Wat is de rol van de verhuurder bij een ‘rookvrije werkplek’?

Elke werknemer heeft sinds 1 januari 2004 recht op een rookvrije werkplek. Werkgevers zijn vanaf die datum verplicht om ervoor te zorgen dat hun werknemers hun werk kunnen doen zonder dat zij daarbij last hebben van rokers. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch moest zich kort geleden buigen over de vraag of daarbij ook een rol is weggelegd voor een verhuurder. 

Casus rookverbod bedrijfsruimte
De verhuurder in kwestie was verhuurder van units in een bedrijfsverzamelgebouw. In de met de huurders gesloten huurovereenkomsten waren de Algemene bepalingen voor kantoor- en andere bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2003) van toepassing verklaard. 

Met ingang van 1 maart 2008 kondigde deze verhuurder een algemeen rookverbod af voor het gehele bedrijfsverzamelgebouw. De redenen daarvoor waren, zo lichtte de verhuurder zijn besluit toe, dat de Tabakswet werkgevers verplicht een rookvrije werkplek te bieden. Volgens de verhuurder zijn werkgevers daartoe niet in staat indien (werknemers van) andere huurders roken en daarmee hinder en/of overlast veroorzaken. Verder was er, zo stelde verhuurder, door een aantal huurders over het roken in het gebouw geklaagd. 

De directeur van een van de huurders weigerde met roken te stoppen. In de procedure die volgde stelde verhuurder zich op het standpunt dat:

-hij op grond van artikel 6.3 van de algemene bepalingen (verbod op veroorzaken van hinder en overlast) een algeheel rookverbod, dus ook voor de verhuurde bedrijfsruimte, kon opleggen;

-huurder op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen verplicht is mondelinge en schriftelijke aanwijzingen van verhuurder in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde in acht te nemen;

-huurder zich, door zich niet aan het rookverbod te houden, niet als goed huurder gedroeg en dus in strijd handelde met artikel 7:213 BW. 

Huurder bestreedt de standpunten van verhuurder en voerde aan dat:

-de huurovereenkomst geen rookverbod bevatte;

-een rookverbod door verhuurder niet op grond van artikel 6.3 of 6.2 eenzijdig kon worden opgelegd;

-hij geen overlast veroorzaakte, omdat hij in verband met het roken van zijn directeur in een afgesloten kantoorruimte een rookafzuiger met luchtverfrissers had geplaatst om te voorkomen dat andere huurders hiervan overlast zouden ondervinden.

Uitspraak rookverbod in bedrijfsruimte
Het Hof stelde vast dat uit artikel 6.2 van de algemene bepalingen niet blijkt wat dient te worden verstaan  onder “aanwijzingen in het kader van een behoorlijk gebruik van het gehuurde”. Omdat partijen hierover bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben gesproken moet de bepaling volgens het Hof beperkt worden uitgelegd en kan het rookverbod in bedrijfsruimte door verhuurder niet met een beroep op artikel 6.2 worden gehandhaafd. Ook artikel 6.3 en artikel 7:213 bieden volgens het Hof geen soelaas, omdat door huurder geen overlast of hinder wordt veroorzaakt en dus niet kan worden gesteld dat huurder zich niet als goed huurder gedraagt.

Conclusie
Voor de praktijk betekent deze uitspraak dat een verhuurder die een algemeen rookverbod wenst in te stellen en te handhaven, er goed aan doet direct bij het sluiten van de huurovereenkomst een bepaling op te nemen die het roken in het gehuurde uitdrukkelijk en expliciet verbiedt. Met andere woorden: het is ondanks alle wetgeving om roken te verbieden niet vanzelfsprekend dat verhuurder hieraan zijn steentje kan bijdragen door het instellen van een rookverbod in bedrijfsruimten die hij verhuurt.

Helma Sengers is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van Fort Advocaten. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.