Dynamis Congres: Huidige systeem van gedwongen veilingen disfunctioneert

Lege stenen zijn geen cent waard en aan de straatstenen niet kwijt te raken. Dat zei Paul Schepel curator van Eurocommerce vorige week tijdens het Dynamis congres over gedwongen verkopen. Veilingen zijn immers momentopnames. “De kwaliteit van de taxateur is bij gedwongen verkoop cruciaal. Een A4tje met een benadering van de marktwaarde en de groeten voldoet echt niet meer.”

Veilingen zijn immers momentopnames. Taxaties zoals bij de nieuwe lege panden van Eurocommerce gaan uit van hypothetische kopers en toekomstige huuropbrengsten. “Die aannames dienen dan ook goed onderbouwd te zijn met argumentatie en ervaringscijfers”, aldus Schepel.

De overige sprekers op het congres, Meindert Krans, notaris bij Van der Stap en Baldwin Poolman, directeur Dynamis Taxaties Nederland zijn het met Schepel eens dat het gewicht van taxatierapporten bij veilingen groot is. "Te lage taxatiewaarden leiden tot ongewenst extra verlies bij verkoop. Te hoge taxatiewaarden kunnen tot een niet verkoop resultaat leiden’’, aldus Poolman. "Panden staan hierdoor langdurig te koop met oplopende achterstanden en in het uiterste geval zelfs verkoop via een executieveiling. De kwaliteit en informatie bij deze taxaties zijn daarom zeer belangrijk en vormen de basis in het beslissingstraject voor diverse partijen.’’

“In het geval van een faillissement is de executiewaarde de toetssteen bij de beoordeling van een onderhands bod door de voorzieningenrechter of de rechter commissaris”, vertelt Schepel. Immers als een onderhandse bieding zelfs maar een paar duizend euro lager uitvalt dan de executiewaarde wordt het niet geaccepteerd door de rechter.

Regelgeving mag hier en daar wel wat soepeler

Deelnemers aan het congres vinden dat de regelgeving bij gedwongen verkoop hier en daar wat minder rigide mag. “Een veiling geeft ook niet altijd de zekerheid dat de opbrengst hoger zal zijn dan de executiewaarde. De vrijheid voor onderhandse biedingen mag best wat ruimer.”

Notaris Meindert Krans is groot voorstander van internetveilingen. Hij is ervan overtuigd dat de opbrengst bij dit soort veilingen hoger zal zijn dan bij zaalveilingen. Stemmingmakerij en intimidatie vanuit de zaal, die nu vaak de prijs drukken en gegadigden afschrikken, is dan uitgesloten. Hij vertelt dat de notaris bij gedwongen verkoop sterk in zijn schoenen moet staan. “Wij hebben een wettelijke functie. Zijn geen verlengstuk van de opdrachtgever. Onze taak is om een zo hoog mogelijke opbrengst te garanderen. Maar het huidige systeem leidt tot te lage opbrengsten.”

Gedwongen verkoop nu nog last resort voor banken 

Hij pleit dan ook voor volledige transparantie om zo een breder publiek te trekken. De kosten moeten compleet helder zijn, het veilingpand moet zo aantrekkelijk mogelijk worden gepresenteerd door een makelaar en eigenaren zouden moeten worden gedwongen om mee te werken aan bezichtigingen zodat geïnteresseerde partijen precies weten wat ze kopers. “Internet biedt de mogelijkheid om een veiling compleet transparant te maken. Dan wordt het ook echt een serieuze optie voor de banken in plaats van een last resort. Nieuwe wetgeving is in de maak.”

Volgens Paul Wanders, advocaat bij Boekel de Nerée en adviseur van Amsterdamse Makelaars Vereniging, is er best een markt voor bedrijfs onroerend goed uit gedwongen verkoop maar ziet ook dat banken liever hun kruit droog houden en wachten op betere tijden om te veilen of te verkopen. De aanwezigen zeggen dat de manier waarop veilingen worden aangekondigd niet bijdraagt aan een hogere opbrengst. “De aanplakking van een zogenoemd biljet op de gevel straalt af op het pand en de omgeving. Is feitelijk een economische guillotine.”

Dennis van Rij, manager bijzonder beheer bij Syntrus Achmea Real Estate and Finance voorziet dat het aantal gedwongen verkopen bij woninghypotheken zal afnemen. “Banken veilen bijna niet meer. Dat betekent echter niet dat het aantal probleemgevallen afneemt, dat aantal zal alleen maar stijgen.”

Barbara Sanders

Op de foto vlnr: Paul Wanders (Boekel de Nerée), Dennis van Rij (Syntrus Achmea Real Estate and Finance), Meindert Krans (Van der Stap Notarissen) en Paul Schepel (JPR Advocaten). Gastheer Baldwin Poolman staat niet op de foto.