VJ Commentaar: Het geld klotst weer tegen de plinten
Een nieuwe grote vastgoedbeleggingsdeal is geboren. Het Sanoma-hoofdkantoor in Hoofddorp is voor maar liefst €47 miljoen verkocht aan de Tjechische assetmanager PPF Real Estate. De kantorenmarkt heeft er weer een referentiedeal bij. Eerlijk gezegd vind ik de transactie onbegrijpelijk en veel te hoog geprijsd.
Op het eerste gezicht lijkt er weinig mis met deze transactie. Er is geen leegstand want tijdschriftenuitgever Sanoma huurt het hele kantoor van 30.000 m2. Ook is er voorlopig geen sprake van een binnenkort eindigend huurcontract. Dit contract is vorig jaar nog met 10 jaar verlengd. Een prima deal zo op het eerste oog. Dat vond eigenaar Aberdeen KAG Immobilien ook en deed het pand met een mooie strik eromheen in de verkoop. PPF Real Estate uit Tsjechië nam het Sanoma-kantoor van Aberdeen over voor liefst €47 miljoen.
PPF is een nieuwe buitenlandse speler die op kansen in de Nederlandse vastgoedmarkt loert. Nog maar anderhalve maand geleden manifesteerde PPF zich al door een Nederlandse kantoren/winkelportefeuille (totaal 100.000 m2) van AXA over te nemen voor €140 miljoen tegen een hoog gemiddeld brutorendement van 12%. Dat had te maken met de relatief korte resterende huurtermijn van gemiddeld 6,5 jaar en een leegstand van 22%. Met recht een gok voor de Tjechen. Nu strooien ze weer met miljoenen door het pand van Sanoma over te nemen. Weliswaar zonder leegstand en met een langere resterende huurtermijn, maar naar mijn mening toch een gok. Niet in het minst door de forse som die ervoor op tafel is gelegd.
Kwetsbare uitgeverij
Vorig jaar mei liet vastgoedadviseur Norbert ter Mors in zijn blog op de site van zijn bedrijf RentReview zich kritisch uit op over de huurverlenging van 10 jaar die de van oorsprong Finse uitgever Sanoma op dat moment sloot. Hij wees op de zeer kwetsbare positie van de traditionele productenportfolio van Sanoma. De oplages van de papieren tijdschriften die Sanoma uitgeeft, dalen al jaren op een breed front. In het verlengde daarvan dalen de advertentie-opbrengsten al net zo hard mee. Onlangs stapte de Nederlandse topman van Sanoma op. De verliezen als gevolg van de overname van televisiezender SBS deden hem de das om. Het is nog maar de vraag of Sanoma de komende 10 jaar nog wel in zijn huidige vorm blijft bestaan.
Eerlijk gezegd geloof ik daar niet in. Sanoma is een zeer traditionele uitgeverij die geen heldere internetstrategie heeft. Alleen dochter Nu.nl is een succes maar verder zie ik het zeer somber in voor het bedrijf. Me dunkt, een overnamekandidaat bij uitstek. Het is dus zeer twijfelachtig of Sanoma over tien jaar nog in het pand zit. Ik denk dat geleidelijk steeds minder mensen het gebouw zullen bevolken. Kan het Sanomapand na 2022 nog opnieuw worden verhuurd? Die kans acht ik zeer klein. Het kantoor is tegen die tijd zeer verouderd en Hoofddorp zal over tien jaar qua kantorenlocatie nog steeds niet een zeer aantrekkelijke plek zijn. Kortom, ik snap niet hoe aan deze kantorendeal geld kan worden verdiend. De jaarlijkse huuropbrengst zal naar mijn mening niet opwegen tegen de afschrijving.
Grote gok
Ik denk dat PPF een grote gok neemt met de in mijn ogen (te) dure aankoop van het Sanomapand. PPF betaalt circa €1600 per m2, iets meer dan het voor de AXA portefeuille (€1400 per m2) heeft betaald. De Angelsaksische private equity partijen die vorig jaar de Merin en Orangeportefeuille kochten, zijn slimmer bezig. Die betaalden in verhouding stukken minder voor hun aankopen, dan PPF nu heeft gedaan.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Laatste nieuws
- 05-11-2024 12:59 Aldi Vastgoed verkoopt winkel in Zeist
- 05-11-2024 12:18 Orderportefeuilles bouwnijverheid stijgen naar elf maanden
- 05-11-2024 11:38 Topvacature: Validatiespecialist bij het NWWI
- 05-11-2024 11:23 Bedrijfscomplex van 7.000 m2 in Oosterhout verkocht
- 05-11-2024 11:16 International Video Company huurt 354 m2 kantoorruimte op Alpha Business Park in Amsterdam
- 05-11-2024 11:00 'We zitten midden in een volledige transformatie van de CRE Lending markt in Europa'
- 05-11-2024 10:55 Contactlensspecialist huurt 227 m2 voor nieuwe praktijk in Het Slotervaart
- 05-11-2024 10:30 Zorgvastgoed als investeringscategorie: zorgeloos of zorgelijk? - Deel 2
- 05-11-2024 10:27 Sportschool huurt 600 m2 in Arnhem
- 05-11-2024 10:22 Clarion Partners Europe benoemt voormalig Bouwinvest-directeur Jasper Petit tot chief strategy officer
- 05-11-2024 10:14 Stadsbehoud Groep verhuurt 1.133 m2 bedrijfsruimte op Sloterdijk II
- 05-11-2024 10:10 Retailexpert Frank Quix: 'Te veel vierkante meters doen Blokker de das om'
- 05-11-2024 10:09 Bewonersgroepen verzetten zich tegen bestemmingsplan met 850 woningen in Amersfoort
- 05-11-2024 09:40 Dunkin’ maakt doorstart in Nederland, deel winkels blijft behouden
- 05-11-2024 09:07 Gerda Stelpstra nieuwe partner en Head of Strategy Consulting bij Envalue
- 05-11-2024 09:01 Red Company en Ten Brinke gaan 22.000 m2 kantoorruimte in Utrecht herontwikkelen
- 04-11-2024 16:57 Joep Linders nieuwe adviseur bij VKZ
- 04-11-2024 16:45 Van Wanrooij koopt Trivium-terrein Veenendaal voor herontwikkeling
- 04-11-2024 13:43 Wereldhave al bezig huurcontracten met Blokker te beëindigen
- 04-11-2024 12:26 Mileway verhuurt bedrijfsruimte in Weesp aan Loof Catering
- 04-11-2024 11:17 HDN: Recordaantaal hypotheekaanvragen koopwoningen in oktober
- 04-11-2024 11:00 ‘Er is veel meer mogelijk in het financieringslandschap dan beleggers denken’
- 04-11-2024 10:56 Woonzorg Nederland verkoopt wooncomplex aan Acantus in Scheemda
- 04-11-2024 10:42 The Sharing Group huurt kantoorruimte in het Zandkasteel Amsterdam-Zuidoost
- 04-11-2024 09:31 Madeline Buijs: 'Nederland moet blij zijn met Europa'
- 04-11-2024 09:30 Investium Real Estate koopt kantoorgebouw van M7 in ’s-Hertogenbosch
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.