De Stadsmakers: ‘Te snel concluderen dat het niet kan, is vaak een gemiste kans’

Veel woningbouwplannen komen maar moeilijk van de grond. Vaak stranden ze in de initiatieffase, waardoor kostbare tijd, middelen en energie verloren gaan terwijl de nood al zo hoog is. Dat moet anders, vindt Richard Dijksma, directeur van De Stadsmakers: ‘Te snel concluderen dat het niet kan, is vaak een gemiste kans. Met creatieve oplossingen en verbinding is vaak meer mogelijk.’ Samen met zijn team trekt hij projecten vlot en ontplooit ze, juist in het vroegste stadium van het ontwikkelproces.

De Stadsmakers treedt daarbij altijd op als gedelegeerd ontwikkelaar, oftewel in opdracht van anderen: woningcorporaties, zorginstellingen, ontwikkelaars, grondeigenaren en andere partijen. Doordat Dijksma en zijn collega’s bij veel (maatschappelijke) ontwikkelaars over de vloer komen, ontstaat een rijker perspectief, benadrukt hij. ‘De opgaven lijken vaak sterk op elkaar, onze opdrachtgevers lopen allemaal tegen dezelfde problemen aan. Dan is het heel waardevol dat wij kunnen putten uit verschillende ervaringen.’

Nieuwe kansen en haalbare scenario’s
Waar de meeste soortgelijke bureaus zich richten op projectmanagement en bouwkundige ondersteuning, koos Dijksma bewust voor een andere marktpositie: die van commerciële ontwikkelaar. ‘Vaak ontbreekt het aan die specifieke expertise bij onze opdrachtgevers, dus daarin kunnen we echt het verschil maken. We creëren nieuwe kansen, haalbare scenario’s en een stevig fundament voor snellere besluitvorming en betere samenwerking.’

Het team van De Stadsmakers heeft veel ervaring met complexe herstructureringsopgaven. Het gaat dan bijvoorbeeld om buurten met een sterk verouderde woningvoorraad, waar verduurzaming niet meer volstaat en sloop/nieuwbouw meestal de beste oplossing is. ‘Samen zorgen we ervoor dat het vastgoed een nieuw leven krijgt’, vertelt Dijksma. ‘Natuurlijk kijken we daarbij ook altijd naar de mogelijkheden voor verdichting én naar de mens.’

Breder perspectief nodig
Wet- en regelgeving vormt in veel gevallen de grootste uitdaging. Dijksma haalt een actuele casus aan, waar stikstofproblematiek de ontwikkeling van meerdere projecten in Natura 2000-gebieden blokkeerde. ‘Als je sec naar één project kijkt en een stikstofberekening uitvoert, kun je concluderen dat het niet kan. Maar als je de schaal vergroot, en bijvoorbeeld verduurzaming van de bestaande portefeuille meeneemt, ontstaan ineens wel nieuwe oplossingsrichtingen.’

Samen met Sweco ontwikkelde De Stadsmakers een plan van aanpak waarin verduurzamingsopgaven en nieuwbouwprogramma’s in het werkgebied slim aan elkaar worden gekoppeld. ‘Dat bredere perspectief is vaak nodig om projecten toch mogelijk te maken.’ Het is een zienswijze die De Stadsmakers volgens Dijksma typeert. ‘Op het moment dat er ergens spanning of complexiteit ontstaat, zijn wij het meest van meerwaarde. We kijken over grenzen heen en dragen alternatieven aan.’

Aanwezigheid essentieel voor succes
De Stadsmakers onderscheidt zich niet alleen inhoudelijk, maar ook in de manier van samenwerken. Niet op afstand opereren, maar juist fysiek onderdeel worden van het team. ‘Aanwezig en zichtbaar zijn bij je opdrachtgever is essentieel voor succes’, zegt Dijksma. ‘Het mooiste compliment dat we kunnen krijgen is dat wij voor hen voelen als collega’s.’

Dat geldt natuurlijk niet alleen voor opdrachtgevers, maar ook voor bewoners. Zeker in het geval van herstructurering, waar emoties en onzekerheden groot kunnen zijn. ‘Sommige mensen wonen al dertig jaar in een buurt. Dan moet je zichtbaar zijn, transparant communiceren, zorgen dat iemand na telefonische vragen met een gerust gevoel ophangt. Ook als je niet altijd het antwoord kunt geven dat iemand hoort dat je hun situatie echt serieus neemt.’

Chemie is het codewoord
Volgens Dijksma past gedelegeerde ontwikkeling uitstekend bij de huidige marktdynamiek. Corporaties hebben te maken met capaciteitsproblemen, er is breder vergrijzing binnen teams en een arbeidsmarkt waarin specialisten steeds schaarser worden. ‘Wij bieden een flexibele schil die dat kan opvangen, vooral bij een gebrek aan commerciële ontwikkelaars. Waar een technisch ontwikkelaar soms sterk in de details zit, kunnen wij het abstractieniveau omhoog trekken en vragen: valt dit écht niet op te lossen of raakt ons dit echt?’

Opdrachtgevers kunnen volgens hem rekenen op een partij die niet wegloopt als het spannend wordt, maar dan juist het best tot zijn recht komt. ‘Zeker bij herstructurering speelt communicatie, perceptie en draagvlak vaak net zo’n grote rol als techniek en financiën. Wederzijds begrip en vertrouwen is daarvoor cruciaal. Veel projecten lopen vast omdat er geen chemie is tussen de betrokken partijen, zoals de gemeente en de ontwikkelaar. Als die chemie er wél is, kunnen plannen ineens heel snel gaan. Samen bereik je echt meer.’