Vastgoed blijft een people’s business

De hoeveelheid data over de vastgoedmarkt groeit explosief en AI maakt die data steeds toegankelijker. Toch blijft vastgoed volgens Otto Rompelman, sinds april 2025 managing director van Catella Investment Management Benelux (CIMB), in de kern mensenwerk. Niet alleen omdat intelligentie iets anders is dan kennis, maar vooral omdat de sector draait op vertrouwen: tussen ontwikkelaars en beleggers, tussen verhuurders en huurders en tussen samenwerkingspartners. Een gesprek over koers, kapitaal en de grenzen van digitalisering, met aan tafel ook Julia Strijp-Mulder, hoofd Operations bij CIMB.

Door Edwin Venema | Contentmanager Holland Property Plaza

Ondernemende mindset
Otto Rompelman groeide op in Haarlem in een warm gezin met een open en ondernemende mindset. Discussies werden thuis niet geschuwd en die openheid probeert hij ook door te geven aan zijn eigen kinderen. Hoewel zijn familie niet uit ondernemers bestond, werden nieuwsgierigheid, zelfstandigheid en doorleren altijd gestimuleerd. Na zijn studie economie aan de Universiteit van Amsterdam bouwde hij een loopbaan op van ruim 25 jaar in vastgoedfinanciering en vastgoedinvesteringen.

Verbreding van het platform
Sinds zijn aantreden als managing director zet Rompelman een koers voort die enkele jaren geleden al werd ingezet: Catella Benelux ontwikkelen van een beheerder van eigen fondsen naar een breder platform voor beleggers en investeerders.

Volgens hem biedt de opgebouwde trackrecord voldoende basis om naast woningbeleggingen ook andere strategieën te ontwikkelen, bijvoorbeeld op het gebied van projectontwikkeling, commercieel vastgoed, value-add vastgoed of niches zoals senior housing, student housing en industrial outdoor storage. Daarbij zoekt Catella nadrukkelijk samenwerking met gespecialiseerde partners.

De strategie is niet alleen bedoeld om de organisatie robuuster te maken, maar ook om nieuwe kennis op te doen. Het verkennen van nieuwe markten en segmenten houdt de organisatie scherp en aantrekkelijk voor medewerkers en samenwerkingspartners.

Internationale blik
Een belangrijke reden om destijds voor Catella te kiezen, was het internationale karakter van de organisatie. Catella biedt toegang tot een netwerk dat landsgrenzen overstijgt, terwijl de Benelux-organisatie tegelijkertijd veel ruimte heeft om haar eigen koers te bepalen.

Volgens Julia Strijp-Mulder helpt de komst van Rompelman daarbij. Binnen de Catella Group werken veel managers al jarenlang voor de organisatie, wat zorgt voor continuïteit en kennis. De frisse blik, het netwerk en de ervaring van Rompelman helpen om sneller nieuwe kansen te herkennen.

Rompelman ziet internationale kennisuitwisseling als een belangrijk concurrentievoordeel. Veel Nederlandse partijen kijken volgens hem nog te veel naar binnen, terwijl juist in andere Europese markten waardevolle lessen te vinden zijn. Catella kan die inzichten vertalen naar de Benelux-markt en zich daarmee onderscheiden.

Nederlandse markt aantrekkelijk ondanks onzekerheid
Catella beheert ongeveer 2 miljard euro aan vastgoed, grotendeels woningen. De portefeuille omvat circa 6.600 woningen verdeeld over ongeveer zestig complexen in Nederland.

Op de vraag of Nederland zijn aantrekkingskracht voor buitenlandse investeerders heeft verloren, nuanceert Rompelman het beeld. Nieuwe regelgeving rond belastingen en middenhuur heeft impact, maar geldt grotendeels voor zowel Nederlandse als buitenlandse partijen.

Waar hij wel een probleem ziet, is de verminderde voorspelbaarheid van de overheid. Nederland gold lange tijd als een stabiele en betrouwbare markt. Dat beeld heeft volgens hem enige schade opgelopen. Tegelijkertijd ziet hij signalen dat het sentiment weer verbetert en dat dit juist een interessant instapmoment kan zijn voor buitenlandse beleggers.

Wonen blijft de kern
Hoewel Catella zich breder ontwikkelt, blijft wonen de belangrijkste pijler van de organisatie. Daar ligt de grootste ervaring en trackrecord. Tegelijkertijd heeft Catella ook ervaring opgebouwd met kantoren, logistiek vastgoed en parkeervoorzieningen.

Volgens Julia Strijp-Mulder vraagt ieder segment om een andere aanpak. Asset management van woningen verschilt wezenlijk van dat van kantoren of logistiek vastgoed. Het zijn volgens haar echt verschillende disciplines.

