Kwestie Almere: Voor wiens risico komen 'gewijzigde marktomstandigheden'?

Onlangs werd de gemeente Almere veroordeeld voor het betalen van €32 miljoen aan het ontwikkelconsortium Noorderplassen-West CV voor het ontbinden van een realisatieovereenkomst om 364 woningen te bouwen. Dit vanwege het beroep op de gewijzigde marktomstandigheden. 

Iedere jurist zal geneigd zijn bij de vraag voor wiens risico de gewijzigde marktomstandigheden komt meteen naar de koper te kijken. Immers, afspraak is afspraak en als de omstandigheden na de koop veranderen dan komt dat in beginsel voor rekening en risico van de koper. De uitspraak tussen de gemeente Almere en projectontwikkelaar Noorderplassen-West C.V. (Eurowoningen en Delta Lloyd Vastgoed) roept op het eerste gezicht dan ook vragen op, omdat het er op lijkt dat de rechter van dit principe is afgewezen. Een revolutionair vonnis?

Beroep op dwaling?

Een koper die probeert met een beroep op dwaling van de transactie af te komen zal struikelen over de regel dat dwaling ten aanzien van toekomstige omstandigheden niet mogelijk is; de dwaling moet zijn gelegen in feiten die er al waren ten tijde van de koop, maar waarover de koper niet of onjuist is geïnformeerd. De koper zal het daarom over de boeg van de onvoorziene omstandigheden moeten gooien, maar daarvoor geldt weer dat die bepaling uiterst terughoudend moet worden toegepast en dat het inmiddels vaste rechtspraak is dat gewijzigde economische omstandigheden tot het ondernemersrisico van de koper behoren.

Ondanks dit beginsel heeft een aantal partijen kort na aanvang van de vastgoedcrisis toch geprobeerd om onder hun verplichtingen uit te komen vanwege de onvoorziene crisis. Zij vingen allemaal bot bij de rechter. Hoe kan Noorderplassen-West C.V. dan nu wel succes hebben met haar beroep op gewijzigde marktomstandigheden? Het antwoord op die vraag is simpel; omdat partijen die mogelijkheid in de overeenkomst hadden voorzien. De overeenkomst bevatte een bepaling die er, kort gezegd, op neer kwam dat koper zou mogen ontbinden als door gewijzigde marktomstandigheden de uitgangspunten bij het aangaan van de overeenkomst niet haalbaar zouden blijken. Op die bepaling beriep Noorderplassen zich en dat deed zij volgens de rechter terecht. Van een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden was dus ook hier geen sprake, maar wel van het adagium 'pacta sunt servanda', oftewel afspraak is afspraak. Gezien het financiële belang van de zaak zal Almere het er wel niet bij laten zitten. Benieuwd hoe het Hof hiermee omgaat.
 

Paul Wanders is advocaat partner Vastgoed bij Boekel De Nerée. Wanders heeft een algemene vastgoedpraktijk waarin hij zich voornamelijk bezighoudt met (adviseren over) vastgoedtransacties en de juridische geschillen die daarmee verband houden en/of daaruit voortvloeien. Daarnaast adviseert en procedeert hij over huurovereenkomsten, vooral met betrekking tot bedrijfsruimte. Ook besteedt hij een deel van zijn tijd aan zaken op het gebied van beroepsaansprakelijkheid. Paul is tevens lid van de Raad van Bestuur van Boekel De Nerée.