Column: Hoe verander je een winkelgebied met uitdagingen tot aantrekkelijke bestemming?

'Vastgoed draait om mensen' was de titel van de vorige column van Arnoud van Raak van ARRA Management. "En zo is het! Het belangrijkste ingrediënt voor een succesvolle bestemming zijn de mensen die er gebruik van maken", zegt Jacques Sinke, CEO reteam international in Kopenhagen. Tijdens het vastgoedcongres Eigenwijs Beheer op 17 september is Sinke één van de sprekers.

Lees in aanloop hierop zijn column. 

Alleen als je een winkelcentrum, een winkelstraat of zelfs een complete binnenstad leert begrijpen vanuit het perspectief van de gebruikers, bewoners en bezoekers kun je werken aan een strategie die alle partijen bijeen brengt. Dit is al sinds 2001 het fundament onder het businessmodel van reteam, de Scandinavische onderneming waarvan ik sinds 2013 partner ben. Een bewuste en uitdagende keuze na mijn 18 jaar bij MAB (RaboVastgoedgroep).

Internationaal en nu ook in Nederland
Ons specialisme is het optimaliseren en transformeren van winkelgebieden, 'creating desirable retail destinations' noemen we dat. Dat doen we inmiddels in vele landen en steden, momenteel onder andere New Babylon Den Haag, Xanadú Madrid, Polus Bratislava, Southgate Mall Johannesburg, Carlsberg City District in Kopenhagen en de binnensteden van Uppsala, Göteborg, Malmö in Zweden en Tapiola in Finland. Overigens volgt binnenkort ook de eerste Nederlandse gemeente waar we voor gaan werken.

De projecten gaan van relatief klein (twee winkelpanden van een eigenaar in een kleine stad) tot echt heel groot (stadsdistrict van 600.000 m2). In de loop der jaren heeft reteam eigen systemen en modellen ontwikkeld, die de basis vormen voor alles wat we doen. Zo krijgen wij middels honderden interviews via mind16© een perfect beeld van de consument, de bezoeker. Voor retail mapping© bezoeken wij zelf alle winkels en voorzieningen in het verzorgingsgebied en kijken met oog voor detail naar alle relevante aspecten (prijsniveau, kwaliteit van het concept, doelgroep leeftijd, herkomst, enzovoort).

Inderdaad doen we alles zelf. Niet dat we geen gebruik maken van andere kanalen, in tegendeel, maar de ervaring leert dat het succes juist schuilt in heel veel details. Als je die niet zelf in beeld hebt dan ben je niet 'in charge'.

Elk winkelgebied is anders
Net zoals iedere stad een eigen uniek karakter heeft, elk winkelgebied een ander profiel en voorzieningenaanbod en beleving kent, is ook voor iedere opgave een unieke strategie nodig. 'Every place has a mind of its own' is ons adagium. Vaak worden die bijzondere unieke kwaliteiten en eigenschappen niet of niet volledig onderkend. Zelfs niet door direct betrokkenen. Treffend voorbeeld was een recent gesprek met een wethouder die de problemen met toenemende leegstand in het grootste winkelcentrum in zijn stad toeschreef aan 'dat zie je overal in het land gebeuren'. Niets is minder waar. Het gaat om die bewuste stad, haar eigen bewoners en bezoekers, met hun eigen wensen en behoeften, het winkelcentrum, de bereikbaarheid en de voorzieningen, de activiteiten en de locatie, de inzet en het enthousiasme van de ondernemers en eigenaren. Kijk vooral eerst naar jezelf, dan pas naar anderen. De oplossing is dichtbij en de oorzaak van leegstand gaat vaker over de klant dan over het pand.

Samenwerking en beheer
Samenwerking, partnership en inlevingsvermogen in de specifieke belangen en achtergrond van de diverse partijen die bij omvangrijke opgaven betrokken zijn, zijn vanzelfsprekend reteam kernwaarden. Want een duurzaam aantrekkelijk (winkel)gebied is het resultaat van visie, planning, investeringen, ondernemerschap en vooral heel hard werken door heel veel instanties, bedrijven en mensen met verschillende achtergronden, mogelijkheden en doelstellingen. Pas als allen zich samen achter een plan en strategie zetten staat niets een succesvolle implementatie in de weg.

Onze ervaring leert dat we de beste resultaten bereiken door optimale samenwerking met eigenaren en beheerders. De rol van de actieve vastgoedbeheerder is daarbij van essentieel belang. Het is daarom dat wij met veel plezier en overtuiging onze bijdrage willen leveren aan het congres Eigenwijs Beheer op 17 september om in meer detail en met heldere voorbeelden uit te kunnen leggen hoe we samen tot resultaten kunnen komen.

NB Doe de test op www.mind16.com om uw eigen shopperprofiel te ontdekken.

Een column van Jacques Sinke, CEO van reteam international in Kopenhagen. Reteam helpt eigenaren en beheerders van winkelcentra en ook gemeenten bij de creatie van aantrekkelijke winkelgebieden. Sinke heeft zitting in de European Advisory Board van ICSC, international council of shopping centers in Londen en is voorzitter van de ICSC European Marketing Group. Deze column is een bijdrage van ARRA Management.