Zes tips van BTW-specialist Machiel van Driel voor de vastgoedsector

In de vastgoedsector spelen twee belastingen een cruciale rol: btw en overdrachtsbelasting. Een terrein vol fiscale valkuilen. Wij spraken daarover met mr. Machiel van Driel. Hij geeft leiding aan het grootste onafhankelijke btw-advieskantoor van Nederland: Van Driel Fruijtier btw-specialisten.

TIP 1: Denk vooraf na over btw en overdrachtsbelasting

BTW en overdrachtsbelasting zijn technisch ingewikkelde onderwerpen in het vastgoed. Alleen door de rechtspraak en literatuur dagelijks bij te houden weet je wat er speelt. Door vooraf kennis in te winnen, is het mogelijk de btw of overdrachtsbelasting in te passen in de ontwikkelstrategie. Hiermee is elk vastgoedproject gebaat en ontwikkel je tegelijkertijd een antenne voor de fiscale valkuilen.

TIP 2: Let bij de contractvorming nadrukkelijk op het btw-aspect

Datgene wat partijen met elkaar afspreken, speelt een grote rol in de btw. De inhoud van een contract kan bepalend zijn voor de btw-positie. In een contract kunnen bijvoorbeeld btw-risico’s worden uitgesloten of verlegd naar de andere partij. Wees je bewust van de btw-gevolgen van de afspraken die je maakt en win zo nodig advies in vóór ondertekening van het contract.

TIP 3: Stem fiscale gevolgen vooraf af met de Belastingdienst

Kies voor zekerheid vooraf en laat de inspecteur van de Belastingdienst meekijken naar de conceptcontracten. Het is aan te raden om de voorgenomen handelwijze op papier te zetten en de inspecteur te laten tekenen voor akkoord, zodat zekerheid bestaat over de btw-positie voordat een vastgoedproject aanvangt. Deze afstemming kan tegenvallers achteraf, zoals een naheffingsaanslag, voorkomen.

TIP 4: Wees zorgvuldig met vastlegging en administratie

Na de afstemming met de Belastingdienst is het van belang om de gekozen route zorgvuldig vast te leggen en je daaraan te houden. Daarnaast is het belangrijk om de afspraken die in het verleden gemaakt zijn en de contracten die jaren geleden gesloten zijn, blijvend te toetsen op juistheid en indien nodig aan te passen aan de huidige wet- en regelgeving en de recente rechtspraak.

Voorbeeld van toepassing tips 1 t/m 4 

Recent heeft Van Driel Fruijtier btw-specialisten geadviseerd bij de bouw van een gezondheidscentrum. De eigenaren van het vastgoed, huisartsen en tandartsen die doorgaans geen recht hebben op btw-aftrek, kunnen door vooraf btw-advies in te winnen mogelijk ruim € 300.000 btw besparen. Na afstemming met de Belastingdienst zal met de bouw van het gezondheidscentrum worden begonnen. In dit stadium én in het stadium na de ingebruikneming is het belangrijk om te blijven opletten of er wordt gehandeld zoals is afgesproken. Hierbij is het onder andere van belang de administratie op de juiste wijze in te richten.

TIP 5: Maak btw een vast onderdeel van de bedrijfsvoering

Bij veel bedrijven is de btw een ondergeschoven kindje. Onder het motto ‘Wij doen het al jaren zo’ of ‘Mijn vorige adviseur zei dat het zo moest’ worden – vaak uit onwetendheid – onnodige btw-risico’s genomen of btw-voordelen misgelopen. Maak btw een vast onderdeel van de bedrijfsvoering op zowel beleidsmatig als financieel terrein. Een periodieke btw-check kan nadelen beperken of voordelen opleveren en zorgt voor zekerheid.

TIP 6: Let extra op bij koop-/aanneming en btw-belaste levering

In een koop-/aannemingsovereenkomst komen partijen twee handelingen overeen: de levering van de grond en de oplevering van het vastgoed. Tot voor kort werden deze handelingen los van elkaar gezien, zodat het mogelijk was de grond met 6% overdrachtsbelasting (en zonder btw) aan te kopen. Dit leverde een voordeel van 15% over de verkoopprijs op. Recent beleid maakt aan deze mogelijkheid een einde: de levering van de grond en de oplevering van het vastgoed worden voortaan als één handeling gezien, die belast wordt op het moment dat de nieuwbouw wordt opgeleverd. Tot 1 januari 2016 geldt een overgangsregeling voor lopende projecten die gestart zijn vóór 22 maart 2013. Onlangs is bekend geworden dat deze datum is verlengd naar 30 september 2013. Voor projecten die zijn gestart vóór 30 september 2013 bestaat dus de mogelijkheid om de overeengekomen handelingen te splitsen en zo een btw-voordeel te verkrijgen.

De levering van vastgoed is belast met overdrachtsbelasting en vrijgesteld van btw. Partijen kunnen er echter voor kiezen om de levering te belasten met 21% btw, als zij het vastgoed gaan gebruiken voor btw-belaste activiteiten. Als later blijkt dat het vastgoed voor andere activiteiten is gebruikt, was de levering achteraf bezien vrijgesteld van btw. Tot voor kort kon de Belastingdienst de btw die als gevolg daarvan verschuldigd is, naheffen bij de koper. Sinds 18 oktober 2013 is dit, met terugwerkende kracht tot 10 oktober, niet meer mogelijk en wordt de btw nageheven bij de verkoper. Voor verkopers die hierdoor worden geconfronteerd met een onverwachte naheffing, ziet Van Driel Fruijtier btw-specialisten mogelijkheden om bezwaar aan te tekenen.

Wij zijn verheugd dat mr. Machiel van Driel en de dertien btw-specialisten van Van Driel Fruijtier regelmatig columns en blogs over btw-topics zullen schrijven voor Vastgoedjournaal. Van Driel Fruijtier btw-specialisten is een gerenommeerd advieskantoor, dat vanwege haar specifieke kennis op btw-gebied nauwlettend wordt gevolgd door zowel wetenschap als politiek en rechtspraak.