Goede voornemens en de herinvesteringsreserve
Houdt u zich nog aan de goede voornemens die u bijna twee maanden geleden heeft gemaakt? Ik moet eerlijk bekennen dat dit voor mij toch ieder jaar weer een lastige opgave blijkt te zijn. Naar de buitenwereld probeer ik dan nog de schijn op te houden dat mijn voornemens onverminderd overeind staan. Of mijn omgeving dat altijd gelooft vraag ik me echter wel af.
Iets vergelijkbaars kom ik regelmatig tegen bij het voornemen om een vervangend pand aan te schaffen nadat het oude pand is verkocht. Dit voornemen is een van de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de toepassing van de fiscale herinvesteringsreserve, een faciliteit waarmee iedere vastgoedinvesteerder ongetwijfeld bekend zal zijn. De belastingdienst wil in de praktijk nog wel eens vraagtekens zetten bij de aanwezigheid van dit voornemen. Als u dan niet in staat bent om dit aan te tonen, wordt de boekwinst alsnog belast!
Aan voorwaarden voldoen
De herinvesteringsreserve kan worden gevormd indien bij de verkoop van een pand een fiscale boekwinst wordt behaald. Hiermee kan men voorkomen dat moet worden afgerekend over deze boekwinst. Om in aanmerking te komen voor deze fiscale faciliteit moet wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Zo moet binnen drie jaar na het jaar waarin de verkoop heeft plaatsgevonden een vervangend pand worden gekocht. Het vervangende pand moet dezelfde economische functie hebben als het pand dat is verkocht. Kort gezegd komt dit er op neer dat een pand ‘in eigen gebruik’ alleen kan worden vervangen door een ander pand ‘in eigen gebruik’ en een beleggingspand kan alleen worden vervangen door een ander beleggingspand.
De bakker die zijn winkelpand heeft verkocht kan de opbrengst dus niet gebruiken om in woningen te gaan beleggen omdat de woningen niet dezelfde economische functie als het bedrijfspand hebben. Wel kan men een belegging in een kantoorpand worden vervangen door een belegging in een winkelpand. Bij beide panden staat het beleggingskarakter immers voorop. Het is zelfs mogelijk om een belegging in een pand te vervangen door een participatie in een (fiscaal transparant) vastgoedfonds.
Indien u aan het eind van het jaar waarin een pand is verkocht een herinvesteringsreserve wil vormen, dan dient u op dat moment een herinvesteringsvoornemen te hebben. Dit voornemen moet vervolgens aanwezig blijven tot u een vervangend pand heeft aangeschaft. Het komt echter regelmatig voor dat men de ernst van deze eis schromelijk onderschat. En dit geldt – zo moet ik helaas constateren – ook nog wel eens voor diegenen die de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting opstellen.
Succes boeken
Wie enigszins bekend is met de fiscale rechtspraak van de laatste jaren weet dat de belastingdienst regelmatig succes boekt voor de rechter met de stelling dat het herinvesteringsvoornemen ontbreekt. Dit is voor de belastingplichtigen in kwestie buitengewoon jammer omdat het vaak om situaties gaat waarin men de discussie op relatief eenvoudige wijze had kunnen voorkomen. Mocht u of uw bv een herinvesteringsreserve hebben gevormd of gaan vormen, zorg er dan voor dat u goed in staat bent het herinvesteringsvoornemen aan te tonen. Hierbij zult u aandacht moeten hebben voor de volgende aspecten.
Op de eerste plaats is het aan de belastingplichtige, dus aan u of aan de bv, om het voornemen tot herinvesteren aannemelijk te maken. Als de inspecteur het hier niet mee eens is, dan zal hij moeten aantonen dat het voornemen niet aanwezig is. Het is dus belangrijk om het de inspecteur zo moeilijk mogelijk te maken en hem het liefst bij voorbaat te ontmoedigen. Dit doet u op de eerste plaats door zo concreet mogelijk te zijn en niet slechts op algemeenheden te vertrouwen. Het is dus bijvoorbeeld niet voldoende dat de bv deel uitmaakt van een vastgoedconcern dat regelmatig panden aan- en verkoopt. Hoewel dit soms wel als een aanwijzing wordt gezien dat er wellicht een herinvesteringsvoornemen aanwezig is, is dit op zichzelf niet voldoende om de discussie te winnen.
Ook het feit dat de bv als doelstelling heeft om vastgoed te exploiteren is op zichzelf niet voldoende om een herinvesteringsvoornemen aanwezig te achten. Wat bijvoorbeeld wel kan helpen is het kunnen overleggen van concrete financieringsoffertes en zoekopdrachten voor makelaars. Daarnaast is het van belang dat het voornemen ook goed wordt vastgelegd in de notulen van de directievergadering of van de vergadering van aandeelhouders. Kijk daarbij goed wie precies bevoegd is om de herinvestering te doen. Bij een bv zal dit veelal de directie zijn (en dus niet de AVA). Ook dient u er rekening mee te houden dat de verkoopopbrengst of een groot deel daarvan daadwerkelijk beschikbaar blijft om de vervangende investering te doen. De opbrengst mag wel tijdelijk worden geïnvesteerd in beleggingen die eenvoudig weer liquide zijn te maken.
Kortom, in het kader van de herinvesteringsreserve raad ik u aan om in ieder geval één goed voornemen altijd te blijven naleven: zorg dat u zo goed mogelijk in staat bent het herinvesteringsvoornemen aan te tonen.
Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnlk.nl
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.