De huurrechtperikelen in retail: leegstand biedt huurders en verhuurders ook kansen

Leegstand. Rij van A naar B en je kan er niet omheen; schreeuwende borden hoeveel m2 er op deze mooie plek nog beschikbaar zijn. Niet alleen kantoorpanden, maar ook steeds meer winkels staan leeg. Welke kansen biedt dit de huurders en verhuurders van deze wereld? 

Mr. Bart Sprangers en drs Arjan Endhoven van BDO Accountants & Belastingadviseurs (Branchegroep Vastgoed) zetten in een artikel in VJ uiteen dat huurders niet vast hoeven te zitten aan het huidige huurcontract maar dat ook voor verhuurders de leegstand nieuwe mogelijkheden biedt. 

Huurbescherming als boemerang

Het huurrecht, zoals dat in de wet is opgenomen, is erop gericht om de huurder te beschermen. Vooral huurders van middenstandsbedijfsruimte worden goed “beschermd”. Steeds vaker blijkt deze “bescherming” echter een gouden kooi, zeker wanneer de winkelier in zijn tweede (huur)jaar wil stoppen, maar contractueel nog 3 jaar door moet. Maar ook de huurprijs en andere afspraken “uit het verleden” die nu in de huurovereenkomst staan (of juist ontbreken) worden steeds vaker ter discussie gesteld. Logisch; een huurovereenkomst is een bijzondere vorm van samenwerking. 

Veranderende tijden vragen om een flexibele benadering

“Met de wet in de hand” kunnen partijen bijvoorbeeld een aanpassing van de huurprijs, herstel van (achterstallig) onderhoud, stipte betaling van huurtermijnen, een verbod op het veranderen van de overeengekomen bestemming van het gehuurde, ontruiming van het pand etc. eisen. De wet biedt echter ook volop mogelijkheden om flexibel op de marktontwikkelingen in te springen. Wanneer partijen de huurovereenkomst benaderen als een bijzondere samenwerkingsvorm, kunnen de mooiste constructies ontstaan. De verhuurder heeft immers belang bij het ontvangen van huur en het correct gebruik van zijn pand, de huurder bij een rendabele exploitatie in het gehuurde.

Huurprijzen onder druk

De crisis op de vastgoedmarkt heeft ook de huurprijzen zwaar onder druk gezet. Over de afgelopen 5 jaar zijn de huren van winkel- en horecapanden zelfs met gemiddeld 10-15% gedaald. Veel huurders denken dat dit geen invloed heeft op de huurprijs die zij overeen zijn gekomen. De wet biedt echter de mogelijkheid om tijdens de looptijd van een huurovereenkomst, de huurprijs aan te passen.

Voor huurders en verhuurders van zogenaamde 290-bedrijfsruimte (winkel, horeca, hotel en ambachtsbedrijven) bestaat de mogelijkheid om periodiek de overeengekomen huurprijs opnieuw vast te (laten) stellen. Is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan of is er 5 jaar verstreken na de laatste aanpassing van de huurprijs, dan kan de huur omhoog of omlaag worden bijgesteld. De jaarlijkse indexatie wordt overigens niet gezien als een aanpassing van de huurprijs.

Het systeem van de wet is dat partijen eerst in overleg moeten treden om gezamenlijk tot een nieuwe huurprijs te komen. Komen zij hier niet uit, dan kunnen zij de rechter verzoeken de nieuwe huurprijs vast te stellen. Voordat zij dit verzoek bij de rechtbank in kunnen dienen, moeten zij eerst een deskundige vragen om een advies uit te brengen wat de nieuwe huurprijs zou moeten worden. Worden partijen het niet eens over een aan te wijzen deskundige, dan kan ook die door de rechter worden aangewezen. De deskundige zal een rapport opstellen en een vergelijking maken van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte over de afgelopen 5 jaar. Gelet op de daling van de huurprijzen over de afgelopen 5 jaar, resulteert dit momenteel vaak in een lagere huurprijs.

Huurcontract als kans

Afspraken rond (flexibele) huurprijzen, herverdeling van onderhoud(skosten), flexibele huurperioden, zekerheidstellingen, koopopties en onderhuur kunnen oplossingen zijn om gezamenlijk de komende jaren door te komen.

Huurcontracten en fiscale perikelen 

Kijk dan ook gelijk naar de Btw clausules in de huurovereenkomst. Kan er niet met btw worden verhuurd, dan staat er vaak een btw compensatieclausule in het contract. Te vaak moet in praktijk worden geconstateerd dat geen van de betrokkenen weet hoe die is berekend. En dus is deze vaak niet dekkend voor het btw nadeel van onbelaste verhuur.

Bij verhuurd vastgoed wordt de verhuurder geconfronteerd met fiscale afschrijvingsbeperkingen. De huurder niet. Veel huurcontracten kennen ‘standaard’ bepalingen over verdeling van kosten van onderhoud tussen huurder en verhuurder. Door deze te optimaliseren, rekening houdend met de fiscaliteit, kunnen beide partijen beter af zijn. 

Kansen 

Dit is hét moment om de balans op te maken en nieuwe afspraken te maken voor de toekomst. Biedt dit niet de (gezamenlijke) oplossing, dan is daar altijd nog het oude vertrouwde huurrecht. Waar een wil is, is doorgaans een strategische of juridische weg om er te komen. Grijp je kans! 

Dit artikel betreft de prestatievelden ‘Wet en regelgeving’ en ‘Strategie’ uit de BDO Rendementsmonitor. Om uw verbeterpotentieel op een eenvoudige manier kwalitatief en kwantitatief in beeld te brengen heeft BDO de Rendementsmonitor ontwikkeld. Dit instrument toont middels negen prestatievelden het verbeterpotentieel van uw onderneming. De komende maanden publiceren onze specialisten artikelen over deze negen prestatievelden, toegespitst op de vastgoedmarkt. www.bdo.nl/rendement

Bart Sprangers en Arjan Endhoven

BDO Accountants & Belastingadviseurs
Branchegroep Vastgoed

Mr. Bart Sprangers, Senior Jurist BDO Ondernemingsrecht

T 020-5432100

@ bart.sprangers@bdo.nl

Drs Arjan Endhoven – partner BDO Belastingadvies

T 020-5432100

@ arjan.endhoven@bdo.nl