Verhuurders: Geef geen retentierecht aan contractspartijen van uw huurders!
In deze tijd is het voor veel huurders van bedrijfsruimte moeilijk om het hoofd boven water te houden. Verhuurders lopen daardoor een verhoogd risico de eigendom van hun verhuurde pand kwijt te raken. Een contractspartij van een failliete huurder kan namelijk zijn retentierecht uitoefenen en het gehuurde opeisen om dat te kunnen verkopen. Irene Hofhuis van Fort Advocaten waarschuwt in haar artikel verhuurders dat zij in dergelijke gevallen de kans lopen hun pand kwijt te raken.
Een recente uitspraak van de Rechtbank Oost Brabant van 15 januari jongstleden onderstreept dit. Het ging hier om een huurder die zijn aannemer niet had betaald en vervolgens failliet ging. De aannemer eiste het gehuurde op, om zijn vordering te kunnen verhalen op de verkoopopbrengst.
Een verhuurder kan dus voor een onaangename verrassing komen te staan en zijn pand zonder zijn instemming (en buiten zijn schuld!) verkocht zien worden. Daarom is het belangrijk te weten wat het retentierecht is en hoe de risico’s voor de verhuurder kunnen worden geminimaliseerd.
Wat is het retentierecht?
Het retentierecht is het recht van de schuldeiser om een zaak onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan. Gedacht kan worden aan de genoemde aannemer, die in opdracht van de huurder werkzaamheden aan het pand verricht. Als de huurder failliet gaat en de aanneemsommen niet zijn betaald, kan de aannemer weigeren het pand aan de verhuurder terug te geven. Hij moet daarover dan zelf de feitelijke macht blijven uitoefenen. Bijvoorbeeld door sloten te vervangen of zijn spullen niet uit het pand te verwijderen. Daarmee maakt hij het gebruik door de verhuurder onmogelijk.
Uitoefening tegen derden met een “ouder recht”
Het retentierecht kan worden uitgeoefend tegen derden die pas na de aannemer een recht op de zaak hebben verkregen. Zoals een tweede aannemer, die later wordt ingeschakeld. Gevoelsmatig is dit logisch: het “oudere” recht van de aannemer gaat dan voor op het “jongere” recht van een derde. Maar onder bepaalde voorwaarden kan het retentierecht ook worden uitgeoefend tegen derden met een ouder recht. Zoals de verhuurder van een pand. Voorwaarde is dat de verhuurder de huurder toestemming heeft gegeven om de aannemingsovereenkomst aan te gaan.
Wat betekent dit in de praktijk?
Daarover de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant. Huurder en verhuurder hadden afgesproken dat huurder bepaalde voorzieningen zou aanbrengen. Verhuurder betaalde daarvoor een investeringsbijdrage van 1,25 miljoen euro en huurder sloot een overeenkomst met een aannemer. Een paar maanden later waren de facturen van de aannemer nog niet betaald en ging huurder failliet. De aannemer stelde dat hij een retentierecht had m.b.t. het pand.
De rechter formuleert als algemene regel dat als een aannemer in zo’n situatie een retentierecht heeft, hij het gehuurde (nadat de huurder tot betaling is veroordeeld) kan verkopen en zijn vordering kan verhalen op de verkoopopbrengst. Voor deze verkoop is geen toestemming van de verhuurder nodig.
De aannemer kan zijn retentierecht in dit geval dus inroepen tegen iemand met een ouder (eigendoms)recht omdat de huurder toestemming had om voorzieningen aan te brengen. En daarmee (impliciet) om een aannemingsovereenkomst aan te gaan.
Een verhuurder kan dus, terwijl hij zich van geen kwaad bewust is, geconfronteerd worden met de executieverkoop van zijn pand door een partij met een vordering op zijn huurder. De verhuurder moet de huurder dan wel van tevoren wel toestemming hebben gegeven om met die partij te contracteren. Zoals in de hiervoor besproken casus of wanneer de huurder verantwoordelijk is voor onderhoud aan het pand, en daarom één of meerdere aannemingsovereenkomsten zal aangaan.
Risicobeperking
De verhuurder doet er verstandig aan ervoor te zorgen dat contractspartijen van de huurder geen retentierecht krijgen m.b.t. zijn pand. Dit kan hij regelen door de huurder te verplichten in zijn overeenkomsten met derden, waaronder aannemers, af te spreken dat deze geen retentierecht hebben. Als de huurder zich daaraan houdt, mag de aannemer het pand niet tegen de wil van de verhuurder onder zich houden en verkopen. Zo kunnen vervelende verrassingen zoveel mogelijk worden voorkomen.
Irene Hofhuis is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Irene is gespecialiseerd in het adviseren en procederen over huurrechtelijke, bouwrechtelijke en meer algemeen vastgoed gerelateerde kwesties. Zij werkt voor onder meer retailers, beleggers en makelaars.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.