiële fine-tuning plaats vinden ten aanzien van de significante ontwerpvariabelen van de woning, zoals de grootte, type, kaveloppervlakte, aantal kamers, oriëntatie, locatie etc.

Hierbij wordt in een specifieke locatie en per woningtype statistisch gekeken naar de samenhang tussen diverse (ontwerp)variabelen en de woningprijs. Het resultaat is een statistisch onderbouwde formule die gebaseerd is op gegevens van tientallen dan wel honderden vergelijkbare woningen, in een gegeven locatie.

Deze manier van benadering heeft als toegevoegde waarde dat:

1. De berekeningen en conclusies objectief zijn;

2. Inzicht verkregen wordt in de mate een bepaalde variabele de prijs beïnvloedt;

3. Grote tijdswinst geboekt kan worden in het analyseren van data (automatiseren van het analyseproces);

4. Het woningontwerp, opbrengsten technisch gezien, geoptimaliseerd kan worden.

Variabelen hebben invloed op de prijs

Bij ontwikkeling van projecten is het van belang om inzicht te hebben in de lokale woningmarkt. Bij het bepalen van het programma zijn diverse variabelen, zoals locatie, type, oppervlakte, oriëntatie, kavelgrootte etc. van invloed op de prijs. De marktconformiteit van de prijs (de prijs die een klant bereid is om te betalen) is gerelateerd aan onder meer deze variabelen.

In de praktijk blijkt dat het vaak lastig is om het effect van deze variabelen op de prijs objectief te meten.Veelal wordt dit meetbaar gemaakt op basis van generieke rekenmodellen, eigen observaties en adviezen van externen. Deze benadering is vaak niet accuraat genoeg om objectief keuzes te kunnen maken en het effect daarvan te bepalen. Een objectieve benadering kan bewerkstelligd worden door het toepassen van statistische analysemethodes (meervoudige lineaire regressie) waarbij gegevens van tientallen dan wel honderden woningen meegenomen worden. De principes van deze methodes zijn in andere industrieën (zoals de zorgsector) common use. Ik ben echter van mening dat deze methodes ook zeer goed toepasbaar zijn in ontwikkeling van woningbouwprojecten."

Hoe werkt de methode precies? Bekijk HIER de notitie met de eenvoudige formule om huizenprijzen objectief in te schatten. 

Auteur Farshad Nobakht (35) studeert Bedrijfskunde aan Nyenrode Business Universiteit. Daarnaast is hij meer dan tien jaar werkzaam in gebieds- en vastgoedontwikkeling.