Europese vastgoedfinancieringsmarkt biedt nieuwe kansen: Financieringen vanaf 2 procent marge

De Europese vastgoedfinancieringsmarkt is volop in beweging. Waar traditionele banken steeds selectiever opereren en hun kredietverlening nadrukkelijker afstemmen op kapitaalbeslag, risicoprofiel en regelgeving, ontstaat tegelijkertijd een steeds breder aanbod van alternatieve financieringsoplossingen.

Voor professionele vastgoedbeleggers en ontwikkelaars betekent dit dat toegang tot kapitaal niet langer uitsluitend afhankelijk is van de traditionele huisbankier.

Daan Reekers licht toe: 'Internationale debt funds, institutionele investeerders en gespecialiseerde vastgoedfinanciers bieden financieringsmogelijkheden die niet alleen concurrerend kunnen zijn qua prijs, maar ook meer ruimte bieden op het gebied van looptijd, leverage en flexibiliteit'.

Adelaer Financial Architects signaleert in het vierde kwartaal van 2026 concrete financieringsmogelijkheden in verschillende Europese vastgoedsegmenten, met indicatieve marges vanaf 200 basispunten boven de toepasselijke referentierente.

Daan Reekers vervolgt 'Als adviseurs van onze klanten voor vastgoedfinancieringen, zijn wij de gehele dag bezig met het inkopen van geld. Dat is tegenwoordig een vak en als grootspeler op de Europese markt kunnen wij het verschil maken voor onze Nederlandse klanten'.

In onderstaand overzicht ziet een heldere opsomming waar Adelaer op dit moment waar de meeste geldverstrekkers interesse in hebben:

1. Zorgvastgoed: Voorspelbare kasstromen trekken kapitaal aan
Zorgvastgoed blijft een interessant segment voor langetermijnfinanciers. Met name zorginstellingen, ziekenhuizen en seniorenhuisvesting met een bewezen exploitant en langlopende huurovereenkomsten passen binnen het investeringsprofiel van institutionele kapitaalverstrekkers.

Voor dergelijke objecten zijn financieringsstructuren beschikbaar van 20 miljoen euro tot 250 miljoen euro, met indicatieve marges vanaf 200 basispunten en een maximale Loan-to-Value van 70 procent.

De scherpste financieringsvoorwaarden zijn doorgaans bereikbaar bij een LTV van circa 50 procent, een kwalitatief sterke exploitant en vastgoed dat vanaf de eerste dag volledig operationeel en verhuurd is.

De voorkeur gaat uit naar bestaande objecten met beperkte investeringsverplichtingen, waarbij de continuïteit van de huurinkomsten centraal staat.

2. Hotelvastgoed: Internationale financiers tonen interesse
Ook voor kwalitatief hoogwaardig hotelvastgoed zijn interessante financieringsmogelijkheden beschikbaar.

Voor bestaande, operationele hotels met een langlopende huurovereenkomst zijn financieringen mogelijk vanaf een marge van 225 basispunten. Het financieringsvolume varieert van 20 miljoen euro tot 250 miljoen euro, met een maximale LTV van 70 procent.

De beoogde looptijd bedraagt vier tot tien jaar, waarbij zeven tot tien jaar de voorkeur heeft.

Voor hoteleigenaren betekent dit dat niet alleen de waarde van het vastgoed bepalend is, maar vooral ook de kwaliteit van de exploitatie, de contractstructuur en de voorspelbaarheid van de toekomstige inkomsten.

3. Datacenters en digitale infrastructuur: Financiering tot 90 procent van de ontwikkelingskosten
Een opvallend segment binnen het huidige financieringsaanbod is digitale infrastructuur.

Datacenters en ontwikkellocaties met beschikbare elektriciteitscapaciteit vormen een gespecialiseerde vastgoedcategorie waarvoor internationale financiers financieringsstructuren aanbieden.

Voor ontwikkelingsprojecten zijn financieringen mogelijk vanaf 35 miljoen euro tot meer dan 250 miljoen euro. De indicatieve marges liggen tussen 375 en 500 basispunten voor ontwikkelingsfinancieringen en tussen 400 en 500 basispunten voor transitiefinancieringen.

De financiering kan oplopen tot 90 procent van de totale ontwikkelingskosten, waarbij wordt uitgegaan van een exit-LTV van 75 procent.

