Directie Van Wijnen: ‘Wij doen niet mee aan de ratrace in tenders’

De aantrekkende woningmarkt speelt Van Wijnen in de kaart. Dat bleek al uit de deze week bekendgemaakte jaarcijfers. Maar Van Wijnen ziet meer kansen. VJ sprak met de directie van Van Wijnen Groep over nieuwe profijtelijke businessmodellen en over de gevaren van dure tenders.

Aan ambities geen gebrek. Directievoorzitter Edwin van den Berg en financieel directeur Kees Wielaart van Van Wijnen Groep zien de omzet van de bouwer de komende drie tot vier jaar wel stijgen van nu bijna €700 miljoen naar €800 miljoen. “Daar moeten we wel uit kunnen komen”, verwacht Van den Berg (foto boven). “Maar belangrijker is wat we onder de streep gaan overhouden”, zegt Wielaart.

Van Wijnen heeft net als vrijwel iedere bouwer een lastige periode achter de rug toen de crisis vanaf 2009 om zich heen greep. Het jaar ervoor, in 2008, bereikte Van Wijnen Groep nog een topomzet van circa €750 miljoen. De jongste jaarcijfers laten op alle vlakken een verbetering zien: stijging van de omzet en winst, een hogere solvabiliteit, meer mensen aan het werk en een nog beter gevulde orderportefeuille. Daar blijft het niet bij. Met huisbank Rabobank (43% van de aandelen) is afgesproken om de uitstaande financiering met nog eens vier jaar te verlengen.

Nieuwe groeibriljant
Hoewel woningbouw en eigen ontwikkeling nog steeds de belangrijkste omzetmakers (samen €484 miljoen van de in totaal €844 miljoen bruto-omzet in 2015) zijn voor Van Wijnen, staat in de coulissen een nieuwe groeibriljant klaar: de divisie onderhoud en beheer. Opdrachtgevers zijn corporaties en inmiddels heeft Van Wijnen een reusachtige onderhoud/beheer-portefeuille van circa 100.000 woningen onder zijn hoede. “Dat was 10 jaar geleden nog een marginale business, maar die is nu serieus gegroeid en nog steeds groeiende”, merkt Van den Berg op. In 2015 werd hier €163 miljoen omzet mee geboekt. De komende jaren zal het verder toenemen nu corporaties moeten en gaan investeren in het verduurzamen van hun bezit. Van den Berg, die sinds 1 september 2015 Van Wijnen aanvoert: “Inmiddels hebben we een aardige schaalgrootte bereikt waarbij we interessant worden voor andere corporaties die hun kosten voor onderhoud en beheer willen optimaliseren.”

Na zeven lastige jaren is de woningmarkt in de grote steden booming. De stijgende omzet en de goed gevulde orderportefeuille (€922 miljoen) tonen dat aan. Bij alle vijf Van Wijnen-regio’s is de verbetering merkbaar hoewel de regio’s Midden (81% van de totale regio-omzet is woning gerelateerd) en West (69%) het hoogst scoren. Niet zo gek met de Randstad in deze regio’s. “Maar ook in Noord, Zuiden en Oost zien we een toename”, zegt Wielaart. Hij merkt op dat de Open Huizen dag van het weekend ervoor veel beter is bezocht dan twee jaar geleden. “We hebben ter plekke diverse koopwoningen in onze opengestelde projecten verkocht”.

Grondposities
Een kanttekening moet worden gemaakt over de grondposities. In de minder goed lopende huizenmarkten heeft Van Wijnen €15 miljoen op bestaande grondposities moeten afboeken (2014: €13 miljoen). Op dit moment staan nog voor €111 miljoen aan grondposities uit en nog eens voor €38 miljoen aan afnameverplichtingen.

Prijsdruk
De sterk aantrekkende markt leidt echter tot hier en daar – met name in de Amsterdamse regio – tot bovenmatige prijsdruk op ontwikkelposities. Wielaart: “We zien heel hoge biedingen bij tenders langs komen. In onze ogen ben je de winst als woningontwikkelaar op die manier aan het weggeven. Je kunt dan alleen nog een redelijk rendement behalen wanneer je voor het hoogste woningsegment bouwt. Anders kom je niet uit.”

