Huurovereenkomst wijzigen na een juridische splitsing?

Het is in deze tijd niet ongebruikelijk dat concerns herstructureringen ondergaan. Dat gebeurt regelmatig bij retailketens. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een juridische splitsing, waarbij bepaalde divisies van een concern los van elkaar gaan functioneren. Dat kan tot gevolg hebben dat een huurovereenkomst overgaat op een andere vennootschap en de verhuurder wordt geconfronteerd met een ‘nieuwe’ huurder.

De rechtbank Midden-Nederland heeft recentelijk geoordeeld over zo’n juridische splitsing. De verhuurder meende dat zij in een (financieel) nadeliger positie kwam te verkeren als gevolg van de splitsing en wilde dat de huurovereenkomst zou worden gewijzigd. De casus was als volgt. 

De verhuurder verhuurt een winkelruimte aan een concern dat verschillende modeketens exploiteert. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder een bankgarantie diende te stellen tot een bepaald bedrag. Het betreffende concern is eind 2013 geherstructureerd, waarbij (onder meer) diverse nieuwe vennootschappen zijn opgericht en vennootschappen zijn afgesplitst. Als gevolg van de herstructurering fungeren thans drie kledingmerken los van elkaar. 

Vervangende zekerheid
Door de splitsing is de betreffende huurovereenkomst overgegaan op een andere vennootschap. De verhuurder meent dat de ‘nieuwe’ huurder vervangende zekerheid dient te stellen. Ze heeft dan ook een procedure aanhangig gemaakt en (onder meer) gevorderd dat de huurder een bankgarantie ter grootte van zes maanden huur dient te stellen. 

Indien sprake is van een juridische splitsing biedt de wet de mogelijkheid om te vorderen dat de overeenkomst wordt gewijzigd of ontbonden indien als gevolg van de splitsing een overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand kan blijven. De verhuurder vindt dat zij door de splitsing in een nadeliger positie is komen te verkeren omdat zij niet langer te maken zou hebben met een (financieel) sterke contractuele wederpartij.

Zij zou geconfronteerd zijn met een vennootschap met nauwelijks eigen vermogen, nauwelijks liquide middelen en geen noemenswaardige bedrijfsactiviteiten waarmee omzet kan worden gegenereerd. Daarnaast is de verhuurder van oordeel dat de beleggingswaarde van het gehuurde zou zijn afgenomen omdat de hoedanigheid van een huurder van invloed is op de beleggingswaarde van het pand. In dat kader meent de verhuurder dat zij recht heeft op aanvullende zekerheid om de nadelige gevolgen van deze risico's uit te sluiten of te compenseren.

Onvoorzien nadeel
De rechter heeft aangegeven dat eerst beoordeeld moet worden of, en zo ja welk, onvoorzien nadeel de verhuurder als gevolg van splitsing feitelijk lijdt en vervolgens of dit onvoorzienbare nadeel mee brengt dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de overeenkomst tussen partijen moet worden gewijzigd. Het enkele feit dat een splitsing heeft plaatsgevonden is niet voldoende om een huurovereenkomst te wijzigen of te ontbinden, daar is meer voor nodig. De situatie vóór en ná de splitsing is doorslaggevend voor de vergelijking van de financiële positie van de huurder die partij is bij de huurovereenkomst. Er moet dus niet gekeken worden naar de situatie zoals die was bij aanvang van de huurovereenkomst. 

De financiële gegoedheid van de huurder voor de splitsing is vergeleken met deze van de nieuwe vennootschap na de splitsing. In het onderhavige geval gold dat de huurder voor de splitsing al een tijd geen positief resultaat heeft geboekt. De huurder genereerde geen eigen inkomsten en was voor haar inkomsten afhankelijk van de divisies van het concern. Ook de nieuwe vennootschap genereert na de splitsing geen eigen inkomsten en is voor haar inkomsten afhankelijk van derden. De kantonrechter is niet gebleken van een nadelige wijziging in de financiële gegoedheid van de huurder.

Verhaalspositie
Dat betekent dat de verhaalspositie van de verhuurder niet beter of slechter is geworden dan voor de splitsing. Evenmin is de kantonrechter gebleken van een daling van de beleggingswaarde. Er zijn dan ook geen omstandigheden die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid reden geven de huurovereenkomst tussen partijen te wijzigen. Het kan namelijk niet zo zijn dat de verhuurder na de splitsing in een betere positie zou worden gebracht dan die zou zij zou hebben gehad voor de splitsing. 

Overigens is in het ROZ-model winkelruimte 2012 bepaald dat partijen elkaar op de hoogte moeten stellen van voorgenomen relevante wijzigingen in de organisatie, waaronder begrepen de vennootschapsrechtelijke structuur, voor zover deze relevant zijn voor de huurovereenkomst. Mocht er aldus sprake zijn van een juridische splitsing, dan dient de huurder in dat geval de verhuurder te informeren om te voorkomen dat zij tekort schiet in de nakoming van haar contractuele verplichtingen.
 

Indien u naar aanleiding van dit artikel vragen heeft kunt u contact opnemen met Myke Muller. Zij is advocate huur- en onroerend goedrecht bij Poelmann Van den Broek Advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is zij bereikbaar op m.muller@pvdb.nl of op telefoonnummer 024-3811 440.