Daarbij spelen de ervaring van de ontwikkelaar, de haalbaarheid van het businessplan en de zichtbaarheid van een uiteindelijke verkoop of herfinanciering een doorslaggevende rol.

Naast traditionele senior- en whole-loanstructuren kunnen ook andere kapitaalvormen, waaronder preferred equity, worden ingezet.

Juist bij kapitaalintensieve projecten kan een zorgvuldig samengestelde financieringsstructuur het verschil maken tussen een haalbare ontwikkeling en een project dat onvoldoende toegang krijgt tot kapitaal.

4. Logistiek vastgoed: Financiering voor ontwikkeling en verduurzaming
Logistiek vastgoed en lichte industriële bedrijfsgebouwen blijven onderdeel van het financieringsuniversum van internationale kapitaalverstrekkers.

Naast nieuwbouwprojecten is er ruimte voor het herpositioneren en verduurzamen van bestaand vastgoed.

Voor beleggingsfinancieringen vanaf 20 miljoen euro gelden indicatieve marges vanaf 165 basispunten en voor transitieprojecten vanaf 290 basispunten. Ontwikkelingsfinancieringen kennen marges > 350 basispunten en hier kan de financiering oplopen tot 80 procent LTC.

Financiers kijken nadrukkelijk naar de verhuurbaarheid, beschikbare vergunningen en de mogelijkheid om het object na voltooiing te verkopen of tegen aantrekkelijkere voorwaarden te herfinancieren.

Met name projecten waarbij verouderd vastgoed wordt getransformeerd naar toekomstbestendig en duurzamer vastgoed kunnen binnen deze financieringsstrategieën passen.

Niet alleen de rente, maar vooral de structuur bepaalt het rendement
Volgens Adelaer is het belangrijk dat vastgoedondernemers verder kijken dan uitsluitend de renteopslag.

Een verschil van enkele tientallen basispunten kan immers relatief beperkt zijn ten opzichte van de financiële gevolgen van een ongunstige aflossingsstructuur, beperkte opnameflexibiliteit, strenge convenanten of onvoldoende ruimte om toekomstige investeringen te financieren.

Bij ontwikkelingsprojecten spelen bovendien de financiering van bouwkosten, de timing van opnames, de looptijd en de voorwaarden voor verlenging een belangrijke rol.

Een financiering met een iets hogere rente kan daardoor economisch aantrekkelijker zijn wanneer deze beter aansluit op de exploitatie, de ontwikkelfase en de uiteindelijke exitstrategie.

De beste vastgoedfinanciering is niet noodzakelijk de financiering met de laagste rente, maar de structuur die het beste aansluit op de strategie en het risicoprofiel van de vastgoedondernemer.

Adelaer: Toegang tot Europees vastgoedkapitaal
Europese financieringsmarkt vraagt om een internationale benadering

De huidige financieringsmogelijkheden concentreren zich met name op de Benelux, Duitsland, Frankrijk, Spanje en het Verenigd Koninkrijk. Daarnaast zijn er selectieve mogelijkheden in andere Europese markten.

De internationale reikwijdte van kapitaalverstrekkers maakt het voor beleggers en ontwikkelaars steeds relevanter om verder te kijken dan hun nationale financieringsmarkt.

Een financieringsvoorstel dat in Nederland lastig te realiseren is, kan bij een internationale kapitaalverstrekker mogelijk wel aansluiten op het gewenste risicoprofiel.

Daarbij verschillen de financieringsvoorwaarden sterk per land, vastgoedcategorie, kapitaalverstrekker en transactiestructuur.

Voor professionele vastgoedpartijen wordt toegang tot een breed Europees netwerk van financiers daarmee steeds belangrijker.

Adelaer Financial Architects opereert als onafhankelijk, pan-Europees debt advisory-platform en ondersteunt professionele vastgoedbeleggers, ontwikkelaars en exploitanten bij het structureren en aantrekken van vastgoedfinancieringen.

Daan Reekers sluit af: 'Kapitaal is beschikbaar. De uitdaging ligt steeds vaker in het vinden van de juiste financier, de juiste structuur en de juiste voorwaarden'.

Voor meer informatie:

Adelaer Financial Architects
Daan Reekers ceo Adelaer group
T: +31655105567
E: Daan.reekers@adelaer.eu
W: www.adelaer.eu

Beeld: Daan Reekers ceo Adelaer Group