Bouwen, golfen en erbij horen

In deze blog wil ik geen stelling nemen tegen professionals in de vastgoedsector die graag golfen. Ook is het niet mijn bedoeling om te suggereren dat deze golfliefhebbers dit alleen maar doen om erbij te horen. De drie woorden in de titel van deze blog -bouwen, golfen en erbij horen- heb ik uitsluitend gekozen, omdat zij de bouwstenen vormen van het ‘Golfbaan-arrest’. In dit arrest gaat de Hoge Raad in op de vraag of de verkrijging van percelen grond die bestemd zijn voor de aanleg van een golfbaan vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Het antwoord op die vraag hangt af van de kwalificatie van de verkregen percelen voor de btw: bouwterrein of niet.

Casus
In de betreffende zaak gaat het om een golfclub die een aantal onbebouwde percelen grond koopt die bestemd zijn voor de aanleg van een golfbaan. Op een later aangekocht, belendend perceel is de golfclub voornemens om een clubhuis met parkeerterrein te realiseren. De golfclub meent dat sprake is van de verkrijging van een bouwterrein waardoor geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. De inspecteur meent dat de verkrijging van de ‘golfbaanpercelen’ belast is met 6% overdrachtsbelasting en heft deze na. Niet in geschil is dat er bewerkingen aan de ‘golfbaanpercelen’ hebben plaatsgevonden met het oog op de aanleg van putten, drainage, bruggen, waterpartijen, beschoeiingen, afslagplaatsen, duikers, bunkers, de toegangsweg, paden, beregeningsinstallaties met pomphuizen en schuilhutten. Het enige dat partijen verdeeld houdt is of deze bewerkingen hebben plaatsgevonden met het oog op de bebouwing.

Hoge Raad
De Hoge Raad is van oordeel dat alleen bouwwerken die niet dienstbaar zijn aan de grond, maar zelfstandige betekenis hebben kwalificeren als bebouwing. Hiermee laat de Hoge Raad naar mijn mening doorschemeren dat hetgeen op de golfbaanpercelen zelf zal worden gerealiseerd er niet toe leidt dat sprake is van een bebouwing. Anders gezegd: de bewerkingen aan de golfbaanpercelen hebben niet plaatsgevonden met het oog op de bebouwing.

Echter, volgens de Hoge Raad kunnen de golfbaanpercelen ook een bouwterrein zijn indien zij bestemd zijn als een terrein dat bij het clubhuis behoort. Van een bestemming om ‘erbij te behoren’ is sprake indien de golfbaan naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het clubhuis (lees: de golfbaan kan niet zelfstandig -d.w.z.: los van het clubhuis- worden gebruikt). De Hoge Raad geeft aan Hof Amsterdam de opdracht om met inachtneming van zijn ‘Golfbaan-arrest’ te beslissen over de vraag of de golfbaanpercelen al dan niet kwalificeren als een bouwterrein.

Airshot 
Dit Golfbaan-arrest betekent voor de vastgoedpraktijk dat de levering van onbebouwde grond ook een met 21% btw belaste levering is van een bouwterrein als de geleverde grond zelf niet bestemd is om te worden bebouwd, maar bestemd is om bij een nog te bouwen gebouw (op een ander perceel) te gaan behoren. Partijen en de notaris kunnen derhalve niet volstaan met het sec beoordelen van de beoogde bebouwing op het geleverde perceel. De Hoge Raad poneert dit ‘erbij behorende bouwterrein-oordeel’ met veel stelligheid, maar omdat iedere motivering voor dit oordeel ontbreekt is de ontnuchterende werkelijkheid dat onduidelijk is waaraan de Hoge Raad zijn stelligheid ontleent. Noch in de parlementaire geschiedenis noch in de rechtspraak van het Europese Hof van Justitie heb ik steun kunnen vinden voor het oordeel van de Hoge Raad.

Sterker nog, het Europese Hof van Justitie heeft tot op heden alleen grond die zelf bestemd is om te worden bebouwd als bouwterrein beschouwd. Een vraag aan het Europese Hof van Justitie over de juistheid van de zienswijze van de Hoge Raad had daarom (meer) voor de hand gelegen. Dat de Hoge Raad dit nalaat is naar mijn mening een gemiste kans. De introductie van het ‘erbij behorende bouwterrein’ in het Golfbaan-arrest zie ik derhalve niet als een ‘hole in one’, maar een ‘airshot’. En iedere golfspeler weet dat een airshot wel ‘telt’ (lees: de vastgoedpraktijk moet met het Golfbaan-arrest rekening houden), maar dat de bal niet is geraakt (lees: onduidelijk is of het Golfbaan-arrest in overeenstemming is met het Europese recht). 

Mr. M.D.J. (Matthijs) van der Wulp LLM, is Hoofd Bureau Vaktechniek bij Van Driel Fruijtier btw-specialisten en als buitenpromovendus verbonden aan Tilburg University. Hij is te bereiken op 078-6225452 of per e-mail: mvanderwulp@vandrielfruijtier.nl.