Verhuurder van winkelruimte mag huuropzegging intrekken
Recent heeft het gerechtshof Amsterdam een interessante uitspraak gedaan, die de verhuurder van winkelruimte extra “speelruimte” geeft en een waarschuwing vormt voor huurders. Het hof oordeelde dat de verhuurder die een huurovereenkomst had opgezegd én waarvan de huurder de opzegging niet accepteerde, de opzegging mocht intrekken en de huurovereenkomst daarmee (5 jaar) doorloopt. Een zeer interessant en nuttig artikel van de hand van Bart Sprangers en Arjan Endhoven van BDO.
Wat was er aan de hand?
Unibail-Rodamco (hierna: Unibail) verhuurde aan retailer Forecast een winkelruimte in het winkelcentrum Stadshart in Amstelveen. Unibail heeft de huurovereenkomst opgezegd wegens een voorgenomen renovatie van het winkelcentrum tegen 31 december 2014. Zoals te doen gebruikelijk accepteerde de huurder de huuropzegging niet en eiste (onder meer) een aanzienlijke beëindigingsvergoeding in ruil voor haar medewerking. Toen partijen geen overeenstemming wisten te bereiken, heeft Unibail kenbaar gemaakt de opzegging in te trekken, waarmee de huurovereenkomst doorloopt tot 1 januari 2020. De rollen werden nu plots omgekeerd en Forecast wilde vasthouden aan een huurbeëindiging per 31 december 2014, Unibail vordert echter in kort geding dat het Forecast wordt verboden om het gehuurde te ontruimen. En met succes.
Wat zegt het gerechtshof?
Het gerechtshof overweegt dat bij een opzegging van de huurovereenkomst van 290-bedrijfruimte (zoals winkelruimte en horecaruimte) de huuropzegging niet automatisch leidt tot het einde van de huurovereenkomst; immers wanneer de huurder niet instemt met de huuropzegging, dan is het aan de verhuurder om een vordering bij de kantonrechter in te stellen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Daar komt bij dat de wet (in artikel 7:297 lid 3 BW) bepaalt dat een verhuurder een dergelijke huurbeëindigingsvordering nog kan intrekken indien de verhuurder de door de rechter vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te hoog vindt. Het gerechtshof overweegt, dat de wetgever bedoeld heeft dat de verhuurder in dat geval ook de bevoegdheid moet hebben opzegging in te trekken.
Het gerechtshof oordeelt dat nu Forecast niet met de huuropzegging heeft ingestemd, Unibail de huuropzegging kon intrekken. Aangezien Forecast niet zelf had opgezegd was Forecast weer voor een periode van 5 jaar (tot 1 januari 2020) gebonden aan de huurovereenkomst.
Let op!
De voorstaande uitspraak ziet enkel op de intrekking van een huuropzegging door de verhuurder van 290-bedrijfsruimte. De opzegging door een huurder resulteert namelijk altijd in de beëindiging van de huurovereenkomst; intrekking van deze “eenzijdige rechtshandeling” is immers niet mogelijk. Intrekking is ook niet mogelijk voor verhuurders van overige (230a)bedrijfsruimte (zoals kantoren en magazijnen); opzegging door de verhuurder leidt immers tot het einde van de huurovereenkomst en de huurder kan enkel aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Voor woonruimte geldt echter een soortgelijke bepaling als voor 290-bedrijfsruimte; ook een verhuurder van woonruimte heeft het recht (artikel 7:275 lid 2 BW) een eenmaal gestarte ontbindingsprocedure (en daarmee de opzegging) alsnog in te trekken.
Voor de praktijk
Deze uitspraak geeft verhuurder meer speelruimte/onderhandelingsmacht, in het bijzonder bij de opzegging van een huurovereenkomst met een huurder die zelf eigenlijk ook weg wil, maar niet (tijdig) zelf heeft opgezegd, zoals in de voorstaande uitspraak het geval was.
Dit artikel betreft het prestatieveld ‘Wet en regelgeving’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. De komende maanden publiceren onze specialisten artikelen over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement
BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V.
Branchegroep Vastgoed
Mr. Bart Sprangers, Senior Jurist BDO Ondernemingsrecht
T 020-5432100
Drs Arjan Endhoven – partner BDO Belastingadvies
T 020-5432100
Laatste nieuws
- 02-10-2024 11:04 Plan voor 800 woningen in Amstelveen definitief na uitspraak Raad van State
- 02-10-2024 11:02 Horecagroothandel koopt drie bedrijfspanden in Drachten
- 02-10-2024 10:45 Sligro huurt bedrijfspand van 4.675 m2 van Sagax
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.