Verhuurder roerende zaken alsnog met voorrang recht op uitkering uit faillissement van huurder
Het faillissementsrecht blijft de gemoederen bezig houden, dit keer de verhuur van roerende zaken. De Hoge Raad (HR 9-1-2015/ ECLI:NL:HR:2015:42) maakt namelijk een eind aan de discussie over de opzeggingsmogelijkheid van een huurovereenkomst roerende zaken en verduidelijkt daarmee de uitleg van artikel 39 Faillissementswet. Gevolg: verhuurder roerende zaken kan alsnog met voorrang uitkering voor de huurschuld claimen bij de curator.
Tussentijdse opzegging
Gedurende de looptijd is opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder vrijwel onmogelijk. Is echter sprake van verhuur van een onroerende zaak en gaat de huurder failliet, dan biedt artikel 39 Fw de mogelijkheid voor zowel de curator als de verhuurder om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Het betreft hier een rechtsgeldige beëindigingsgrond die een uitzondering maakt op de wettelijke huurbepalingen. Nu de huurovereenkomst door een dergelijke opzegging rechtsgeldig eindigt, kan de verhuurder alleen aanspraak maken op een schadevergoeding wanneer dit contractueel is overeengekomen.
Leegstandschade
In de meeste huurcontracten is afgesproken dat de huurder de leegstandsschade zal vergoeden voor de resterende huurtermijn wanneer hij failliet gaat voor het einde van de looptijd. In de (standaard) ROZ huurovereenkomsten is een dergelijke bepaling opgenomen. Eind 2013 heeft de Hoge Raad twee arresten gewezen die in dat kader relevant zijn, zeker wanneer het gaat om bankgaranties die voor deze leegstandsschade worden aangesproken (Romania Beheer HR 15-11-2013/ ECLI:NL:HR:2013:1244 en TEP/curatoren Autodrôme HR 22-11-2013/ECLI:NL:HR:2013:1381). Kort gezegd heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verhuurder aanspraak kan maken op leegstandschade, maar dat de verhuurder deze schade niet kan verhalen op de faillissementsboedel. Alleen wanneer een derde garant staat voor de verplichtingen van de huurder (bankgarantie of garantstelling) kan de verhuurder de schade op deze derde verhalen, tenzij de derde op zijn beurt weer verhaal heeft op de faillissementsboedel.
Huurvordering
De huur die verschuldigd is vanaf het moment dat de huurder van een onroerende zaak failliet gaat totdat de huurovereenkomst eindigt (door opzegging curator/verhuurder of van rechtswege) betreft een boedelschuld. Dit is bepaald in artikel 39 Fw.
Dit betekent dat je als verhuurder voor die vordering hoog in rang bent. Het blijft altijd onzeker of daadwerkelijk enig bedrag wordt uitgekeerd, aangezien dit afhangt van onder andere het salaris van de curator, de hoogte van de faillissementskosten en hoeveel boedel de curator aantreft. De kans op betaling is in ieder geval groter dan bij gewone (concurrente) schuldeisers.
Tot aan het arrest van 9 januari 2015 was het geen uitgemaakte zaak of artikel 39 ook gold voor verhuur van roerende zaken. In de rechtspraak werd de vraag of artikel 39 Fw ook van toepassing was op verhuur van roerende zaken wisselend beantwoord. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland had met deze vraag te maken en heeft aan de Hoge Raad om die reden een zogenaamde Prejudiciële vraag gesteld.
De Hoge Raad antwoordt dat artikel 39 Fw ook geldt voor huur van roerende zaken. Dus ook in het geval van een faillissement van een huurder van roerende zaken zijn de huurvorderingen vanaf datum faillietverklaring boedelschulden. Daar komt bij dat zowel de curator als de verhuurder op grond van artikel 39 de huurovereenkomst kan opzeggen (met inachtneming van een gebruikelijke termijn van maximaal drie maanden).
