Financiële bewustwording bij starters: Van maximale hypotheek tot realistische woonlasten 

Een plek die écht van jou is: je eerste huis kopen is voor veel jongvolwassenen een belangrijke mijlpaal. Tegelijkertijd is het in de huidige woningmarkt steeds lastiger om deze stap te zetten. Door hoge huizenprijzen en weinig aanbod ligt de focus bij starters vaak op de vraag hoeveel zij maximaal kunnen lenen. Maar een hypotheek is meer dan een bedrag op papier: het bepaalt ook hoeveel je maandelijks straks moet betalen. Een hoge hypotheek kan betekenen dat er weinig ruimte overblijft om prettig te kunnen leven.

Voor vastgoedexperts is financiële bewustwording daarom een belangrijk onderwerp in de begeleiding van starters. Door niet alleen naar de maximale hypotheek te kijken, maar ook naar realistische woonlasten, ontstaat er een completer beeld van wat haalbaar is op de lange termijn.

Maximale hypotheek: het inkomen is slechts een onderdeel
Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald? Waar vroeger vooral naar inkomen werd gekeken, draait het in 2026 om het complete financiële plaatje. Marga Lankreijer-Kos expert hypotheken bij Independer: 'Veel starters beginnen hun zoektocht met een bedrag dat ze ongeveer kunnen lenen. In de praktijk blijkt die rekensom vaak een stuk ingewikkelder. Hypotheekverstrekkers kijken tegenwoordig naar meerdere financiële factoren tegelijk.” Denk hierbij bijvoorbeeld aan:

• Bruto jaarinkomen (van jou en/of je eventuele partner)
  Dit vormt de basis van de hypotheekberekening, omdat het laat zien hoeveel inkomen er jaarlijks binnenkomt.
• Type arbeidscontract
  Een vast contract geeft vaak meer zekerheid, maar ook met een tijdelijk contract of als zzp’er zijn er mogelijkheden.
• Studieschuld
  Een studieschuld telt mee in de berekening en kan invloed hebben op het bedrag dat iemand maximaal kan lenen.
• Private lease en abonnementsleningen
  Een private leasecontract wordt gezien als een vaste financiële verplichting en kan de leencapaciteit verlagen. Ook telefoonabonnementen met een toestel worden geregistreerd bij het BKR en kunnen de maximale hypotheek verlagen.
• Lopende leningen
  Denk aan een persoonlijke lening of doorlopend krediet; ook deze maandelijkse lasten worden meegenomen.
• Energielabel van de woning
  Het energielabel kan invloed hebben op de hypotheekmogelijkheden én op de maandelijkse energielasten.
• Alimentatie
  Betaal je alimentatie? Geldverstrekkers zien dit als een vaste maandlast. Dit heeft invloed op je maximale hypotheek.

'Veel starters weten niet precies welke verplichtingen meetellen bij hun hypotheekaanvraag. Daardoor kan de maximale hypotheek lager uitvallen dan verwacht. Voor hypotheekadviseurs en vastgoedprofessionals is het daarom waardevol om dit vroeg in het aankoopproces bespreekbaar te maken. Zo ontstaat een realistischer beeld van wat haalbaar is', vertelt Lankreijer-Kos.

De bijkomende kosten worden vaak vergeten
Naast de hypotheek krijgen starters ook te maken met kosten rondom de aankoop zelf. In 2026 mogen kopers maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Dat betekent dat bijkomende kosten meestal uit eigen geld betaald moeten worden, zoals:

• overdrachtsbelasting;
• notariskosten;
• taxatiekosten;
• hypotheekadvies en -bemiddeling;
• NHG-kosten;
• bouwkundige keuring;
• makelaarskosten;
• bankgarantie.

'Gemiddeld betaal je tussen de 4 procent en 6 procent van de aankoopsom aan kosten koper. Wel verschilt het per situatie', legt Lankreijer-Kos uit. 'Gelukkig hoef je als jonge starter vaak geen overdrachtsbelasting te betalen en is een deel van de kosten aftrekbaar bij de Belastingdienst.'

Kosten ná de aankoop
Maar ook ná de aankoop lopen de vaste lasten snel op. Veel starters focussen zich vooral op de maandelijkse hypotheek, terwijl wonen natuurlijk veel meer kost. Denk bijvoorbeeld aan energiekosten, gemeentelijke belastingen, onderhoud, VvE-bijdragen, kosten voor internet en abonnementen en je inboedel-, opstal,- en aansprakelijkheidsverzekeringen.

Michel Ypma, expert woonverzekeringen bij Independer, geeft nog een besparingstip mee: 'De hoogte van veel woonlasten ligt grotendeels vast, maar op sommige onderdelen kun je gelukkig slim besparen. Neem bijvoorbeeld je woonverzekeringen eens onder de loep, zoals je inboedelverzekering en opstalverzekering. Je huidige woonverzekering vergelijken met andere, voordelige aanbieders kan een groot verschil maken. Je voorkomt zo dat je onnodig teveel betaalt voor dezelfde dekking.'

Financiële bewustwording: Kijk verder dan alleen de hypotheek
Voor starters gaat een eerste woning niet alleen over een huis kunnen kopen. Het gaat er ook om dat zij er prettig kunnen blijven wonen, zonder geldzorgen. Een hoge hypotheek, extra kosten en onverwachte uitgaven kunnen veel druk geven. Daarom is het belangrijk dat starters goed weten wat zij financieel aankunnen. Vastgoedexperts kunnen hen daarbij helpen door niet alleen te kijken naar de maximale hypotheek, maar ook naar wat betaalbaar en verstandig is op de lange termijn. Zo krijgen starters meer grip op deze grote stap.