De les die de zorgwereld kan trekken uit de aanpak van de Philips vastgoedportefeuille
Als onderdeel van de door Jan Timmer begin negentiger jaren ingezette crisis operatie Centurion werd de vastgoedportefeuille van Philips drastisch aangepakt. Een benadering die volgens Jan Willem Buyser ook voor zorghuisvesting kan werken!
Tot voor de crisis werd het vastgoed van Philips in feite gezien als productiemiddel: op basis van de functionele eisen van een organisatieonderdeel werd de huisvesting ontworpen en gebouwd , nauwelijks rekening houdend met een mogelijk hergebruik. Zo groeide in de decennia na de oorlog de portefeuille alleen al in Eindhoven en omgeving tot ca. 2.000.000 m2 bestaande uit honderden gebouwen verdeeld over tientallen locaties. Het grootste deel daarvan was ook nog eens in eigendom.
Een strategische analyse van de Philips[vastgoedportefeuille gaf echter aan dat slechts een deel van de ondernemingsactiviteiten vroeg om tailormade gebouwen en installaties en dat het merendeel van de functies ook gehuisvest zouden kunnen worden in regulier (commercieel) vastgoed. Bovendien werd duidelijk dat het gemiddeld m2 gebruik per medewerker ver boven de landelijke normen lag. Dit leidde tot een fundamentele andere benadering van het vastgoed door Philips, gekenmerkt door het onderscheid maken tussen productiemiddel en vastgoed. De eerste categorie behelsde gebouwen voor een specifieke functie zonder potentieel hergebruik en dus af te schrijven over de geplande life cycle van het proces in het gebouw. De tweede (verre weg grootste) categorie bestaat uit huisvesting op basis van de in de vastgoed wereld gehanteerde kengetallen met de daaraan verbonden mogelijkheid tot hergebruik voor andere niet-Philips functies. Dit opende de weg naar het samen met partijen uit de vastgoedwereld innovatief herontwikkelen van de locaties vooral voor niet-Philips functies. Het heeft geleid tot een bijna halvering van het aantal m2 in eigendom in de regio Eindhoven , een thematische hergroepering op een vijftal locaties (o.a. de High Tech campus) en het “aan de stad terug geven” van de stedelijke locaties van de onderneming.
Analogie met de zorghuisvesting
Kijkend naar zorghuisvesting is het niet moeilijk om de analogie te zien met de hierboven omschreven casus uit de industriële wereld: De overheid heeft in de laatste jaren de spelregels m.b.t zorgvastgoed drastisch gewijzigd, waardoor het ontwikkelen en beheren van vastgoed vraagt om ondernemerschap terwijl financiering van vastgoed niet meer wordt gestuurd door het object (het gebouw) maar door de kwaliteit van de zorginstelling als debiteur. De scheiding van wonen en zorg maakt van een cliënt een echte consument die keuzes gaat maken wat tot leegstand zal leiden bij bestaande care instellingen. Door de tendens richting minder maar high tech ziekenhuizen omringd door kleine 1e lijns zorgcentra in de wijk zal in de huidige grote tailor made ziekenhuizen in de nabije toekomst veel (verborgen) leegstand gaan ontstaan.
Klimaat voor omslag
Voldoende urgentie om op een fundamenteel andere wijze tegen zorghuisvesting aan te kijken en innovatieve oplossingen te verkennen. Echter, het merendeel van de instellingen baseert nog steeds het huisvestingsbeleid alleen op de functionele uitgangspunten van de zorgorganisatie en daarmee blijven ze hangen in het als productiemiddel beschouwen van hun vastgoed.
En dat terwijl het klimaat voor de omslag naar het gedifferentieerd benaderen van zorgvastgoed rijp lijkt: Meer dan 80 % van de zorgfuncties , zeker in de care sector, kan worden gehuisvest in gebouwen met een voor de vastgoedwereld standaard stramien, daarmee de weg openend voor het creëren van duurzaam vastgoed geschikt voor hergebruik voor niet zorg functies. Daarnaast zijn veel zorgterreinen zijn door hun ligging in stedelijke gebieden geschikt voor het samen met andere partijen herontwikkelen van vooral de randen van die locaties. Verder zullen er ten gevolge van de grijze golf en de invoering van de scheiding van wonen en zorg ingrijpende veranderingen in de huisvesting nodig zijn.
