Wordt Venco Campus het energiezuinigste kantoor in Nederland?

Het Venco Campus kantoor bezit een opvallend lage feitelijke EnergiePrestatieCoefficiënt (EPC) en staat daarom hoog in de ‘Kantoor & Energie Top25’. Een EPC-update wordt momenteel uitgevoerd. Maar wat heeft men hieraan? Wat kan men concreet met ‘duurzaamheid’ ? Erik Souverein van adviesbureau Souverein Advies, dat onlangs deze top 25 van de meest energiezuinige kantoren publiceerde, geeft in een artikel voor VJ de nieuwste inzichten op dit terrein weer. Met hulp van een markant spreker van het Vastgoed & Energie Congres van november 2013.

Vaak wordt bij het stichten van vastgoed een extra financiële inspanning gedaan om het gebouw ‘duurzaam’ te maken. Met ‘duurzaam’ wordt onder andere bedoeld het toepassen van duurzame bouwmaterialen, een relatief laag energie- en drinkwaterverbruik, het voorkomen van afval, inkopen van windstroom, voldoende daglichttoetreding/visueel comfort en een goede interne luchtkwaliteit. 

Wat is het nut van een duurzaam bedrijfsvastgoed?

Voor de vastgoedinvesteerder:

•         Een betere marketability van het gebouw nu èn bij het einde van het huurcontract. Bijvoorbeeld over 10 jaar zullen de concurrerende gebouwen meestal duurzaam gecertificeerd zijn, dus daar kan nu al rekening mee gehouden worden. Dus minder kans op leegstand en het betere segment huurders kan ‘aangeboord’ worden (o.a. betaalgedrag, imago huurder, lang huurcontract).

•         Nu een gelijke of hogere balanswaarde maar wel in de komende jaren meer afschrijvingen.

•         Een beter imago van de investeerder door een verduurzaamd deel van de vastgoedportefeuille. 

Voor de huurder:

•         Mogelijk een hogere huur. In 2011 liet een landelijk onderzoek van Universiteit Maastricht zien dat een duurzaam gebouw 6.5% meer huur kan vragen.

•         Lagere energiekosten (servicekosten).

•         Beter bedrijfsimago en lagere CO2-footprint.

•         Een hogere arbeidsproductiviteit werknemers.

(met dank aan Jan van den Hogen, general manager Netherlands van Deka Immobilien GmbH en spreker op het Vastgoed & Energie Congres 2013 van VJ)

Side effects

De research-afdeling van DTZ-Zadelhoff (DTZ) ziet momenteel een gunstigere prijsontwikkeling voor ‘beter’ (ook duurzaam) bedrijfsvastgoed dan voor het overige vastgoed. Ook laat een directeur weten dat het aantrekken van de juiste sollicitanten makkelijker gaat met een duurzaam gebouw. Medio januari 2014 werden volgens DTZ ca. 70% van de kantoor-aankopen (qua volume) in Nederland gedaan door buitenlandse investeerders. Mogelijk zijn dit beleggers die zich doelbewust richten op relatief goedkoop & markant Nederlands vastgoed in plaats van bijvoorbeeld het kopen dure woningen in Londen. 

Hoe duurzaamheid te meten?

Duurzaamheid van een bedrijfsvastgoed wordt meestal gemeten met:

•         De BREEAM beoordelingsrichtlijn met bijlagen. Opgesteld door private partij DGBC. BREEAM-NL is marktleider in Nederland bij bedrijfsnieuwbouwen. Ze oordeelt 9 categorieën (afval, energie, bouwmaterialen etc.) resulterend in een eindoordeel Pass, Good, Very Good, Excellent of Outstanding. De energie-categorie is ca. 19% van dit eindoordeel.

