VanWonen: Van marathonschaatsen naar gebiedsontwikkeling

Wie met Alfred Bolks spreekt, ontmoet geen bestuurder van grote woorden of modieuze slogans. De oprichter en algemeen directeur van VanWonen spreekt nuchter, denkt pragmatisch en redeneert vanuit de praktijk. Tegelijkertijd schuilt achter die houding een uitgesproken visie op wonen, gebiedsontwikkeling en ondernemerschap. Met VanWonen positioneert Bolks zich nadrukkelijk midden in de maatschappelijke opgaven van deze tijd.

Bolks groeide op in het oosten van het land, in wat hij zelf een calvinistisch ondernemersnest noemt. Hard werken, bescheidenheid en verantwoordelijkheid nemen voor anderen vormden daar vanzelfsprekende waarden. 'Je moet vooral niet te veel in jezelf gaan geloven', zegt hij. Die mentaliteit - ondernemen met oog voor de omgeving - vormt nog altijd zijn morele kompas, zowel persoonlijk als professioneel.

De lange adem van de marathon
Een tweede belangrijke vormende factor was sport. Jarenlang was Bolks actief als marathonschaatser op hoog niveau. Geen korte sprint, maar een discipline waarin uithoudingsvermogen, timing en samenwerking centraal staan. 'Het elastiek maximaal laten oprekken, maar niet laten knappen', zoals hij het zelf formuleert. Die metafoor gebruikt hij regelmatig om zijn kijk op gebiedsontwikkeling te duiden: grote projecten vragen tijd, focus en koersvastheid.

Mens en markt zijn geen tegenpolen
Hoewel Bolks technisch is opgeleid, raakte hij al vroeg gefascineerd door de vraag wat mensen met gebouwen doen. Voor hem zijn gebouwen nooit slechts stenen, maar dragers van leven, gezondheid en sociale interactie. Die mensgerichte benadering ziet hij niet als tegenhanger van commercieel denken, maar als een noodzakelijke aanvulling daarop.

Duurzaamheid en ESG spelen daarin een centrale rol. Bij VanWonen zijn dit geen losse thema’s, maar onderdeel van een integraal afwegingskader. Het ESG-manifest van het bedrijf stuurt op concrete keuzes in ontwerp, samenwerking en investeringen: van CO₂-reductie en circulariteit tot betaalbaarheid, leefkwaliteit en goed bestuur. De ambitie om in 2040 CO₂-neutraal te opereren fungeert daarbij vooral als richtinggevend kompas.

Bewust ondernemen buiten de Randstad
In 2017 besloot Bolks voor zichzelf te beginnen en VanWonen op te richten. Die keuze was bewust en weloverwogen. Na de financiële crisis zag hij hoe voorzichtigheid en risicomijding de sector domineerden, vooral buiten de Randstad. Bolks keek daar anders naar. Vanuit zijn perspectief in Noord- en Oost-Nederland bleef de woningbehoefte onverminderd groot. Wat door anderen als risico werd gezien, beschouwde hij als een kans.

Wat begon als een regionale positionering groeide uit tot een bredere strategie. VanWonen ontwikkelde zich tot een speler in grootschalige en complexe gebiedsontwikkelingen, ook in andere regio’s. Niet omdat groei een doel op zich is, maar omdat schaal nodig is om regie te voeren, expertise te bundelen en langdurige investeringen mogelijk te maken.

Gebiedsontwikkeling vraagt om pragmatisme
Bolks typeert gebiedsontwikkeling als een vak van visie én pragmatiek. Ontwikkelaars bewegen zich binnen een dicht netwerk van regelgeving, belangen en onzekerheden. Klagen over lange doorlooptijden of wisselend beleid helpt niet, vindt hij. Wel is het essentieel om in gesprek te blijven met gemeenten, beleidsmakers en andere stakeholders. Tijdens recente crises koos VanWonen dan ook nadrukkelijk voor actie: plannen aanpassen, knelpunten benoemen en zoeken naar wat wél mogelijk is.

Bewoners en gezondheid centraal
Een belangrijk onderdeel van die aanpak is de manier waarop VanWonen bewoners betrekt. Niet pas aan het einde, maar al vroeg in het proces, via interesseplatforms, panels en feedbackmomenten. Kleine inzichten – zoals de indeling van een woning of de draairichting van een deur – blijken vaak grote impact te hebben.

Vooruitkijkend ziet Bolks gezondheid als een sleutelthema in gebiedsontwikkeling. Niet alleen fysieke gezondheid, maar ook mentale en sociale aspecten. VanWonen werkt daarbij samen met partijen die traditioneel minder bij vastgoed betrokken zijn, zoals de Samenwerkende Gezondheidsfondsen. Die samenwerking vertaalt zich in ontwerpprincipes als zichtbare trappen, groen in de leefomgeving, ontmoetingsplekken en levensloopbestendige woningen.

Netwerken en regie: rol van HPP Bolks is al jaren actief lid van Holland Property Plaza (HPP). Voor hem is dat geen netwerk om te 'netwerken om het netwerken', maar een inhoudelijk platform waar publieke en private partijen met elkaar in gesprek gaan over regie, langetermijnwaarde en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Juist in een sector die steeds complexer wordt, ziet hij de kwaliteit van relaties en het niveau van het gesprek als cruciale succesfactoren.

Waarde voor de lange termijn
Aan het einde van het gesprek keert Bolks steeds terug naar dezelfde vraag: wat is uiteindelijk van waarde? Niet groei, marktaandeel of rankings, maar continuïteit en betekenis. VanWonen moet een gezonde organisatie zijn waar mensen met plezier werken en waar projecten bijdragen aan betere leefomgevingen. Ondernemen is voor hem vooruitgaan met voortschrijdend inzicht - maar altijd met de blik op de lange termijn.