Column: Transformatie van kantoren naar woningen zonder fiscale belemmeringen

De leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt blijft een groeiend probleem. In mijn vorige column in Vastgoedjournaal heb ik - met een kleine knipoog - al een oplossing aangedragen voor de leegstand die ook het ‘probleem’ van de brievenbusmaatschappijen wegneemt. In deze column wil ik aandacht besteden aan een wat serieuzere oplossing die al regelmatig is geopperd, namelijk de transformatie van kantoren naar woningen. Hoewel dit idee gezien de verwachte krapte op de woningmarkt voor de hand ligt, maakt de btw-behandeling een dergelijke transformatie echter onaantrekkelijk. Ook de VVD-fractie in de Tweede Kamer onderkent dit probleem en heeft vorige week aan minister Stef Blok voorgesteld om de btw voor de transformatie van kantoren te verlagen. Een initiatief dat ik van harte toejuich. De vraag is echter of hiervoor een aanpassing van de fiscale regelgeving noodzakelijk is gelet op een aantal recente uitspraken van de Hoge Raad.

De oplevering van een nieuwe woning is normaal gesproken belast met 21 procent btw. Volgens de staatssecretaris van Financiën moet ook de transformatie van kantoren naar woningen worden gezien als de oplevering van een nieuwe woning. Er is met andere woorden sprake van ‘nieuwbouw’ en niet van ‘verbouw’. Dit betekent dat het dus ook niet mogelijk is om bij de transformatie van kantoren naar woningen het lage btw-tarief van 6 procent toe te passen voor arbeidskosten. Dit lage tarief is als onderdeel van het woningmarktakkoord vanaf 1 maart 2013 tijdelijk voor een periode van 12 maanden doorgevoerd. Hoewel dit een welkome maatregel is, kan men zich natuurlijk afvragen waarom dit lage btw-tarief niet ook kan worden toegepast bij de transformatie van kantoren naar woningen. Want wat nu als het uiterlijk van een pand nauwelijks verandert en ook de bestaande vloeren, plafonds en muren worden gehandhaafd? In dat geval lijkt me nu juist geen sprake van nieuwbouw maar gewoon van een verbouwing. Je kan de wetgeving naar mijn mening dus ook op een andere manier lezen dan de staatssecretaris van Financiën doet. In deze opvatting voel ik mij bovendien gesterkt door een aantal recente uitspraken van de Hoge Raad. 

Volgens de Hoge Raad is er bij de transformatie van een kantoorpand tot woningen namelijk niet automatisch sprake van nieuw vervaardigde woningen. De Hoge Raad oordeelde dat goed moet worden gekeken of door de verbouwing bepaalde ingrepen hebben plaatsgevonden die zodanig zijn dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In de betreffende procedures is onder meer aangegeven dat van nieuwbouw niet zonder meer sprake is als de bestaande vloeren, plafonds en muren worden gehandhaafd en als de uiterlijke veranderingen aan het pand minimaal zijn. Het maakt volgens de Hoge Raad dus ook niet uit als een kantoorpand wordt verbouwd tot meerdere woningen. Er is een dergelijk geval gewoon sprake van een verbouwing en niet van nieuwbouw. Met andere woorden, de transformatie van kantoren naar woningen kan onder omstandigheden dus gewoon plaatsvinden tegen het verlaagde btw-tarief. Wel is het voor partijen die dit overwegen van belang om alles op de juiste manier vorm te geven, om te voorkomen dat een ‘vormfout’ roet in het eten gooit.

Ik denk dat het ministerie van Financiën ook niet bang hoeft te zijn dat de toepassing van het verlaagde btw-tarief ten koste gaat van de schatkist. De lagere belastingopbrengsten zullen naar alle waarschijnlijkheid weer gecompenseerd worden door de opbrengsten die logischerwijs voortvloeien uit de impuls voor de bouwsector en de woningmarkt. Of de staatssecretaris er op dit moment ook zo over denkt is echter nog maar zeer de vraag. Partijen die daadwerkelijk overwegen om een kantoorpand te transformeren naar woningen en de fiscus op hun pad vinden hebben naar mijn mening een sterke case en zijn dan ook van harte uitgenodigd om contact met me op te nemen.

Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnlk.nl