Verhuurder roerende zaken alsnog met voorrang recht op uitkering uit faillissement van huurder
Het faillissementsrecht blijft de gemoederen bezig houden, dit keer de verhuur van roerende zaken. De Hoge Raad (HR 9-1-2015/ ECLI:NL:HR:2015:42) maakt namelijk een eind aan de discussie over de opzeggingsmogelijkheid van een huurovereenkomst roerende zaken en verduidelijkt daarmee de uitleg van artikel 39 Faillissementswet. Gevolg: verhuurder roerende zaken kan alsnog met voorrang uitkering voor de huurschuld claimen bij de curator.
Tussentijdse opzegging
Gedurende de looptijd is opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder vrijwel onmogelijk. Is echter sprake van verhuur van een onroerende zaak en gaat de huurder failliet, dan biedt artikel 39 Fw de mogelijkheid voor zowel de curator als de verhuurder om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Het betreft hier een rechtsgeldige beëindigingsgrond die een uitzondering maakt op de wettelijke huurbepalingen. Nu de huurovereenkomst door een dergelijke opzegging rechtsgeldig eindigt, kan de verhuurder alleen aanspraak maken op een schadevergoeding wanneer dit contractueel is overeengekomen.
Leegstandschade
In de meeste huurcontracten is afgesproken dat de huurder de leegstandsschade zal vergoeden voor de resterende huurtermijn wanneer hij failliet gaat voor het einde van de looptijd. In de (standaard) ROZ huurovereenkomsten is een dergelijke bepaling opgenomen. Eind 2013 heeft de Hoge Raad twee arresten gewezen die in dat kader relevant zijn, zeker wanneer het gaat om bankgaranties die voor deze leegstandsschade worden aangesproken (Romania Beheer HR 15-11-2013/ ECLI:NL:HR:2013:1244 en TEP/curatoren Autodrôme HR 22-11-2013/ECLI:NL:HR:2013:1381). Kort gezegd heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verhuurder aanspraak kan maken op leegstandschade, maar dat de verhuurder deze schade niet kan verhalen op de faillissementsboedel. Alleen wanneer een derde garant staat voor de verplichtingen van de huurder (bankgarantie of garantstelling) kan de verhuurder de schade op deze derde verhalen, tenzij de derde op zijn beurt weer verhaal heeft op de faillissementsboedel.
Huurvordering
De huur die verschuldigd is vanaf het moment dat de huurder van een onroerende zaak failliet gaat totdat de huurovereenkomst eindigt (door opzegging curator/verhuurder of van rechtswege) betreft een boedelschuld. Dit is bepaald in artikel 39 Fw.
Dit betekent dat je als verhuurder voor die vordering hoog in rang bent. Het blijft altijd onzeker of daadwerkelijk enig bedrag wordt uitgekeerd, aangezien dit afhangt van onder andere het salaris van de curator, de hoogte van de faillissementskosten en hoeveel boedel de curator aantreft. De kans op betaling is in ieder geval groter dan bij gewone (concurrente) schuldeisers.
Tot aan het arrest van 9 januari 2015 was het geen uitgemaakte zaak of artikel 39 ook gold voor verhuur van roerende zaken. In de rechtspraak werd de vraag of artikel 39 Fw ook van toepassing was op verhuur van roerende zaken wisselend beantwoord. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland had met deze vraag te maken en heeft aan de Hoge Raad om die reden een zogenaamde Prejudiciële vraag gesteld.
De Hoge Raad antwoordt dat artikel 39 Fw ook geldt voor huur van roerende zaken. Dus ook in het geval van een faillissement van een huurder van roerende zaken zijn de huurvorderingen vanaf datum faillietverklaring boedelschulden. Daar komt bij dat zowel de curator als de verhuurder op grond van artikel 39 de huurovereenkomst kan opzeggen (met inachtneming van een gebruikelijke termijn van maximaal drie maanden).
Alsnog verhaal op de faillissementsboedel
Verhuurders van roerende zaken die in het verleden te maken hebben gehad met een faillissement van hun huurder doen er dus goed aan om na te gaan of de curator hun huurvordering van na datum faillissement als een boedelvordering heeft aangemerkt. Heeft de curator dit geweigerd, dan kan hij hiertoe met het arrest van de Hoge Raad alsnog gedwongen worden en heeft u als verhuurder bij voldoende boedel alsnog recht op een uitkering uit het faillissement voor de periode vanaf faillietverklaring tot het einde van de huurovereenkomst.
Ronny Saedt is advocaat huurrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op r.saedt@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 381 14 26.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.