Ernst & Young gaat gebruik kantoorruimte met 25% inkrimpen. Kan dat zomaar?
Steeds meer bedrijven werken met flexibele werkplekken, terwijl ook thuiswerken wordt gestimuleerd. Dit ‘nieuwe werken’ leidt ertoe dat bedrijven minder kantoorruimte nodig hebben. Een voorbeeld hiervan is EY (voorheen Ernst & Young) dat onlangs bekend maakte het gebruik van kantoorruimte de komende jaren met 25% te willen terugdringen. Een andere - misschien nog wel meer voorkomende - reden voor de verminderde behoefte aan kantoorruimte is de crisis. Veel ondernemingen zijn te ruim in hun jasje komen te zitten.
Beide ontwikkelingen hebben als gevolg dat soms hele verdiepingen kantoorruimte leeg komen te staan. In veruit de meeste gevallen gaat het om gehuurde kantoorruimte. De meeste huurcontracten zijn afgesloten conform het model van de ROZ. Hierin staat een expliciete exploitatieverplichting. Huurder moet het gehuurde “gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken (..)”. Deze exploitatieverplichting wringt met de behoefte van veel huurders om in te krimpen. Betekent dit nu dat inkrimping in het geheel niet toegestaan is? Dit is een iets te stellige conclusie.
Allereerst kan gedacht worden aan gedeeltelijke onderverhuur. Dit is de makkelijkste oplossing. Immers, de exploitatie blijft intact. Een onderhuurder zal echter in lang niet alle gevallen te vinden zijn en daarbij komt dat het mogen onderverhuren in de meeste gevallen afhankelijk is van de toestemming van de verhuurder.
Huurder niet per definitie klem
Als onderverhuur geen optie is, betekent dit echter niet dat huurder per definitie klem zit.
Uitgangspunt is en blijft ‘afspraak is afspraak’. Dit betekent dat de noodzaak tot staking van het (gehele/gedeeltelijke) gebruik in beginsel voor het ondernemersrisico van huurder komt. De exploitatieplicht is echter niet in alle gevallen heilig. Onder omstandigheden kan verhuurder hier geen beroep op doen.
Van belang is of verhuurder nadeel ondervindt door de verminderde bezetting en/of gedeeltelijke leegstand. Indien de leegstand bijvoorbeeld van buitenaf niet zichtbaar is, zal het voor verhuurder lastig vol te houden zijn dat er sprake is van nadeel. Immers, het pand heeft dan nog altijd dezelfde bezette uitstraling, zodat van aantasting van de beleggingswaarde geen sprake lijkt.
Ook kan de feitelijke situatie zodanig zijn dat verhuurder evenmin enig ander nadeel ondervindt, zoals risico op kraak, verminderde uitstraling/aanzien (‘verpaupering’) of gebreken en mankementen wegens verminderd onderhoud.
Niet afwentelen op verhuurder
Kortom, EY en alle overige ondernemers/huurders die met overcapaciteit kampen, kunnen de risico's/nadelen in verband met (gehele/gedeeltelijke) leegstand niet afwentelen op verhuurder. De exploitatieplicht blijft overeind. Dit is alleen dan anders als verhuurder er geen enkel belang bij heeft om huurder aan diens exploitatieplicht te houden.
Albert Flesseman en Eeke van Berkel
Mr. Albert D. Flesseman is sinds 1975 werkzaam in de praktijkgroep Vastgoed van het kantoor Boekel Van Empel & Drilling, thans Boekel, en sinds 1981 is hij als partner aan het kantoor verbonden. Zijn specialisaties zijn vastgoedrecht, waaronder huurrecht bedrijfsruimte, koop/verkoop en algemeen verbintenissenrecht. Het accent van zijn praktijk ligt hierbij op adviseren en procederen ten behoeve van (institutionele) beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen), beursgenoteerde onroerendgoedfondsen, projectontwikkelaars, winkelketens en de grootste makelaarskantoren van Nederland.
mr. Eeke van Berkel is advocaat binnen de praktijkgroep Vastgoed, specialisatie Huurrecht.
Laatste nieuws
- 02-10-2024 11:04 Plan voor 800 woningen in Amstelveen definitief na uitspraak Raad van State
- 02-10-2024 11:02 Horecagroothandel koopt drie bedrijfspanden in Drachten
- 02-10-2024 10:45 Sligro huurt bedrijfspand van 4.675 m2 van Sagax
- 02-10-2024 09:57 Voormalig hoofdkantoor Vacansoleil in faillissementsverkoop
- 02-10-2024 09:48 Green Real Estate sluit vijf nieuwe huurovereenkomsten in winkelcentrum Rozenhof in Zaandam
- 02-10-2024 09:38 Zeeland trekt ruim 1,2 miljoen uit voor transformatie leegstaande panden naar woningen
- 02-10-2024 09:30 Lelystad en Centrada tekenen overeenkomst voor 78 sociale huurappartementen
- 02-10-2024 09:14 Farmaceut huurt kantoorruimte in Arnhem Building
- 02-10-2024 08:47 Edmond de Rothschild koopt bedrijfspand in Waalwijk
- 02-10-2024 00:00 De Hypotheker: Aantal hypotheekaanvragen door starters blijft stijgen
- 01-10-2024 16:30 Rijksvastgoedbedrijf verlengt huurovereenkomst voor kantoorruimte in Leeuwarden
- 01-10-2024 15:56 Hoogvliet huurt 1.598 m2 in winkelcentrum in Krimpen aan den IJssel
- 01-10-2024 15:30 Aannemingsbedrijf huurt 1.780 m2 bedrijfsruimte in Amsterdamse Houthavens
- 01-10-2024 15:03 Bierens Incasso Advocaten koopt kantoorgebouw in Amsterdam-Zuid
- 01-10-2024 14:52 Eazie huurt 172 m2 winkelruimte aan Nieuwendijk in Amsterdam
- 01-10-2024 14:48 Amphia verkoopt ziekenhuisterrein in Oosterhout aan NBU
- 01-10-2024 14:16 Topvacature: Senior WOZ-taxateur
- 01-10-2024 14:00 PTP Netherlands huurt distributiecentrum van 8.600 m2 op Rotterdamse Maasvlakte
- 01-10-2024 13:59 NSI en Eurocommercial kopen eigen aandelen in
- 01-10-2024 13:42 Verguisde vastgoedobligaties worden door lagere rente weer aantrekkelijk
- 01-10-2024 12:30 Aandeelhouders stemmen in met benoeming topman First Sponsor als RvC-lid
- 01-10-2024 12:27 Twee nieuwe partners voor Eversheds Sutherland
- 01-10-2024 12:15 Heeneman & Partners koopt deel winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn
- 01-10-2024 11:56 Madeline Buijs: Niet alles kan overal in de woningbouw
- 01-10-2024 11:41 28 november: De Eindhovense vastgoedborrel
- 01-10-2024 10:54 New Energy Systems introduceert eigen EMS voor de zakelijke markt
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.