Hoge Raad: ‘Herenhuis-criterium geldt niet bij renovatie winkelruimte’
In 2010 heeft de Hoge Raad in een uitspraak, die in de wandelgangen bekend staat onder de naam ‘Het Herenhuis-arrest’, beslist dat het enkele feit dat een verhuurder wil renoveren, niet voldoende is om aan te nemen dat sprake is van dringend eigen gebruik. Een dringend eigen gebruik zou, volgens de Hoge Raad, alleen aanwezig kunnen indien daarnaast ook sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
De uitspraak uit 2010 ging over woonruimte. De vraag die de juristen sinds die tijd bezig hield was of voor winkelruimte ook de eis van de structurele wanverhouding geldt. Op die vraag heeft de Hoge Raad op 14 februari 2014 een – ontkennend - antwoord gegeven.
Wat was het geval?
Verhuurder is eigenaar van een winkelcentrum. Een deel daarvan is verhuurd aan een discount supermarkt. Het was voor beide partijen duidelijk dat het winkelcentrum verouderd was en gerenoveerd moest worden. De supermarkt wilde meewerken aan de renovatie en wilde na renovatie een iets hogere huurprijs betalen. Voor verhuurder was de huurprijs die de supermarkt wilde gaan betalen echter onvoldoende om een kostendekkende exploitatie mogelijk te maken. Omdat de supermarkt niet meer wilde betalen, was er voor verhuurder geen andere mogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.
De kantonrechter en daarna Hof Amsterdam beslisten dat inderdaad sprake is van dringend eigen gebruik. De supermarkt liet het daarbij niet zitten en ging – naar nu blijkt: tevergeefs - in cassatie. Volgens de Hoge Raad gaat het, bij de bescherming die een huurder van woonruimte op grond van de wet geniet, om de bescherming van zijn woonbelang (het belang van het hebben van huis en haard). Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een bescherming van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. In dit geval – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – kan daarom niet van verhuurder worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.
De conclusie van deze uitspraak is dus dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen.
Helma Sengers
Helma Sengers is advocaat en legal expert binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Zij is gespecialiseerd in het huurrecht, met de nadruk op huurrecht bedrijfsruimte. Zij beschikt verder over een brede kennis op het gebied van onder meer koop/verkoop en zakelijke rechten zoals appartementsrechten en erfdienstbaarheden. Contact: sengers@fortadvocaten.nl en tel. 020 66 45 111. Twitter: @FortVastgoed
Laatste nieuws
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
- 01-10-2024 10:49 Nieuwe huurders en verplaatsingen in Amsterdamse Poort
- 01-10-2024 10:24 Today Real Estate koopt perceel van DHG in Koudekerk
- 01-10-2024 10:06 Oktober bij VJ in het teken van zorgvastgoed
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.