Doorbreken belangenstructuren
Het zijn ondermeer deze argumenten waardoor partijen in de bouw- en vastgoedwereld geïnteresseerd zijn in het investeren in zorgvastgoed, maar dan wel alleen als zij bij de zorgbestuurders de bereidheid vinden om het gebaande pad te verlaten en de eisen voor de zorgfuncties en de randvoorwaarden voor duurzaam vastgoed samen te smeden tot een gemeenschappelijk gedragen programma van eisen.
En ja, dat vergt een bereidheid van alle betrokken partijen om bestaande patronen te doorbreken en samen nieuwe kansen te benutten. Het zal nodig zijn daarvoor de grenzen van de traditionele denkkokers te overschrijden. Dit geeft weerstand, omdat belangenstructuren doorbroken worden en buiten comfortzones wordt getreden. En toch is de omschreven casus uit de industrie het bewijs dat deze aanpak tot succes kan leiden.
Jan Willem Buyser houdt zich bezig met initiëring en regie van complexe huisvestingstrajecten voor organisaties in meerdere sectoren van de samenleving. Daarnaast is hij toezichthouder en boardroom consultant op het gebied van bouw-en vastgoed. www.buyser.nl
Laatste nieuws
- 03-07-2024 09:58 Aantal bezichtigingen neemt toe: gemiddeld 11 per woning
- 03-07-2024 09:26 Financiële impuls voor herontwikkeling Stadhuisplein in Eindhoven
- 03-07-2024 08:49 Mooiland verkoopt 629 woningen aan Alwel, Laurentius en WonenBreburg
- 03-07-2024 08:39 Gemeenteraad Alkmaar stelt bestemmingsplan voor maximaal 550 woningen vast
- 02-07-2024 16:34 Nova Capital verkoopt MediArena Studio’s aan Frans vastgoedfonds
- 02-07-2024 16:24 Peakside verkoopt kantoorgebouw op Schiphol-Rijk
- 02-07-2024 15:23 Garbe verkoopt rechtbank aan gemeente Almelo
- 02-07-2024 14:53 Accountantskantoor huurt bijna 500 m2 in Zoetermeer
- 02-07-2024 14:36 Dreef Beheer koopt voormalig badhuis in Amsterdam
- 02-07-2024 14:31 VanHaren huurt bijna 600 m2 in winkelcentrum Zuidplein
- 02-07-2024 14:10 UrbanLinx koopt bedrijfspand van 13.000 m2 in Doetinchem
- 02-07-2024 13:55 Eric Harmsen nieuwe directeur en mede-eigenaar IJver
- 02-07-2024 13:49 Progam koopt kantoor en opslagruimte in Dordrecht
- 02-07-2024 12:14 Verhuurplatforms: 'Makelaars verantwoordelijk voor illegale vraaghuurprijzen met Wet betaalbare huur'
- 02-07-2024 12:02 Amsterdam wil borgingsplafond verhogen met 750 miljoen per corporatie
- 02-07-2024 11:39 NVM wil graag met eigen expertise bijdrage leveren aan Nota Ruimte
- 02-07-2024 11:31 M7 verkoopt kantoorgebouw in Dordrecht aan ER Capital
- 02-07-2024 11:21 Leegstand is onnodige verspilling, en daar is wat aan te doen
- 02-07-2024 10:56 Scope Spatial Strategy opgericht
- 02-07-2024 10:38 Loek Eskens project manager bij Trec Development Services
- 02-07-2024 10:30 Geldschieter Blokker in de race voor overname The Body Shop
- 02-07-2024 10:05 Wie is Mona Keijzer, de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?
- 02-07-2024 09:58 Quares property manager voor Nederlandse vastgoedportefeuille van Logicor
- 02-07-2024 09:45 Topvacature: Biesterbos Groep zoekt technisch manager/beheerder
- 02-07-2024 09:16 Duurzaam beleggen in bedrijfsvastgoed
- 02-07-2024 08:56 De Koning is dood, lang leve (de) Keijzer
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.