Column: Petje op, petje af voor de makelaar/taxateur

AFM en DNB hebben voor de accountants- en consultancykantoren verscherpte regels opgesteld. Voor organisaties van openbaar belang zoals beursgenoteerde bedrijven mogen deze bedrijfstakken geen adviestaken meer uitvoeren én tegelijk ook de jaarrekening opmaken. De objectiviteit en de onafhankelijkheid kunnen anders in het geding komen.

Ook voor het in de steigers staande centrale taxatieregister NRVT wordt van het objectiviteits- en onafhankelijkheidsprincipe uitgegaan. Bij het uitvoeren van de taxatiedienst moet de ingeschrevene in dit persoonsregister te allen tijde de onafhankelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever, het te waarderen object, de eigen organisatie en de organisatie rond waarderingsrichtlijnen waarborgen. Maar daarvoor is een radicale scheiding van de makelaar en taxateur niet noodzakelijk. Een goede afbakening van het begrip taxatiedienst daarentegen wel. Maar wat is een taxatie?

Scheiding
Het persoonsregister NRVT gaat uit van de taxatiestandaarden EVS, IVS en de PTA Good Practices. Er dient een strikte scheiding van de makelaar en taxateur op objectniveau plaats te vinden. Elke mogelijke afhankelijkheid dient volledig transparant en schriftelijk aan de opdrachtgever te worden meegedeeld en te worden vastgelegd in het taxatierapport. Maar zowel EVS als IVS zeggen niets expliciet over de fysieke scheiding van het vak van makelaar en taxateur.

Verschillende petten
In 2016 krijgt ook de door de EU opgestelde Mortgage Credit Directive (MCD) invloed op de woningtaxatie. Volgens deze MCD moeten taxateurs voldoende onafhankelijk zijn van het kredietaanvaardingsproces, zodat de taxateur een onpartijdige en objectieve waardebepaling kan uitvoeren. Bij een kredietaanvaardingsproces is er sprake van derdenwerking, bij de taxatie moet het onafhankelijkheidsprincipe gelden. Bij een taxatie voor hypotheekverstrekking draagt de makelaar/taxateur dan ook zijn onafhankelijke taxateurspet en heeft hij of zij geen verdere bemoeienis met het aan- of verkoopproces. Bij een waardepaling als onderdeel van het verkoopproces draagt de makelaar/taxateur zijn partijdige makelaarspet. Hij is belangenbehartiger. Er is geen sprake van een taxatiedienst in de enge zin van het woord omdat er geen derdenwerking en kredietaanvaardingsproces is.

Zolang de makelaar/taxateur deze twee activiteiten scherp van elkaar weet te scheiden op objectniveau en er geen sprake is van belangenverstrengeling, voldoet de makelaar/taxateur aan het objectiviteits- en onafhankelijkheidsprincipe en kan hij zijn vak integer uitoefenen. En goed uitoefenen! Beide werkgebieden vullen elkaar qua kennis en expertise immers aan en maken de makelaar/taxateur in beide facetten een betere makelaar/taxateur. De taxerende makelaar is beter in staat om zijn opdrachtgever te adviseren en een scherpe vraagprijs vast te stellen. De makelende taxateur weet hoe de transacties in zijn werkgebied tot stand komen. Dus niet alleen sec de bedragen. Maar ook de achtergrond van de bedragen zoals de verkoop- of verhuurperiode, de druk bij het tot stand komen van de uiteindelijke prijs, of een object correct is afgemeld, de afgesproken huurincentives etc.

Chinese wall's
Ook bij de grotere makelaars- en taxateurskantoren zijn er meerdere petten. Daar worden ze alleen Chinese wall's genoemd. Het NRVT zal volledige transparantie moeten eisen en waken voor belangenverstrengeling en het uitwisselen van gevoelige informatie aan de top van het gebouw. Maar zolang deze Chinese wall's niet van Japans rijstpapier blijken te zijn, kan ook bij de grotere kantoren in zakelijk vastgoed de combinatie van makelen en taxeren meerwaarde opleveren voor de opdrachtgever én het openbaar belang.

Een column van Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar.