Verhuurder roerende zaken alsnog met voorrang recht op uitkering uit faillissement van huurder

Het faillissementsrecht blijft de gemoederen bezig houden, dit keer de verhuur van roerende zaken. De Hoge Raad (HR 9-1-2015/ ECLI:NL:HR:2015:42) maakt namelijk een eind aan de discussie over de opzeggingsmogelijkheid van een huurovereenkomst roerende zaken en verduidelijkt daarmee de uitleg van artikel 39 Faillissementswet. Gevolg: verhuurder roerende zaken kan alsnog met voorrang uitkering voor de huurschuld claimen bij de curator.    

Tussentijdse opzegging
Gedurende de looptijd is opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder vrijwel onmogelijk. Is echter sprake van verhuur van een onroerende zaak en gaat de huurder failliet, dan biedt artikel 39 Fw de mogelijkheid voor zowel de curator als de verhuurder om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Het betreft hier een rechtsgeldige beëindigingsgrond die een uitzondering maakt op de wettelijke huurbepalingen. Nu de huurovereenkomst door een dergelijke opzegging rechtsgeldig eindigt, kan de verhuurder alleen aanspraak maken op een schadevergoeding wanneer dit contractueel is overeengekomen. 

Leegstandschade
In de meeste huurcontracten is afgesproken dat de huurder de leegstandsschade zal vergoeden voor de resterende huurtermijn wanneer hij failliet gaat voor het einde van de looptijd. In de (standaard) ROZ huurovereenkomsten is een dergelijke bepaling opgenomen. Eind 2013 heeft de Hoge Raad twee arresten gewezen die in dat kader relevant zijn, zeker wanneer het gaat om bankgaranties die voor deze leegstandsschade worden aangesproken (Romania Beheer HR 15-11-2013/ ECLI:NL:HR:2013:1244 en TEP/curatoren Autodrôme HR 22-11-2013/ECLI:NL:HR:2013:1381). Kort gezegd heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verhuurder aanspraak kan maken op leegstandschade, maar dat de verhuurder deze schade niet kan verhalen op de faillissementsboedel. Alleen wanneer een derde garant staat voor de verplichtingen van de huurder (bankgarantie of garantstelling) kan de verhuurder de schade op deze derde verhalen, tenzij de derde op zijn beurt weer verhaal heeft op de faillissementsboedel. 

Huurvordering
De huur die verschuldigd is vanaf het moment dat de huurder van een onroerende zaak failliet gaat totdat de huurovereenkomst eindigt (door opzegging curator/verhuurder of van rechtswege) betreft een boedelschuld. Dit is bepaald in artikel 39 Fw. 

Dit betekent dat je als verhuurder voor die vordering hoog in rang bent. Het blijft altijd onzeker of daadwerkelijk enig bedrag wordt uitgekeerd, aangezien dit afhangt van onder andere het salaris van de curator, de hoogte van de faillissementskosten en hoeveel boedel de curator aantreft. De kans op betaling is in ieder geval groter dan bij gewone (concurrente) schuldeisers. 

Tot aan het arrest van 9 januari 2015 was het geen uitgemaakte zaak of artikel 39 ook gold voor verhuur van roerende zaken. In de rechtspraak werd de vraag of artikel 39 Fw ook van toepassing was op verhuur van roerende zaken wisselend beantwoord. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland had met deze vraag te maken en heeft aan de Hoge Raad om die reden een zogenaamde Prejudiciële vraag gesteld. 

De Hoge Raad antwoordt dat artikel 39 Fw ook geldt voor huur van roerende zaken. Dus ook in het geval van een faillissement van een huurder van roerende zaken zijn de huurvorderingen vanaf datum faillietverklaring boedelschulden. Daar komt bij dat zowel de curator als de verhuurder op grond van artikel 39 de huurovereenkomst kan opzeggen (met inachtneming van een gebruikelijke termijn van maximaal drie maanden). 

Alsnog verhaal op de faillissementsboedel
Verhuurders van roerende zaken die in het verleden te maken hebben gehad met een faillissement van hun huurder doen er dus goed aan om na te gaan of de curator hun huurvordering van na datum faillissement als een boedelvordering heeft aangemerkt. Heeft de curator dit geweigerd, dan kan hij hiertoe met het arrest van de Hoge Raad alsnog gedwongen worden en heeft u als verhuurder bij voldoende boedel alsnog recht op een uitkering uit het faillissement voor de periode vanaf faillietverklaring tot het einde van de huurovereenkomst.     

Ronny Saedt is advocaat huurrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op r.saedt@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 381 14 26.