Vastgoedbelegger wordt energiebedrijf

Door het politieke conflict tussen Rusland en Oekraïne is in Europa een discussie losgebarsten over de Europese energiemix. Europa zou de afhankelijkheid van Russisch gas moeten verminderen, vindt onder andere werkgeversvoorzitter Wientjes. Als alternatief zou Europa ook gas moeten kopen in de VS, Algerije en het Midden-Oosten. Het zoeken naar alternatieve aanbieders lijkt mij een schijnoplossing. Daarbij wordt immers de ene afhankelijkheid vervangen door de andere afhankelijkheid. Ik pleit ervoor om vastgoed tot een van de oplossingen van het Europese energievraagstuk te benoemen.

Eerder deze week vroeg Rogier Hentenaar in zijn commentaar zich af of energiebedrijven uitgroeien tot de nieuwe vastgoedbeleggers. Ik denk eerder andersom: dat vastgoedeigenaren zich meer en meer gaan opwerpen als energie-experts. Decentrale energieopwekking op gebouwniveau is een waardevolle aanvulling op de bestaande energiemix. Tot nu toe ligt de focus in de vastgoedwereld vooral op het energiezuiniger maken van vastgoed.

Besparingspotentieel
Onlangs becijferde ING dat als 30% van het totale besparingspotentieel in Nederland kan worden gerealiseerd door het energiezuinig maken van bestaand vastgoed. Tegelijkertijd stelt ING dat gebouweigenaren momenteel beperkte investeringscapaciteit hebben omdat de waarde van vastgoed onder druk staat. Ondanks het feit dat wetenschappelijke studies hebben bewezen dat de waarde of huur van duurzame woningen en kantoren wel degelijk hoger is dan in vergelijkbare minder zuinige panden, blijft het de vraag of dat uiteindelijk ook tot uiting komt in het taxatierapport. En de ultieme vraag is of dit dan ook leidt tot een betere financierbaarheid.

Green lease concept
Om niet verlamd te raken door deze discussie heeft Triodos Vastgoedfonds het ‘Green Lease concept’ geïntroduceerd, waarbij de toekomstige besparing op energiekosten wordt aangewend om de verduurzaming van een gebouw te financieren. Triodos Vastgoedfonds heeft dit concept in 2008 geintroduceerd bij de verduurzaming van een monument in Baarn. Daarna is dit concept toegepast bij verschillende panden in de portefeuille van het fonds. Als laatste is een ’green lease’ gesloten met gashandelsbedrijf  GasTerra. Daarmee is de verduurzaming van hun nieuwe huisvesting gefinancierd, waarbij het energielabel van het pand is verbeterd van G naar A+ en een indrukwekkende energie- en CO2-reductie is gerealiseerd van 60%. De drijver achter het green lease concept is niet alleen CO2-reductie, maar voor commerciële partijen kan het tevens leiden tot hogere cash flow.

Met de introductie van deze ‘green lease’ schuift het fonds qua functie op richting het energiebedrijf. Om energiegebruik en CO2-uitstoot terug te dringen is dat ook een logische stap. De belegger heeft belang bij energiebesparing en CO2-reductie omdat daarmee zijn cash flow verhoogd wordt. Bij het energiebedrijf neemt de omzet juist af als er energie bespaard wordt. Daarom is het onlogisch bij het energiebedrijf de reductiedoelstelling neer te leggen. 

Energieproducerend vastgoed
De vastgoedwereld heeft als doelstelling om in 2020 uitsluitend nog energieneutraal te bouwen. Ik denk echter dat de recente politieke ontwikkelingen het opportuun maken een stap verder te gaan en te streven naar energieproducerend vastgoed. Dit is goed voor de politieke onafhankelijkheid van Europa, goed voor het klimaat en goed voor de vastgoedbelegger omdat het additionele cash flow oplevert.

De vraag is echter hoe dat technisch gerealiseerd kan worden. Met alleen méér isolatie, meer en efficiëntere warmte/koude opslag of méér zonnepanelen komen we er niet. Er zullen nieuwe concepten nodig zijn, zoals de recent in Wageningen ontwikkelde energieproducerende groene daken. Om hierover na te denken en nieuwe concepten te ontwikkelen is Triodos Vastgoedfonds een “denktank” gestart met een nationaal netwerkbedrijf. Omdat ook zij zich realiseren dat decentrale en duurzame energieopwekking op gebouwniveau de toekomst is.

Guus Berkhout is fondsmanager van Triodos Vastgoedfonds en is sinds de oprichting ervan betrokken bij het fonds. Voordat hij voor Triodos Vastgoedfonds ging werken heeft Guus gewerkt als teammanager Triodos Groenfonds, als investment manager Triodos Venture Capital Fonds en als accountmanager corporate banking bij Triodos Bank. Hij is zijn loopbaan begonnen bij ING en heeft gekozen voor Triodos Bank om duurzaamheid in de financiële wereld vorm te geven. De vastgoedsector biedt daartoe uitgelezen mogelijkheden. Guus Berkhout heeft een MBA gedaan aan de Erasmus Universiteit Rotterdam en heeft verschillende artikelen geschreven over het financieren en waarderen van duurzaam vastgoed. Hij geeft regelmatig lezingen en treedt op als gastdocent, onder andere aan de Amsterdam School of Real Estate.