Hoge Raad: ‘Herenhuis-criterium geldt niet bij renovatie winkelruimte’

In 2010 heeft de Hoge Raad in een uitspraak, die in de wandelgangen bekend staat onder de naam ‘Het Herenhuis-arrest’, beslist dat het enkele feit dat een verhuurder wil renoveren, niet voldoende is om aan te nemen dat sprake is van dringend eigen gebruik. Een dringend eigen gebruik zou, volgens de Hoge Raad, alleen aanwezig kunnen indien daarnaast ook sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

De uitspraak uit 2010 ging over woonruimte. De vraag die de juristen sinds die tijd bezig hield was of voor winkelruimte ook de eis van de structurele wanverhouding geldt. Op die vraag heeft de Hoge Raad op 14 februari 2014 een – ontkennend - antwoord gegeven.

Wat was het geval?

Verhuurder is eigenaar van een winkelcentrum. Een deel daarvan is verhuurd aan een discount supermarkt. Het was voor beide partijen duidelijk dat het winkelcentrum verouderd was en gerenoveerd moest worden. De supermarkt wilde meewerken aan de renovatie en wilde na renovatie een iets hogere huurprijs betalen. Voor verhuurder was de huurprijs die de supermarkt wilde gaan betalen echter onvoldoende om een kostendekkende exploitatie mogelijk te maken. Omdat de supermarkt niet meer wilde betalen, was er voor verhuurder geen andere mogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.

De kantonrechter en daarna Hof Amsterdam beslisten dat inderdaad sprake is van dringend eigen gebruik. De supermarkt liet het daarbij niet zitten en ging – naar nu blijkt: tevergeefs - in cassatie. Volgens de Hoge Raad gaat het, bij de bescherming die een huurder van woonruimte op grond van de wet geniet, om de bescherming van zijn woonbelang (het belang van het hebben van huis en haard). Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een bescherming van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. In dit geval – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – kan daarom niet van verhuurder worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

De conclusie van deze uitspraak is dus dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen.

Helma Sengers

Helma Sengers is advocaat en legal expert binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten. Zij is gespecialiseerd in het huurrecht, met de nadruk op huurrecht bedrijfsruimte. Zij beschikt verder over een brede kennis op het gebied van onder meer koop/verkoop en zakelijke rechten zoals appartementsrechten en erfdienstbaarheden. Contact: sengers@fortadvocaten.nl en tel. 020 66 45 111. Twitter: @FortVastgoed