Sneller, goedkoper en voor langere duur: transformatie onder de Crisis- en herstelwet

Het is al weer bijna een jaar geleden dat de Crisis- en herstelwet voor onbepaalde tijd is verlengd. Met deze ‘permanente’ status per 24 april 2013 zijn ook een aantal omgevingsrechtelijke wijzigingen doorgevoerd. Deze wijzigingen kunnen met name transformatieprojecten bespoedigen en zelfs vergemakkelijken, ook vanuit financieel oogpunt.

Vreemd genoeg is hiervoor tot op heden weinig aandacht geweest. Tijd dus voor een toelichting, vindt advocaat Wouter van Galen van De Advocaten van Van Riet.

Koppeling planologisch strijdig gebruik en bouwen losgelaten

Tot 1 oktober 2010 kon op basis van de toen geldende Woningwet een bouwvergunning eerste fase en een bouwvergunning tweede fase worden aangevraagd. De eerste fase had betrekking op het planologisch strijdig gebruik (in afwijking van het bestemmingsplan), terwijl de tweede fase zag op het bouwen. Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is dit niet meer mogelijk. Sindsdien moet voor beide activiteiten, het planologisch strijdig gebruik en het bouwen, tegelijk één omgevingsvergunning worden aangevraagd. 

Deze ‘nieuwe’ regeling werd in de praktijk onnodig beperkend geacht, met name vanwege het kostenaspect. Het risico was namelijk dat de vergunning niet zou worden verleend of in (hoger) beroep zou stranden op de ruimtelijke onderbouwing van het planologisch strijdig gebruik, terwijl er wel al kosten waren gemaakt – onder meer aan architect, constructeur, leges etc. -  voor de gedetailleerde uitwerking van de aanvraag.

Daarom is deze koppeling sinds 24 april 2013 weer losgelaten. Op grond van artikel 2.7 lid 1 Wabo is het opnieuw mogelijk om eerst een aanvraag omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik in te dienen en daarna pas een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Mocht het met het oog op het verlenen van de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig zijn dat de omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik wordt gewijzigd, dan is dit ingevolge artikel 2.5a Wabo tevens opnieuw mogelijk gemaakt. Oude tijden herleven dus! 

Verkorte procedure voor tijdelijke afwijking

Net als in de Wet ruimtelijke ordening, tot 1 oktober 2010, was (en is) het onder de Wabo mogelijk om een omgevingsvergunning te verkrijgen voor een tijdelijke afwijking. Daarvoor dient echter de uitgebreide procedure te worden doorlopen, die 26 tot 32 weken in beslag kan nemen.

Mede gelet op de maximale duur van de afwijking (vijf jaar), vormt de lengte van de procedure een grote hobbel om snel te kunnen inspelen op de behoeften en veranderingen in de markt. 

Reden waarom met de verlenging van de Crisis- en herstelwet ook is bepaald dat voortaan niet de uitgebreide procedure moet worden doorlopen voor een tijdelijke afwijking, maar de reguliere procedure. De reguliere procedure beslaat namelijk 8 tot 14 weken en is daarmee aanmerkelijk korter. Een gevolg van het feit dat de reguliere procedure van toepassing is, is dat een aanvraag omgevingsvergunning voor een tijdelijke afwijking tevens van rechtswege kan worden verleend, indien de beslistermijn wordt overschreden.  

Er is echter nog wel een probleem; met de omgevingsrechtelijke wijzigingen is niet alle wet- en regelgeving reeds aangepast. Wanneer dit proces is afgerond, is evenmin bekend, maar zeker is dat het nog wel enige tijd op zich laat wachten. Voor een tijdelijke afwijking voor de duur van maximaal 5 jaar dient voorlopig nog steeds de uitgebreide procedure te worden doorlopen. Wordt vervolgd! 

Tijdelijke afwijking langer dan 5 jaar

Een tijdelijke afwijking kan voor maximaal 5 jaar worden vergund. Dat was al zo onder de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Wet ruimtelijke ordening en dat is ook het geval onder de Wabo. 

In de praktijk wordt vijf jaar echter als veel te kort ervaren, zeker ingeval van transformatie. Het verbouwen van een kantoorpand in bijvoorbeeld een studentenflat laat zich met de huurprijzen volgens het puntensysteem immers niet in 5 jaar terugverdienen. Daar moest dus wat aan gedaan worden en dat is gebeurd. De tijdelijke afwijking kan voortaan worden vergund voor de dubbele termijn van maximaal 10 jaar.

Is sprake van een tijdelijk bouwwerk, wat niet hetzelfde is als de tijdelijke transformatie van een bestaand bouwwerk, dan zal de termijn zelfs kunnen worden opgerekt tot maximaal 15 jaar. Bovendien hoeft zo’n tijdelijk bouwwerk op grond van het Bouwbesluit 2012 slechts te voldoen aan de in het Bouwbesluit 2012 opgenomen voorschriften voor tijdelijke bouw. Aangezien het kwaliteitsniveau voor tijdelijke bouw lager ligt dan het reguliere nieuwbouwniveau, zal dit de kosten drastisch kunnen beperken. Indien men na 15 jaar het bouwwerk toch langer (of permanent) op zijn plaats wil laten staan, dan zal hiervoor een reguliere omgevingsvergunning voor bouwen nodig zijn, waarbij alsnog moet worden voldaan aan het nieuwbouwniveau uit het Bouwbesluit 2012. 

Overigens geldt hier wel hetzelfde probleem als bij de invoering van de verkorte procedure voor de tijdelijke afwijking, namelijk dat het wetgevingsproces nog gaande is.   

Slotsom

De wetgever denkt met de markt mee door regels die belemmerend werken aan te passen. De juiste afstemming van wetgeving lijkt echter nog te ontbreken, nu de omgevingsrechtelijke wijzigingen die er ter bestrijding van de leegstand het meest toe doen nog steeds niet gereed zijn ondanks dat er al bijna een jaar is verstreken sinds de verlenging van de Crisis- en herstelwet.    

Wouter van Galen is advocaat/partner bij De Advocaten van Van Riet. Hij heeft een advies- en procespraktijk, waarin de nadruk ligt op (geschillen op) het gebied van het omgevingsrecht, onteigeningsrecht en overheidsaansprakelijkheid. Daarnaast is hij gespecialiseerd in huur- & bouwrecht. Wouter is te bereiken per e-mail vangalen@vanvanriet.nl of op het volgende telefoonnummer: + 31 (0) 30 – 263 50 50.