Wet afnemend grensnut ook voor WOZ waardering (onder)grond: Toets uw WOZ-beschikking 2015!
Veel gemeenten hanteren een zogenaamde ‘grondnota’, een overzicht van het reeds vastgestelde en het gevoerde grondbeleid. Anderzijds worden in de nota de stand van zaken en de ontwikkelingen met betrekking tot het grondbeleid en de daaraan verbonden risico’s belicht. De nota is vaak ook leidraad in WOZ waarderingen. Maar niet altijd terecht!
Voor de waardering van de (onder)grond van instellingen in de gezondheidszorg (ziekenhuis-, verpleeg- en verzorg instellingen) stellen gemeenten zich op het standpunt dat de waarde moet worden afgeleid uit de ter plaatse geldende grondnota. In die nota staan de prijzen vermeld waarvoor de gemeenten die gronden uitgeeft. Die prijzen zijn ook maatgevend voor de WOZ waarderingen. Gemeenten blijken niet bereid daarvan af te wijken, ook niet als het gaat om relatief grote kavels. Regelmatig is daarover geprocedeerd. Tot voor kort zonder resultaat.
Recent verscheen een uitspraak van de Hoge Raad die een ommekeer lijkt in te leiden. Voor het eerst geeft de belastingrechter aan, dat bij de waardering van gronden de wet van het afnemende grensnut van toepassing is. Dat biedt goede mogelijkheden om de WOZ waarden 2015 (wederom) te toetsen waarbij, nu met steun van dit arrest, ook weer bijzondere aandacht moet worden besteed aan de wijze van waarderen van de (onder)grond. Het is weer wat moeilijker voor gemeenten om in een discussie daarover enkel te volstaan met een verwijzing naar het geldende gronduitgifte beleid.
Waarde in het economische verkeer
Voor de toepassing van de Wet WOZ worden gebouwen van instellingen in de gezondheidszorg gewaardeerd op de vervangingswaarde. Belangrijk onderdeel van die waarde is de grondwaarde. Daarover zegt de Wet WOZ dat die waarde dient te worden gesteld op de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen bij een (veronderstelde) aanbieding van die grond. Die prijs dient dan wel te worden vastgesteld met inachtneming van de bestemming van de grond. Op die wijze wordt in feite de waarde in het economische verkeer bepaald.
Normaliter wordt die waarde bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Met andere woorden: zijn er transacties in de markt van gronden met een gelijke bestemming. Dergelijke transacties komen zelden voor en al helemaal niet tussen private partijen. Veelal is de gemeente de enige aanbieder van gronden met een dergelijke bestemming. Zij laten zich bij dergelijke transacties leiden door de uitgifte prijzen als opgenomen in de grondnota. De gemeenten zijn niet of nauwelijks gevoelig voor het verweer dat het aannemelijk is, dat bij transacties waar het gaat om relatief grote metrages, de kopende partij prijsonderhandelingen zal openen, waardoor er uiteindelijk prijzen tot stand zullen komen die niet een op een aansluiten op de prijzen als aangegeven in de grondnota’s.
Jurisprudentie
In het verleden is regelmatig door diverse instellingen in de gezondheidszorg ( en het onderwijs) geprocedeerd over de waarde van de (onder) grond van gebouwen. Tot op heden zonder veel succes. De belastingrechter leek alleen bereid de grondnota geheel of gedeeltelijk buiten toepassing te laten, voor zover uit transacties van soortgelijke gronden zou volgen dat er inderdaad prijzen tot stand komen die afwijken van de prijzen in de grondnota. Dergelijke transacties zijn, als gezegd, niet of nauwelijks voor handen. De belastingrechter lijkt nu wel een opening te bieden om desondanks toch weer eens kritisch naar de grondposities te kijken. De Hoge Raad lijkt het eens met de opvatting van het gerechtshof Amsterdam dat de wet van het afnemende grensnut ook geldt voor WOZ taxaties van (onder)grond, ook als er geen concrete vergelijkingscijfers zijn.
Wat te doen…?
Voor zover u al niet elk jaar de WOZ waarde van uw instelling (laat) controleren is het belang daarvan nu weer verder toegenomen. Er is ruimte om bij de beoordeling ook weer eens kritisch te kijken naar de wijze van taxatie van de grondwaarden. Die waarden vormen immers een belangrijk deel van de WOZ waarde van uw gebouwen.
Dit artikel betreft het prestatieveld ‘Regelgeving’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. BDO specialisten publiceren geregeld over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement
Auteurs:
mr. Robert van der Lee - robert.van.der.lee@bdo.nl
mr. Roderick de Haas – Roderick.de.haas@bdo.nl
BDO Branchegroep Vastgoed, Lokale Heffingen
Laatste nieuws
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
- 11-06-2024 12:59 Opstapeling landelijk en gemeentelijk middenhuurbeleid brengt grote onduidelijkheid
- 11-06-2024 12:46 DG BZK Chris Kuijpers: 'Het fundament is gelegd, nu is het een kwestie van continueren'
- 11-06-2024 12:30 HDO Groep vindt duurzaam bouwen niet zo ingewikkeld
- 11-06-2024 12:29 'Ondanks gemeentebeleid is Amsterdam aantrekkelijkste stad voor hotelinvesteringen'
- 11-06-2024 12:29 Marja Appelman (BZK): ‘Nieuwe minister moet saai en voorspelbaar zijn’
- 11-06-2024 12:26 Lonneke Zuijdwijk toegetreden tot landelijke directie Heijmans Vastgoed
- 11-06-2024 12:20 Sander ter Beek treedt toe tot directieteam AM
- 11-06-2024 12:05 Dierenwinkel Maxi Zoo opent tweede winkel in Nederland
- 11-06-2024 10:49 Naar een klimaatneutrale industrie met de Verordening voor een nettonulindustrie: Europa leider in Cleantech?
- 11-06-2024 10:46 Colliers: 60.000 woningen mogelijk op locaties snelwegkantoren
- 11-06-2024 10:35 Inflatie ook in mei 2,7 procent, deels door prijsontwikkeling bungalowparken
- 11-06-2024 10:35 Handtekening gezet voor 1.325 woningen in Amsterdams Schinkelkwartier
- 11-06-2024 10:30 Mr Marvis opent winkel in Breda
- 11-06-2024 10:20 Dunavast ontwikkelt zorgcomplex voor IrisZorg in Nijmegen
- 11-06-2024 10:16 Twee nieuwe huurders voor C-Avenue in Den Haag
- 11-06-2024 10:10 Loyal Interim huurt 487 m2 bij Campus Hambaken in Den Bosch
- 10-06-2024 17:10 'Over eerlijke verdeling van kosten moet open gesprek worden gevoerd met wederzijds begrip'
- 10-06-2024 16:24 Wat is de ROI op huurderstevredenheid?
- 10-06-2024 13:21 Amvest verkoopt 413 woningen aan Grouwels
- 10-06-2024 13:09 Topvacature: Woonstad Rotterdam zoekt projectleider planmatig onderhoud
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.