Affourtit: 'Warenhuizen horen erbij maar vragen ongekend veel energie'

Pieter Affourtit, algemeen directeur van de WPM Groep, gelooft in de kracht van goed ondernemerschap, maar Nederland heeft wel teveel winkels. Alle stakeholders zullen in gezamenlijkheid scherpe keuzes moeten maken. Ook gebouweigenaren ontkomen niet aan afwaardering.

De WPM Groep is met een winkel- en kantorenareaal van ruim 4 miljoen m2 de grootste propertymanager van commercieel vastgoed. WPM is tevens de grootste verhuurder van winkelruimte, heeft een researchafdeling en investeert in vernieuwing en relocatie van winkelcentra. “Als onafhankelijk bedrijf denken we vanuit de totale exploitatie van vastgoed. Je komt er niet meer door alleen aan het bestaande vast te houden en te volgen.”

Het wordt nooit meer zoals vroeger
Affourtit houdt als geen ander van detailhandel. Voor het uitbreken van de crisis was hij voorzitter van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra. Hij is betrokken bij de winkelopleiding aan ASRE. En begin vorig jaar deed hij als voorzitter van de Taskforce Dynamische Winkelontwikkeling nog een oproep tot structurele vernieuwing van het winkellandschap. “Door overcapaciteit, economische recessie en de groei van internet verkeert de winkelmarkt in transitie. De toenemende leegstand is regionaal bepaald. Demografische ontwikkelingen en onbezonnen groei van het winkelbestand op slechte locaties zijn daar niet zelden debet aan. Vooral kleine en middelgrote steden als Uden, Veghel en Zaltbommel krijgen het moeilijk. De vastgoedmarkt vertrouwt vaak op cyclische principes. Maar het wordt nooit meer zo als vroeger. Andere normen en waarden zijn bepalend. De functie van vastgoed begint bij gebruikers en consumenten; houdt je daar geen rekening mee dan heb je een probleem.”

Hij wil de naam van de gemeente niet noemen, maar voor een nieuwbouwwijk met straks zesduizend inwoners wordt een winkelcentrum van 4.500 m2 voorgesteld. “In zo’n wijk is in deze tijd 3.000 m2 echt wel genoeg. En dan hebben we het over een gemeente met een historische binnenstad waar de problemen zich opstapelen. Het ontbreekt in veel gemeenten aan voldoende parate kennis en de durf moeilijke keuzes te maken.”

Ondernemerschap
Affourtit gelooft in de kracht van ondernemerschap. “Kijk in een stad als Amsterdam naar de dynamiek in de Van Woustraat of de Kinkerstraat. Jonge ondernemers herkennen trends en zoeken aansluiting bij de veranderende bevolkingssamenstelling. Zij lanceren nieuwe formules; niet zelden in een mix van hele specifieke producten, horeca, gezondheid en leisure. Dergelijke veranderingen zullen naar andere steden doorsijpelen. Ze kunnen helpen de eigenheid van historische binnensteden verder te versterken.”

Ook gelooft hij in het voortbestaan van warenhuizen in het algemeen. “In een stad met meer dan 70.000 inwoners hoort een warenhuis. Maar we zien het aan de problemen bij V&D. Dergelijke formules vragen ongekende energie. Zo’n grote entiteit – met een vaak te grote winkeloppervlakte-  heeft grote moeite voldoende snel in te spelen op de dynamiek van de markt. Terwijl de concurrentie wel razendsnel schakelt. ”Daar wreekt zich volgens Affourtit het eigendom. “Private equity funds laten zich uitsluitend leiden door financiële doelstellingen. De Hema is daar ook het slachtoffer van geworden. De oorspronkelijke formule past heel goed bij de huidige vraag naar gunstig geprijsde kwalitatief goede artikelen. Onder invloed van de financiële verwachtingen van de eigenaar is die formule uitgehold, maar ik verwacht dat de Hema zich de komende jaren zal herpakken.”

Nieuwe formules komen op
Het wegvallen van formules hoeft overigens niet zo erg te zijn, zegt Affourtit. “Er komen nieuwe terug. Bijvoorbeeld in de grote steden in de Randstad zien we een instroom aan internationale formules en bedrijven. Vervolgens worden andere ondernemers gedwongen de bakens te verzetten. Dat effect zal zich ook doorzetten in het denken over toekomstig winkelvastgoed.”

We kunnen de markt gewoon zijn werk laten doen? “In de kern ben ik het daar wel mee eens, maar de kwaliteit van onze binnensteden en winkelcentra is een groot goed. Gemeenten, gebouweigenaren en retailers mogen de zaak niet op hun beloop laten. Marktwerking is goed, maar dan doordacht en binnen heldere beleidskaders.“ Wat staat iedereen te doen? “We zitten nu in een fase dat er belangrijke beslissingen moeten worden genomen. Gemeenten ontkomen niet aan de keuze voor meer compacte winkelgebieden. Beleggers moeten afwaarderen. Wellicht hebben zij op de top van de markt aankopen gedaan. Dan is verlies nemen niet makkelijk, maar daar valt niet altijd aan te ontkomen. En ondernemers moeten inventief inspelen op nieuwe marktomstandigheden. De consument koopt ook online, maar blijft echt wel gecharmeerd van verrassende winkelgebieden.”

Huurwetgeving moet veranderen
Affourtit vindt dat in de huurwetgeving iets moet veranderen. “Nederland kent wetgeving die flexibiliteit en dynamiek te weinig stimuleert. Tijdelijke huurverlaging heeft vaak grote consequenties voor het beleid naar andere ondernemers. Bij in de plaatsstellingen heeft de individuele ondernemer vaak grote macht, waardoor in een centrum niet altijd de gewenste branchering en beleving ontstaat. Eigenaren kunnen geen afscheid nemen van ondernemers die er een potje van maken.”

Vanuit het oogpunt van concurrentiekracht is het volgens hem zaak te investeren in vitale winkelgebieden. Hij hoopt dat onder druk van de Retailagenda van minister Kamp op regionaal niveau de bereidheid tot samenwerking tussen alle stakeholders zal groeien. “Gemeenten moeten helder zijn over waar nog wel en waar niet meer wordt gewinkeld. Gebouweigenaren moeten door de zure appel heen bijten. En retailers moeten zich beseffen dat als een consument zich niet meer thuis voelt bij het aanbod, die consument zijn heil elders zoekt.”

Bert Pots


Bezoektip voor retailers en retailbeleggers:
17 maart: Bricks in Retail event (al 108 bezoekers)