Om die reden zal Van Wijnen niet meedoen met compleet uitgewerkte tenders waarin het gehele project gedetailleerd van A tot Z is vastgelegd. Van den Berg: “Aan dergelijke prijstenders doen wij niet mee. Wij zoeken projecten waar wij zelf waarde en ontwikkelkwaliteit aan kunnen toevoegen. Dat betekent dat wij kijken naar de locatie en de doelgroepen die moeten worden bediend. Daar stemmen wij de bouw op af in samenwerking met onze partners en opdrachtgevers. Dat zijn niet perse de projecten met de hoogste waarde.”

Als voorbeeld noemt hij nul-op-de-meter woonwijk Groevenbeek Noord in Ermelo (grootste foto). “De gemeente wilde duurzame woningen voor de laagste inkomensgroepen op deze locatie. Die gaan niet voor de hoogste grondopbrengst. Samen met lokale partners en de gemeente hebben we vorig jaar circa 40 mooie woningen neergezet (v.o.n prijzen van tussen €161.000-€179.000).” Ook het multifunctionele project Zijdebalen in Utrecht is een goed voorbeeld hoe Van Wijnen het liefst aan de slag gaat. “Die ontwikkelen we met een bepaalde visie met het oog op de doelgroepen in samenwerking met corporaties, beleggers en de gemeente. Aan de ratrace om tegen de hoogste prijs een geheel uitgewerkte tender proberen te winnen, doen wij niet mee”, zegt Van den Berg beslist.

Duurdere inkoop
Ondanks de opleving in de woningmarkt merkt Van Wijnen druk op de marges door de duurder wordende inkoop. Aan materialen en ingekochte arbeidskrachten hangt een steeds hoger prijskaartje. Van den Berg: “Daar heeft iedereen in de branche last van. We monitoren continu onze inkoop. Door onze faalkosten te minderen brengen we ons kostenniveau verder omlaag. Het stimuleert ons om steeds met goede producten te komen waar mensen behoefte aan hebben.” Wielaart vult aan: “Omdat we veel kleinere projecten hebben, scheelt dat in de faalkosten. Prijsstijgingen houden we in de hand door kort in het bouwproces te zitten. Als we nu een prijs vaststellen voor een eindproduct terwijl we pas over twee jaar kunnen leveren, dan kom je geheid in de problemen.“

Accent leggen
Van den Berg is op de kop af zeven maanden directievoorzitter nadat hij Cees van Bemmel had opgevolgd. Welk accent gaat hij zelf leggen bij Van Wijnen? “De pijlers van onze organisatie waarbij we met 24 vestigingen kort op de markt zitten, zullen we consolideren en verder op voortbouwen. Daarnaast zetten we in op nieuwe woonconcepten zoals Mijnhuis.org, Wij Wonen en Fijn Wonen. Middel Mijnhuis bijvoorbeeld bieden we kopers de mogelijkheid om hun woning kant- en klaar te laten decoreren in verschillende stijlen en prijsklassen. Dit ontzorgt hen, bespaart tijd en ‘gedoe’ zodat ze alleen nog maar hoeven te verhuizen. Daar is een groeiende vraag naar. We onderzoeken ook de mogelijkheid om prestatie-garanties af te geven. Zowel wat duurzaamheid betreft als bij onderhoud. Bij het concept Fijn Wonen bieden we kopers van onze nul-op-de-meter woningen een langjarige garantie dat de energiekosten op nul blijven. Dat doen we ook bij onderhoud. Wij kunnen bijvoorbeeld als wij ook de juiste keuzes maken bij het ontwerp en nieuwbouw, vastgoedeigenaren (zoals bijvoorbeeld recentelijk bij het Atrium-ziekenhuis te Heerlen) garanderen dat er langjarig geen verrassingen zijn voor wat betreft de onderhoudskosten. Deze producten waar bij een aantal een pilot loopt, zullen wij bij Van Wijnen verder uitontwikkelen om daarmee voor onze klanten meerwaarde te bieden.”