Lage rente niet alleen een zege voor koopwoningmarkt maar ook een vloek

In de betere buurten in de grote steden en in gewilde locaties naast deze steden lijkt het volgens vele makelaars weer op tijden van weleer. Het aantal transacties stijgt landelijk en het consumentenvertrouwen is weer op het niveau van vóór de crisis, waardoor er ook weer prijsstijgingen zichtbaar zijn. En die prijsstijgingen zijn hard nodig om het grote probleem van de woningmarkt, namelijk restschulden, op te lossen, aldus Rogier van Heijnsbergen RMT, makelaar in Den Haag in zijn analyse voor VJ. 

Er zijn zeer grote lokale verschillen in het herstel zichtbaar. Met name buiten de Randstad wil het herstel nog maar moeizaam doorzetten. Het trage lokale herstel van de woningmarkt komt deels door restschulden. In risicogebieden zoals nieuwbouwlocaties wordt het herstel onder andere beperkt door gedwongen verkopen. Deze woningen worden vaak net iets lager dan de markwaarde verkocht hetgeen een dempend effect heeft op een eventuele prijsstijging. Een prijsstijging die juist in deze gebieden zo hard nodig is. Ook zijn er veel huishoudens die graag willen verhuizen maar simpelweg niet kunnen omdat er geen passende oplossing is voor de restschuld. 

De berichtgeving over de woningmarkt is de laatste paar maanden nagenoeg alleen maar positief. Het herstel is echter broos is en kent bedreigingen als een mogelijke val van het kabinet. Met name de goede betalingsmoraliteit en het zeer lage aantal huishoudens dat betalingsproblemen heeft, worden vaak geroemd. 

Vier maanden betalingsachterstand
In nagenoeg alle onderzoeken en artikelen wordt het BKR aangehaald om de aantallen huishoudens met financiële problemen aan te duiden. Men hanteert dan, het niet-schrikbarende getal wat hoort bij huishoudens met een achterstand in hypotheekbetalingen van 4 maanden, in totaal thans circa 76.000. 

Vier maanden achterstand betekent echter grote problemen voor die huishoudens en zal er van woningbehoud geen sprake meer kunnen zijn. Hoe groot is dan de groep huishoudens is die een kortere achterstand heeft? Deze groep beslaat volgens de Hypotheker ongeveer 400.000 huishoudens. Volgens de Rabobank staan nog steeds circa 1 miljoen huishoudens ‘onder water’. Die huishoudens hebben dus een hypotheek die hoger is dan de actuele verkoopwaarde van hun huis.

Iets minder dan de helft van deze huishoudens heeft een oplossing voor een restschuld, het grootste gedeelte, dus ruim 500.000 huishoudens heeft dit niet. Circa 1 op de 6 huishoudens heeft momenteel problematische schulden en 1 op de 8 huishoudens heeft een achterstand op de hypotheek (gehad). De verwachting is dat er in 2015 ca. 22.000 verkopen zullen zijn met een gedwongen karakter.

Restschuldprobleem opgelost over vijf jaar?
Door stijgende woningprijzen lost het probleem van de restschulden vanzelf op. Enkele deskundigen durven, algemeen gesteld en ongenuanceerd, zelfs al te stellen dat in 2020 het restschuldprobleem is opgelost. Dit zijn de ‘wishful thinking’ berichten waar beleidsmakers graag naar luisteren.

Ga echter uit van een gemiddelde prijsdaling van 20%. Tel daar de toenmalige kosten koper bij op en de onderwaarde begint bij 32%. In de risicogebieden is vaak sprake van grotere prijsdalingen. Inclusief de k.k. tot wel 50% onderwaarde dus. Bij een forse stijging van de woningprijzen van 3% per jaar zal het nog ruim 10 jaar duren voordat de ‘gemiddelde’ woning niet meer onder water staat.

Positief is dat als huishoudens kunnen sparen, bij een prijsstijging het moment dat de restschuld betaald kan worden snel dichterbij komt.

Eén van de grootste blinde plekken is de wijze waarop wij als samenleving omgaan met restschulden en dat deze wijze leidt tot de vraaguitval van de toekomst. Deze uitval word onder andere gecreëerd door de calvinistische wijze waarop wij met BKR noteringen omgaan. Immers: een niet ingeloste restschuld wordt gezien als een achterstand. De enige partij die hierin in een afwijkende en positieve houding inneemt is de NHG. Indien er geen achterstanden zijn geweest is een nieuwe hypotheek onder NHG borging mogelijk.

Slechts een derde verkopers keert terug in koopproces
De verkoopgolf uit 2014 zou leiden tot een volgende koopgolf; 2 op de 3 verkopers zou zich weer op de koopmarkt willen begeven. Gebleken is echter dat slechts 1 op de 3 verkopers terugkeert in het koopproces. Starters kopen nieuwbouwwoningen of de goedkopere woningen van woningcorporaties in plaats van bestaande bouw. Er zijn ruim 42.600 uitstromers per jaar. Bekeken moet worden of restschulden de oorzaak van deze uitstroom is.

De lage rente is de redding van de woningmarkt. Een zegen derhalve. Bij een renteherziening met een hogere rente kan dit ook omslaan in een vloek. Als de rente korter dan 20 jaar wordt vastgezet zou die hypotheek getoetst moeten worden op de effecten bij een gemiddeld rentetarief. De lage rente vertraagt ook het sparen voor een eigen huis.

Restschuldproblematiek oplossen kan door het samenwerken tussen marktpartijen. Initiatieven als www.huisonderwater.eu van de NVVK zijn dan ook bijzonder belangrijk. Bijvoorbeeld:  een convenant tussen de makelaardij en schuldhulpverlening om klanten door te sturen naar een gespecialiseerde makelaar, kan ook helpen de restschuld van het huishouden te beperken. Denk ook aan preventie door banken, huisvesting via de private sector, vroege signalering door makelaars enzovoorts.

Macro-economische maatregelen voor de financierbaarheid van restschulden en het vermijden van de vraaguitval van de toekomst blijven noodzakelijk. Want elke gedwongen verkoop die vermeden kan worden draagt bij aan het toekomstig herstel van de woningmarkt.

Rogier van Heijnsbergen RMT is NVM-Makelaar te Den Haag