Bnext: ‘Vierkante meters zijn te duur om afval verkeerd te organiseren’

Afval wordt in vastgoed vaak als operationele bijzaak behandeld. Totdat huurders klagen, servicekosten oplopen of kostbare vierkante meters verloren gaan. Volgens commercieel manager Floris Gloudemans en teamleider sales Julius Bakker van Bnext.nl ligt op dit thema juist een strategische kans voor asset managers én beheerders. ‘Pak je het goed aan, dan verbeter je rendement, huurderstevredenheid en ESG-scores.’

Dat dit thema toch nog relatief weinig aandacht krijgt, is eenvoudig te verklaren: afvalruimtes worden logischerwijs buiten zicht gehouden en op de servicekostenafrekening neemt het vaak niet meer dan één regel in beslag. Maar deze ‘onzichtbare’ dienst is volgens Gloudemans niet onbelangrijk, wel onderbelicht. ‘In het vastgoed wordt maximaal gestuurd op verhuurbare meters’, zegt hij. ‘De afvalruimte is wat er overblijft. Dat begrijpen we heel goed.’

Van chaos naar controle
Vierkante meters zijn duur, dus moet je ze slim benutten. De grootste winst zit daarom in de inrichting van de beschikbare ruimte. ‘Zo min mogelijk mensen moeten last hebben van de afvalverwerking’, benadrukt Bakker. ‘Slim ingerichte afvalruimtes verminderen overlast, beperken fouten en maken correct scheiden eenvoudiger. Hoe makkelijker je het maakt, hoe meer mensen bereid zijn om het goed te doen.’

De Impress, een compacte inzameloplossing voor stedelijke gebouwen met beperkte ruimte, is daar volgens hem een concreet voorbeeld van. ‘In panden waar het jarenlang chaos was, zie je ineens rust en controle ontstaan.’

Behoefte aan persoonlijk contact
In bestaande gebouwen komen beheerders vaak bij Bnext.nl terecht omdat het simpelweg niet goed loopt. Niet uitgevoerde ledigingen noemt Bakker de grootste frustratie in single-tenant gebouwen. ‘Het kan altijd een keer misgaan’, vertelt hij. ‘Een voertuig kan uitvallen of afval wordt verkeerd aangeboden. Maar als je zegt dat je donderdag komt, dan moet je er ook zijn. Doe je dat niet, dan verlies je vertrouwen.

Minstens zo belangrijk is bereikbaarheid. ‘Als beheerders bellen, is er eigenlijk altijd wat aan de hand’, zegt Gloudemans. ‘Dan moet je de telefoon direct opnemen en het snel oplossen.’ In een markt die consolideert en waarin partijen steeds groter worden, ziet Bnext.nl dat dat persoonlijke aspect onder druk staat. ‘We werken met eigen chauffeurs, eigen voertuigen en korte communicatielijnen. Daarom weten we precies wie waar rijdt en wanneer er weer een wagen in de buurt is. Dat maakt het verschil.’

Eerlijke verdeling van kosten
In multi-tenant gebouwen speelt vaak nog een ander vraagstuk: de verdeling van kosten. Servicekosten worden meestal verdeeld op basis van de gehuurde vierkante meters, maar afvalstromen verschillen sterk per huurder. ‘De ene huurder is zeer duurzaam en scheidt zorgvuldig’, zegt Gloudemans. ‘De andere gooit alles in één bak. Dat leidt tot discussies.’

Bnext.nl kan afvalstromen per huurder wegen en inzichtelijk maken. Daarmee ontstaat de mogelijkheid om kosten eerlijker te verrekenen en goed gedrag te stimuleren. Toch gebeurt dat nog beperkt. ‘Het werkt het best als je het bij oplevering van nieuwbouw vastlegt’, zegt Gloudemans. ‘In bestaande situaties moet je iedereen meekrijgen en dat is complexer.’

Volgens Bakker moet zo’n systeem door alle huurders gedragen worden. ‘Liever wil je geen belonings- of bestraffingsmodel waar gebruikers omheen proberen te werken door te sjoemelen. Je wilt dat ze echt het nut ervan inzien. Uiteindelijk gaat het om bewustwording.’

Van inzameling naar impact
Die bewustwording vormt de kern van het impactprogramma van Bnext.nl. Waar traditionele afvalinzameling stopt bij het ophalen, gaat dit programma verder. Het begint met een inventarisatie en een roadmap: waar wil een eigenaar of beheerder met het gebouw naartoe op het gebied van afval? Vervolgens kunnen verschillende acties worden ingezet, van afvalanalyses en aangepaste vloerplannen tot themadagen en educatiesessies.

Bij een afvalanalyse worden containers uitgesorteerd en gewogen. ‘Dan zie je precies waar nog grondstoffen in het restafval verdwijnen’, zegt Bakker. ‘Op basis daarvan maken we een concreet bakkenplan voor op de vloer.’ Het effect wordt na enkele maanden opnieuw gemeten, zodat zichtbaar wordt of gedrag daadwerkelijk verandert.

Soms gaat het zelfs nog een stap verder. ‘We hebben recent een facility team meegenomen naar een afvalverbrandingsinstallatie’, vertelt Gloudemans. ‘Als je met eigen ogen ziet wat er gebeurt met restafval, maakt dat behoorlijk indruk. Dan kun je als beheerder of asset manager het verhaal richting huurders veel krachtiger vertellen.’

Geen leverancier, maar partner
Met zero emissiezones, strengere regelgeving en toenemende ESG-druk verandert de afvalmarkt snel. Bnext.nl ontwikkelt inzamelmiddelen, voertuigen en datasystemen in co-creatie met gespecialiseerde partners. ‘Een vuilniswagen is allang niet meer alleen een wagen’, zegt Gloudemans. ‘Er zitten planningssystemen, boardcomputers en dashboards achter. Data helpt ons om slimmer te rijden en beter te rapporteren.’

Toch zit het echte onderscheid volgens Gloudemans niet alleen in techniek, maar vooral in samenwerking. ‘We willen geen leverancier zijn, maar een partner’, zegt hij. ‘Wij moeten het team van de beheerder kennen en andersom. Alleen dan kun je samen problemen voor zijn.’