•         De LEED-standaard uit de USA. De BREEAM-methode verschilt per land en de LEED niet. De LEED heeft internationaal meer bekendheid en is strenger volgens bekende architecten. O.a. met een toets van de praktijkresultaten ruim na de bouw. Voorbeeld: Fugro past voor haar in aanbouw zijnde TechCenter Nootdorp geen BREEAM maar LEED toe. Eindoordelen zijn bijvoorbeeld LEED Gold of LEED Platinum. Een LEED-beoordeling is vrij uniek in Nederland.

•         Soms: de GPR-standaard of energielabel-methodiek.

Voor de betere beoordelingen zijn normaliter aanzienlijke MIA fiscale voordelen mogelijk. 

Nieuwe en betere meetlat voor het energieplaatje van kantoren

Betreffende energiezuinigheid van bestaande en nieuwe kantoorgebouwen is er een andere meetlat beschikbaar: ‘Kantoor & Energie Top25’ (www.souvereinadvies.nl ). Deze bestaat sinds 2009 en kreeg in 2013 voor het eerst landelijke publiciteit via Ensoc Magazine. Deze Top25 claimt de volgende voordelen te bezitten t.o.v. bovenstaande standaarden:

1.        Een Top25 rangschikking wordt gehanteerd. Een rangschikking maakt het vergelijken makkelijker en concreter. Ook kan men snel vergelijken welke energiemaatregelen nodig zijn om een hoge notering te krijgen. Zoals zonnepanelen.

2.        Deze Top25 kontroleert de EnergiePrestatieCoëfficiënt (EPC) van het deelnemend vastgoed strenger op juiste berekeningswijze en laatste software/normen (updaten oudere EPC’s).

De EPC is een maat voor het gebouwgebonden energieverbruik. Het bepalen van de EPC is sinds 1996 verplicht voor het verkrijgen van een bouwvergunning. De EPC-norm is diverse malen geactualiseerd/verbeterd en benadert de werkelijkheid onder standaard-omstandigheden.

3.        Er wordt grondiger gecontroleerd of de berekening overeenkomt met de uiteindelijke werkelijkheid. Hierbij worden vaak significante EPC-correcties geclaimd.

4.        Deze meetlat beperkt zich tot kantoren, vergaderruimten en kantines. EPC-vrijgestelde werkplaatsen/opslagruimten worden niet gemodelleerd. Dit gebeurt bij sommige bovenstaande standaarden wèl: werkplaatsen/opslagruimten als sportgebouwen om deze toch in de EPC-berekening te betrekken. 

Hierdoor is de Kantoor & Energie Top25 wellicht een extra ‘boost’ voor de besproken belangrijke ‘marketability’ van het gebouw. Ook bij bijvoorbeeld het vergelijken van energieambities tussen bedrijven onderling. 

Wellicht dat er in de nabije toekomst ook voor hogere noteringen in de Kantoor & Energie Top25 fiscale voordelen gaan gelden.  Souverein Advies werkt bij (vaak noodzakelijke) EPC-correcties in toenemende mate samen met andere EPC-adviesbureaus. Dit werkt efficiënter en geeft een bepaalde kwaliteitsborging. 

Van het overheid-regelgeving-’front’

Per 1 juli 2014 wordt het energielabel voor alle utiliteitsbouw verplicht, nu op basis van de EPC-methodiek. Dit nieuwe energielabel kan pas afgegeven worden indien een gecertificeerde adviseur de EPC heeft vergeleken met de revisietekeningen. Dus een bouwvergunning-EPC is niet voldoende. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken komt per as. september met regelgeving over mogelijke boetes voor transacties zonder energielabel per 1 januari  2015. Een Ministerie-concept toont een bestuurlijke boete van maximaal € 7800 per rechtspersoon (via art. 120 van  de Woningwet). 

Souverein Advies doet momenteel een onderzoek naar de komende regelgeving, de geschatte kans op handhaving, in welke mate marktpartijen dit zelf gaan oppakken en per wanneer.
 

Auteur is Ing. Erik Souverein van Souverein Advies (www.souvereinadvies.nl ). Dit adviesbureau claimt zo onafhankelijk mogelijk te zijn. Ze is actief sinds 1996.