Column: Het geld waait het gebouw uit!

Ik bezoek graag een museum, slaap nog wel eens in een hotel en als ik dan toch onderweg ben eet ik in een restaurant. 'Wie niet?' zult u denken. Maar door mijn passie voor het verduurzamen en comfortabel maken van gebouwen en de hierdoor veroorzaakte beroepsdeformatie, word ik nog wel eens afgeleid van hetgeen waar ik echt voor kom.

Waarom tocht het langs mijn tafel, waarom is het te koud in het theater en waarom toch altijd die veel te warme hotelkamer? Meestal is het eerste wat ik doe het raam openzetten om alle warmte naar buiten te sturen. Kostbaar verbruikte energie waait dan letterlijk het pand uit. Dat moet en kan anders in mijn ogen.

Non issue
Ik ben geen specifieke vastgoed- of branche-expert, maar weet wel het één en ander over de energiehuishouding van gebouwen en de techniek die deze energie verbruikt. Dat energie vaak een non issue is in de totale kosten begrijp ik echter ook. Het is voor veel mensen geen boeiend thema. Energie moet er zijn, liefst tegen zo laag mogelijke kosten en techniek moet gewoon werken. Maar vaak doet het dat niet. Hoe komt dat toch?

Gefragmenteerd denken
Mijn ervaring is dat er nog vaak gefragmenteerd gedacht wordt. Techniek is van de installateur, de stenen van de bouwer en energie van het energiebedrijf. Als we dit allemaal zo goedkoop mogelijk inkopen (we zijn niet voor niets een handelsvolkje natuurlijk) dan komt er vanzelf succes. Succes waarin? Wellicht iets in de trant van 'dan hopen we dat alles goed op elkaar aansluit en doet wat het moet doen'. Ik ben er echter van overtuigd, en er zijn voldoende voorbeelden die dit ondersteunen, dat deze mentaliteit niet meer werkt.

Van Business case naar value case
Laten we afstappen van het denken in een business case maar starten vanuit een value case. Welke waarde kunnen we de recreatieve klant bieden en welke randvoorwaarden zijn hiervoor nodig? Zoek partners die deze randvoorwaarden samen willen invullen en neem maatregelen die niet alleen leiden tot lagere exploitatielasten over de gehele levensduur maar vooral de hoogste klantwaarde opleveren. Doorbreek traditionele demarcaties en tegenstellingen. Door tijdig een installatie te vervangen zijn niet alleen de energieprestaties te verbeteren, maar ook de onderhoudskosten van zo'n nieuwe installatie zijn een stuk lager. Maar het allerbelangrijkste is dat de gekozen oplossing bijdraagt aan tevreden klanten. Door samen goed te kijken naar meerwaarde voor de bedrijfsvoering moet het raar lopen wil het niet lukken om tevens de opbrengsten omhoog te brengen. In een gebouw met een prettig klimaat zullen mensen langer verblijven. Is de verlichting in een theaterfoyer prettig, dan zullen mensen daar nog even blijven hangen voor een drankje.

Samen nieuwe waarde ontsluiten
Als onderdeel van de sector hebben sport- en culturele organisaties veel exposure en een breed publiek. Hier komen veel mensen samen en daardoor kunnen ze in hun dorp, stad of regio een mooie voorbeeldfunctie vervullen. Sinds onze projecten bij bijvoorbeeld De Kunsthal in Rotterdam en bij Topsportcentrum Papendal, waarbij op basis van prestatiegaranties een langjarige samenwerking is aangegaan, hebben we gezien dat samen nieuwe waarde te ontsluiten is. Door besparing op kosten wel als randvoorwaarde maar niet als primair uitgangspunt te nemen, is in beide projecten een binnenklimaat gerealiseerd waarin bezoekers en sporters zich prettiger voelen en vaker terugkomen. Exposities die vroeger niet in de Kunsthal konden worden gehouden, hangen er nu wel. Het ontsluiten van deze waarde moet in mijn ogen centraal staan in gebouwrenovaties en verduurzamingsvraagstukken.

Op Topsportcentrum Papendal, waar ook het NOC NSF is gevestigd, is die toegevoegde waarde enerzijds budgetcreatie door lagere lasten, maar vooral het optimaliseren en gebruiker specifiek maken van het sportklimaat. Zo wordt een duurzame sportlocatie gecreëerd met een klimaat waarin maximaal getraind kan worden voor optimale sportprestaties. En dit alles tegen vooraf afgesproken, gegarandeerde kosten. Deze dienstverlening is er mogelijk zelfs één met een gouden randje: als er volgend jaar in Rio medailles worden behaald door Nederland, dan heeft de oplossing die wij hier hebben geboden misschien een beetje aan bijgedragen. Hoe klein deze bijdrage mogelijk ook is, dat voelt als toeschouwer op de bank best lekker.

Klantbehoefte
Energievraagstukken moeten dus minimaal in relatie tot comfort gezien worden, maar eigenlijk nog veel meer vanuit het vraagstuk hoe een juist gebruik van energie optimaal bijdraagt aan het invullen van de echte klantbehoefte, dus daar waar het echt om gaat. De energie dus niet gebouwen uit laten waaien, maar laten bijdragen aan een goed binnen klimaat en uiteindelijk katalysator laten zijn voor een verbeterde bedrijfsvoering!

Een column van Dick van Veen, directeur Eneco Duurzaam Vastgoed.