Alsnog verhaal op de faillissementsboedel
Verhuurders van roerende zaken die in het verleden te maken hebben gehad met een faillissement van hun huurder doen er dus goed aan om na te gaan of de curator hun huurvordering van na datum faillissement als een boedelvordering heeft aangemerkt. Heeft de curator dit geweigerd, dan kan hij hiertoe met het arrest van de Hoge Raad alsnog gedwongen worden en heeft u als verhuurder bij voldoende boedel alsnog recht op een uitkering uit het faillissement voor de periode vanaf faillietverklaring tot het einde van de huurovereenkomst.
Ronny Saedt is advocaat huurrecht bij Poelmann van den Broek advocaten in Nijmegen. Voor vragen of opmerkingen is hij bereikbaar op r.saedt@pvdb.nl of op telefoonnummer 024 381 14 26.
Laatste nieuws
- 12-06-2024 15:48 Dura Vermeer bouwt 84 woningen voor Blauwhoed en Dudok Real Estate in Schiedam
- 12-06-2024 15:09 Paris Proof groeit: ‘Met de allonge helpen wij partijen om aan hun commitment te kunnen voldoen’
- 12-06-2024 15:03 Cornus Vastgoed sluit huurovereenkomst met Hexion voor 685 m2 kantoorruimte
- 12-06-2024 14:20 Vorm, Staedion en Den Haag tekenen voor realisatie 360 appartementen in The Blox
- 12-06-2024 14:10 J.P. van Eesteren verlengt huurovereenkomst in Gouda
- 12-06-2024 12:30 Met parametrisch ontwerpen hoef je nooit meer terug naar de tekentafel
- 12-06-2024 12:00 Achmea Real Estate verduurzaamt 231 woningen voor PME Pensioenfonds
- 12-06-2024 11:40 ASML mag uitbreiden in Eindhoven, druk op woningbouw neemt verder toe
- 12-06-2024 11:22 De Jonge: ‘Ik heb het fundament gelegd en hoop dat mijn opvolger kiest voor continuïteit’
- 12-06-2024 11:20 Corum SCPI sluit huurovereenkomst met New Yorker voor winkelcentrum Hermitage
- 12-06-2024 11:17 Markt en overheid over nieuwe minister Mona Keijzer: afwachten natuurlijk, maar positief gevoel
- 12-06-2024 11:14 Retief Viljoen head of finance bij Orion Investment Partners
- 12-06-2024 10:30 Achmea Real Estate koopt 108 woningen in Nijmegen
- 12-06-2024 09:49 Hoop in corporatieland: de tweede en laatste kans overeenkomst en tijdelijke verhuur aan urgentiegevallen toch nog (tijdelijk) bruikbaar
- 12-06-2024 09:43 Twintig minder faillissementen in bouw in mei
- 12-06-2024 09:29 Anji Logistics huurt 22.712 m2 in Tilburg
- 12-06-2024 09:29 Mona Keijzer wordt nieuwe minister van Wonen
- 12-06-2024 09:14 B&W keurt investeringsnota ontwikkeling Buikslotermeerplein Amsterdam Noord goed
- 12-06-2024 09:03 Van der Vorm Vastgoed tekent voor property management door C&W van retailportefeuille
- 12-06-2024 08:55 Door 7,45 miljoen euro rijksbijdrage worden 741 woningen in Rotterdam versneld gebouwd
- 11-06-2024 19:33 AT Capital en 3W real estate sluiten huurovereenkomst met Hema in voormalige V&D Haarlem
- 11-06-2024 15:21 Aarding Thermal Acoustics huurt ruim 1.500 m2 kantoorruimte in Nunspeet
- 11-06-2024 15:02 Geen enkel gebouw 100 procent compliant aan EU-Taxonomy
- 11-06-2024 15:00 Bouwinvest Residential Fund koopt 41 eengezinswoningen van Dura Vermeer
- 11-06-2024 14:32 Cornelissen Transport tekent voor ontwikkeling en realisatie van 30.000 m2 logistiek centrum
- 11-06-2024 14:14 Bun krijgt supermarkt geleverd van Greentree, Greystar koopt woningen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.