VJ Commentaar: Het geld klotst weer tegen de plinten
Een nieuwe grote vastgoedbeleggingsdeal is geboren. Het Sanoma-hoofdkantoor in Hoofddorp is voor maar liefst €47 miljoen verkocht aan de Tjechische assetmanager PPF Real Estate. De kantorenmarkt heeft er weer een referentiedeal bij. Eerlijk gezegd vind ik de transactie onbegrijpelijk en veel te hoog geprijsd.
Op het eerste gezicht lijkt er weinig mis met deze transactie. Er is geen leegstand want tijdschriftenuitgever Sanoma huurt het hele kantoor van 30.000 m2. Ook is er voorlopig geen sprake van een binnenkort eindigend huurcontract. Dit contract is vorig jaar nog met 10 jaar verlengd. Een prima deal zo op het eerste oog. Dat vond eigenaar Aberdeen KAG Immobilien ook en deed het pand met een mooie strik eromheen in de verkoop. PPF Real Estate uit Tsjechië nam het Sanoma-kantoor van Aberdeen over voor liefst €47 miljoen.
PPF is een nieuwe buitenlandse speler die op kansen in de Nederlandse vastgoedmarkt loert. Nog maar anderhalve maand geleden manifesteerde PPF zich al door een Nederlandse kantoren/winkelportefeuille (totaal 100.000 m2) van AXA over te nemen voor €140 miljoen tegen een hoog gemiddeld brutorendement van 12%. Dat had te maken met de relatief korte resterende huurtermijn van gemiddeld 6,5 jaar en een leegstand van 22%. Met recht een gok voor de Tjechen. Nu strooien ze weer met miljoenen door het pand van Sanoma over te nemen. Weliswaar zonder leegstand en met een langere resterende huurtermijn, maar naar mijn mening toch een gok. Niet in het minst door de forse som die ervoor op tafel is gelegd.
Kwetsbare uitgeverij
Vorig jaar mei liet vastgoedadviseur Norbert ter Mors in zijn blog op de site van zijn bedrijf RentReview zich kritisch uit op over de huurverlenging van 10 jaar die de van oorsprong Finse uitgever Sanoma op dat moment sloot. Hij wees op de zeer kwetsbare positie van de traditionele productenportfolio van Sanoma. De oplages van de papieren tijdschriften die Sanoma uitgeeft, dalen al jaren op een breed front. In het verlengde daarvan dalen de advertentie-opbrengsten al net zo hard mee. Onlangs stapte de Nederlandse topman van Sanoma op. De verliezen als gevolg van de overname van televisiezender SBS deden hem de das om. Het is nog maar de vraag of Sanoma de komende 10 jaar nog wel in zijn huidige vorm blijft bestaan.
Eerlijk gezegd geloof ik daar niet in. Sanoma is een zeer traditionele uitgeverij die geen heldere internetstrategie heeft. Alleen dochter Nu.nl is een succes maar verder zie ik het zeer somber in voor het bedrijf. Me dunkt, een overnamekandidaat bij uitstek. Het is dus zeer twijfelachtig of Sanoma over tien jaar nog in het pand zit. Ik denk dat geleidelijk steeds minder mensen het gebouw zullen bevolken. Kan het Sanomapand na 2022 nog opnieuw worden verhuurd? Die kans acht ik zeer klein. Het kantoor is tegen die tijd zeer verouderd en Hoofddorp zal over tien jaar qua kantorenlocatie nog steeds niet een zeer aantrekkelijke plek zijn. Kortom, ik snap niet hoe aan deze kantorendeal geld kan worden verdiend. De jaarlijkse huuropbrengst zal naar mijn mening niet opwegen tegen de afschrijving.
Grote gok
Ik denk dat PPF een grote gok neemt met de in mijn ogen (te) dure aankoop van het Sanomapand. PPF betaalt circa €1600 per m2, iets meer dan het voor de AXA portefeuille (€1400 per m2) heeft betaald. De Angelsaksische private equity partijen die vorig jaar de Merin en Orangeportefeuille kochten, zijn slimmer bezig. Die betaalden in verhouding stukken minder voor hun aankopen, dan PPF nu heeft gedaan.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.