Duurzaamheid en huurder centraal
Duurzaamheid is inmiddels veel meer dan een verplicht nummer. Volgens Rompelman spelen duurzaamheid, maatschappelijke verantwoordelijkheid en governance in alle fondsen een belangrijke rol.

Daarbij kijkt Catella niet alleen naar beleggers en pensioenfondsen, maar nadrukkelijk ook naar de eindgebruikers van het vastgoed. Uiteindelijk gaat het om de mensen die wonen of werken in de gebouwen. Professionalisering van de vastgoedsector heeft ertoe geleid dat er meer aandacht is gekomen voor duurzaamheid, maatschappelijke impact en de belangen van huurders.

Volgens Rompelman staat dat niet op gespannen voet met financieel rendement. Integendeel: aandacht voor huurders en duurzaamheid leidt op termijn juist tot een betere financiële waarde. Vastgoed dat daarin achterblijft, loopt het risico een zogenoemd stranded asset te worden.

De tevredenheid van huurders wordt jaarlijks gemeten via onderzoeken van Customeyes. De resultaten worden gebruikt om verbeteringen door te voeren en worden organisatiebreed besproken.

Haalbaarheid onder druk
Een van de grootste uitdagingen voor de sector is volgens Rompelman de haalbaarheid van nieuwe projecten. Rendement en betaalbaarheid bepalen samen of projecten gerealiseerd kunnen worden.

Vooral tijd speelt daarbij een steeds grotere rol. Langdurige procedures, stijgende bouwkosten, hogere rente en nieuwe regelgeving hebben projecten duurder gemaakt. Daardoor staat de haalbaarheid van nieuwbouw onder druk.

Die uitdaging is volgens hem overigens niet uniek voor Nederland. Ook in landen als Duitsland, België, Frankrijk en Scandinavië zijn procedures langer geworden. In heel Noordwest-Europa worstelt de sector met de driehoek van haalbaarheid, betaalbaarheid en rendement.

Demografie en woningmarkt
De vastgoedsector speelt volgens Rompelman wel degelijk in op de groei van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens. Nieuwe woningen worden gemiddeld kleiner en beter afgestemd op veranderende demografische ontwikkelingen.

Wel heeft de regulering van het middenhuursegment gevolgen voor de haalbaarheid van projecten. Door strengere kaders is er minder ruimte ontstaan om projecten rendabel te ontwikkelen. Nederland creëert daarmee volgens hem deels zelf schaarste, terwijl landen als Finland juist veel meer ruimte laten aan marktwerking.

Mensenwerk blijft bepalend
Ondanks de groeiende rol van data en AI blijft vastgoed volgens Rompelman uiteindelijk mensenwerk. Digitalisering maakt informatie toegankelijker en ondersteunt besluitvorming, maar vervangt niet het menselijke oordeel.

'Intelligentie is niet hetzelfde als kennis', stelt hij. Data kunnen helpen, maar uiteindelijk moet iemand een visie vormen, keuzes maken en verantwoordelijkheid nemen voor beslissingen.

De waarde van HPP
Rompelman is sinds 2013 betrokken bij Holland Property Plaza. Hij prijst vooral de manier waarop HPP verbinding legt tussen de Nederlandse vastgoedmarkt en internationale financiers, beleggers en investeerders.

Dat sluit volgens hem aan bij wat vastgoed zo interessant maakt: het vermogen om verschillende belangen bij elkaar te brengen. Uiteindelijk draait succesvolle samenwerking om het begrijpen van elkaars belangen en het creëren van een situatie waarin alle partijen met een goed gevoel verder kunnen.

Blik op de toekomst
Over vijf jaar hoopt Rompelman dat Catella een sterkere aanwezigheid in Amsterdam heeft opgebouwd, naast de bestaande basis in Maastricht. De ambitie is niet zozeer om de omvang van de organisatie te verdubbelen, maar om een breder en diverser dienstenpakket aan te bieden.

Meer diversiteit in activiteiten maakt de organisatie volgens hem aantrekkelijker voor medewerkers, klanten en samenwerkingspartners. Als dat lukt, beschouwt hij zijn missie als geslaagd.

Otto Rompelman (1975) is sinds april 2025 managing director van Catella Investment Management Benelux. Hij heeft ruim 25 jaar ervaring in vastgoedfinanciering en -investering, onder meer bij Bouwfonds en SNS Property Finance, en was elf jaar medeoprichter en directeur van adviesbureau Immo Finance.

Catella Investment Management Benelux (CIMB), gevestigd in Maastricht, is de Benelux-poot van Catella Groep en beheert circa 2 miljard euro aan vastgoed in Nederland, België en Luxemburg - vooral woningen, aangevuld met kantoren, logistiek en parkeren. Een team van ruim twintig professionals verzorgt acquisitie, asset management, ontwikkeling, financiering en verkoop. Catella is lid van Holland Property Plaza en onderdeel van de HPP IREIN & Finance-community.