Column: Transformatie van kantoren naar woningen zonder fiscale belemmeringen
De leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt blijft een groeiend probleem. In mijn vorige column in Vastgoedjournaal heb ik - met een kleine knipoog - al een oplossing aangedragen voor de leegstand die ook het ‘probleem’ van de brievenbusmaatschappijen wegneemt. In deze column wil ik aandacht besteden aan een wat serieuzere oplossing die al regelmatig is geopperd, namelijk de transformatie van kantoren naar woningen. Hoewel dit idee gezien de verwachte krapte op de woningmarkt voor de hand ligt, maakt de btw-behandeling een dergelijke transformatie echter onaantrekkelijk. Ook de VVD-fractie in de Tweede Kamer onderkent dit probleem en heeft vorige week aan minister Stef Blok voorgesteld om de btw voor de transformatie van kantoren te verlagen. Een initiatief dat ik van harte toejuich. De vraag is echter of hiervoor een aanpassing van de fiscale regelgeving noodzakelijk is gelet op een aantal recente uitspraken van de Hoge Raad.
De oplevering van een nieuwe woning is normaal gesproken belast met 21 procent btw. Volgens de staatssecretaris van Financiën moet ook de transformatie van kantoren naar woningen worden gezien als de oplevering van een nieuwe woning. Er is met andere woorden sprake van ‘nieuwbouw’ en niet van ‘verbouw’. Dit betekent dat het dus ook niet mogelijk is om bij de transformatie van kantoren naar woningen het lage btw-tarief van 6 procent toe te passen voor arbeidskosten. Dit lage tarief is als onderdeel van het woningmarktakkoord vanaf 1 maart 2013 tijdelijk voor een periode van 12 maanden doorgevoerd. Hoewel dit een welkome maatregel is, kan men zich natuurlijk afvragen waarom dit lage btw-tarief niet ook kan worden toegepast bij de transformatie van kantoren naar woningen. Want wat nu als het uiterlijk van een pand nauwelijks verandert en ook de bestaande vloeren, plafonds en muren worden gehandhaafd? In dat geval lijkt me nu juist geen sprake van nieuwbouw maar gewoon van een verbouwing. Je kan de wetgeving naar mijn mening dus ook op een andere manier lezen dan de staatssecretaris van Financiën doet. In deze opvatting voel ik mij bovendien gesterkt door een aantal recente uitspraken van de Hoge Raad.
Volgens de Hoge Raad is er bij de transformatie van een kantoorpand tot woningen namelijk niet automatisch sprake van nieuw vervaardigde woningen. De Hoge Raad oordeelde dat goed moet worden gekeken of door de verbouwing bepaalde ingrepen hebben plaatsgevonden die zodanig zijn dat in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. In de betreffende procedures is onder meer aangegeven dat van nieuwbouw niet zonder meer sprake is als de bestaande vloeren, plafonds en muren worden gehandhaafd en als de uiterlijke veranderingen aan het pand minimaal zijn. Het maakt volgens de Hoge Raad dus ook niet uit als een kantoorpand wordt verbouwd tot meerdere woningen. Er is een dergelijk geval gewoon sprake van een verbouwing en niet van nieuwbouw. Met andere woorden, de transformatie van kantoren naar woningen kan onder omstandigheden dus gewoon plaatsvinden tegen het verlaagde btw-tarief. Wel is het voor partijen die dit overwegen van belang om alles op de juiste manier vorm te geven, om te voorkomen dat een ‘vormfout’ roet in het eten gooit.
Ik denk dat het ministerie van Financiën ook niet bang hoeft te zijn dat de toepassing van het verlaagde btw-tarief ten koste gaat van de schatkist. De lagere belastingopbrengsten zullen naar alle waarschijnlijkheid weer gecompenseerd worden door de opbrengsten die logischerwijs voortvloeien uit de impuls voor de bouwsector en de woningmarkt. Of de staatssecretaris er op dit moment ook zo over denkt is echter nog maar zeer de vraag. Partijen die daadwerkelijk overwegen om een kantoorpand te transformeren naar woningen en de fiscus op hun pad vinden hebben naar mijn mening een sterke case en zijn dan ook van harte uitgenodigd om contact met me op te nemen.
Aad Rozendal is Hoofd Bureau Vaktechniek RSM Niehe Lancée Kooij en docent bij de leerstoelgroep belastingrecht aan de Universiteit van Amsterdam. Hij is te bereiken op tel. 06-12928834 of per e-mail: ARozendal@rsmnlk.nl
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.