Luc Joosten (a.s.r.) over AI: Gebruik de sportauto niet als boodschappenkar

AI is aan een opmars bezig, zelfs in de conservatieve vastgoedsector. Goed voor de portemonnee als je het echt gebruikt, zegt Luc Joosten in deze column. Maar hij waarschuwt ook: waar licht is, valt schaduw.

De vastgoedmarkt stond lange tijd synoniem voor bakstenen, vierkante meters en het fameuze onderbuikgevoel. Echter, in een wereld waar algoritmes, sensoren en voorspellende modellen het tempo bepalen, is vastgoed niet langer een louter fysieke aangelegenheid. Het is digitaal, dynamisch en vooral data-gedreven. Kunstmatige intelligentie (AI) en big data schudden de markt flink op. De vastgoedmarkt staat over het algemeen niet bekend om haar snelle reactievermogen, maar deze innovatie is zelfs in conservatief vastgoedland niet te negeren.

Goed voor milieu en portemonnee
De kansen liggen voor het oprapen. Met AI kunnen vastgoedbeslissingen ineens gebaseerd worden op patronen die geen mens ooit had kunnen waarnemen. Of het nu gaat om het voorspellen van huurprijsontwikkelingen, het selecteren van de meest betrouwbare huurders zonder vooroordelen, of het optimaliseren van energieverbruik: data-analyse maakt vastgoed efficiënter, duurzamer én in potentie winstgevender. In Nederland zien we de opkomst van smart buildings, waar sensoren en algoritmes realtime sturen op klimaat, bezetting en onderhoud. Goed voor het milieu en de portemonnee, een over het algemeen onweerstaanbare combinatie in de Nederlandse context.

Internationaal wordt er nog een tandje bijgeschakeld. Steden als Singapore, Toronto en Dubai ontwerpen complete wijken op basis van AI-gestuurde simulaties. Mobiliteit, veiligheid, sociale cohesie: alles wordt vooraf doorgerekend. Waar voorheen de architect het laatste woord had, trekken vandaag de dag vastgoedontwikkelaars samen op met techbedrijven. Machine learning-modellen bepalen welke buurten straks booming zijn, lang voordat de eerste makelaar zijn koffertje vult met brochures. Nederland, met z’n sterke proptech-sector en degelijke data-infrastructuur, kan hierin een voortrekkersrol pakken, maar voorlopig zien velen AI nog louter als handig gereedschap en niet als strategisch kompas. Dat is zonde van het potentieel; alsof je een sportauto gebruikt als boodschappenkar.

Niet allemaal halleluja
Toch is het niet allemaal halleluja. Waar licht is, valt schaduw. De afhankelijkheid van data en algoritmes brengt nieuwe risico’s met zich mee. Wie bepaalt welke data relevant is? Hoe transparant zijn de modellen die miljoenenbeslissingen sturen? En wat als AI-systemen bevooroordeeld zijn, bijvoorbeeld doordat ze getraind zijn op historische data die discriminatie bevestigen? In de woningmarkt kan dat leiden tot uitsluiting van groepen mensen, zonder dat er ooit een mens aan te pas komt.

Privacy is daarbij een heet hangijzer. Slimme gebouwen verzamelen namelijk bergen aan informatie over bewoners en gebruikers. Wie garandeert dat die data niet wordt misbruikt? In Nederland zijn we relatief streng in onze regelgeving, maar buitenlandse investeerders opereren soms met andere normen. Dat kan wringen, zeker als internationale partijen Nederlandse vastgoedportefeuilles beheren met buitenlandse AI-systemen.

Data zijn de nieuwe olie
En dan is er nog het geopolitieke risico. Data zijn de nieuwe olie, AI de motor. Worden vastgoedbeslissingen afhankelijk van buitenlandse technologie, dan maken we onszelf kwetsbaar. Wat als een conflict leidt tot het stoppen van datastromen of het blokkeren van software? Dan is vastgoed niet alleen meer een economische asset, maar ook een digitale gijzelaar.

De vastgoedsector staat op een kruispunt. De belofte van AI is groot: slimmer bouwen, beter beheren en sneller reageren. Maar de bedreigingen zijn reëel: verlies van controle, ethische dilemma’s en geopolitieke afhankelijkheid. Wie deze technologieën omarmt zonder kritische blik, bouwt op drijfzand. Nederland heeft de kans om gidsland te worden, met transparante algoritmes, hoge ethische standaarden en een robuuste datastructuur. Maar dan moeten we wel durven sturen. Want in een markt waar bits en bytes net zo belangrijk zijn als bakstenen, is passief toekijken geen optie meer. De toekomst van vastgoed wordt nu gebouwd en die is slimmer, scherper en digitaler dan ooit tevoren.

Luc Joosten is managing director van a.s.r. real assets investment partners