'Over twee jaar AI-tool voor taxaties, maar gevoel blijft noodzakelijk'

Flux wil binnen twee jaar een AI-chatbot op de markt hebben waarmee vastgoedtaxateurs aan de slag kunnen. De NRVT ziet voordelen van dit soort ontwikkelingen in artificial intelligence, maar blijft voorzichtig. 

Nieuw is AI niet voor Flux, al 16 jaar maker van taxatie-applicaties en dochterbedrijf van de NVM. Ruben Troostwijk, commercial lead bij Flux: ‘Of je het nu machine learning noemt of artificial intellegence, het komt op hetzelfde neer.’ Volgens Troostwijk geldt voor beide termen dat het gaat om het herkennen van patronen uit data, iets dat Flux al lang toepast. AI als term is nu echter een hype geworden nu het voor een veel breder publiek beschikbaar is gekomen en reden voor Flux om er onlangs een bijeenkomst over te organiseren. VJ vroeg Troostwijk uit te leggen wat er speelt en aan de NRVT hoe deze toezichthouder tegen dergelijke AI-ontwikkelingen aankijkt.

Boost
Wat de term ook is, Troostwijk, die een achtergrond heeft als techondernemer, denkt in elk geval dat AI het taxatievak een boost kan geven. ‘Dan gaat het vooral om het versnellen en verbeteren van de workflow. Taxeren zoals wij bij Flux ernaar kijken bestaat uit drie onderdelen: de eerste is de data zelf en het integreren van die data. Dat gebeurt bij onze zus Brainbay, die alle mogelijke data als prijzen en lokale factoren van de Nederlandse vastgoedmarkt verzamelt en interpreteert voor verder gebruik.

Het tweede onderdeel van het taxeren zijn de taxatiemodellen. Die kunnen verschillen, zegt Troostwijk: ‘Een taxatiekantoor kan verschillende taxatiemodellen gebruiken, Flux heeft voor elke type commercieel vastgoed een gecertificeerd en gevalideerd rekenmodel.'

Derde element is de workflow. Troostwijk noemt dat ‘het invullen van de veldjes’. ‘Dan maak je het eigenlijke taxatierapport en krijg je inzicht in wat je nog mist, wat je bijvoorbeeld nog bij een locatiebezoek moet verifiëren.’ AI kan hier een toegevoegde waarde hebben doordat de AI-tool informatie aan de gebruiker kan voorstellen aan de hand van analyses die het maakt op basis van de data. Troostwijk: ‘Er zijn een hoop generieke vragen per taxatie die AI veel sneller kan beantwoorden dan de mens. Hoe meer referenties er zijn voor een taxatie, hoe beter de antwoorden. In deze gevallen kan de door de taxateur met AI gemaakte taxatie ook beter zijn omdat het minder afhangt van interpretatie waardoor toevalligheden en fouten eruit gefilterd worden.’ 

Gevoel ontwikkelen
Flux denkt binnen twee jaar een dergelijke tool op de markt te kunnen brengen. Zo’n chatbot zou dan zo aangepast kunnen worden dat die aan de slag kan met elk gewenst taxatiemodel. ‘Ook kan de chatbot externe bronnen gebruiken, dat kan een taxatierapport verbeteren. Wel moet zoals nu ook bij elk taxatierapport alles geverifieerd, nagerekend en uitgelegd kunnen worden en is de taxateur nog steeds verantwoordelijk voor de taxatie.’

Wat dat betreft gelooft Troostwijk niet dat taxaties ooit helemaal geautomatiseerd gaan worden: ‘Zelfs als de taxateur vergaand geautomatiseerd gaat werken, moet hij begrijpen wat er gebeurt als hij AI gaat gebruiken. Hij moet daarbij een gevoel voor de markt hebben.’ Het zou daarom voor beginnende taxateurs die gelijk veel met AI gaan werken, best een uitdaging kunnen zijn dat gevoel te ontwikkelen, tekent Troostwijk aan. 

Professioneel oordeel
Dat is eigenlijk ook zoals de NRVT, de vereniging van vastgoedtaxateurs en inmiddels formeel aangewezen als onafhankelijke toezichthouder, erin staat. De vereniging denkt dat ontwikkelingen rond AI en digitalisering kunnen bijdragen aan efficiëntere processen en betere data-analyse. Beleidsadviseur Rene Wiggerts van de NRVT: ‘Tegelijkertijd blijft de kern van taxeren meer omvatten dan alleen het verwerken van data. Het gaat ook om interpretatie, professioneel oordeel en het wegen van maatschappelijke en economische context.’

Toch denkt Troostwijk dat een gedeelte van de taxaties wel degelijk uiteindelijk geautomatiseerd kunnen worden zonder dat een locatiebezoek noodzakelijk is. ‘Dat geldt zeker voor woningen die voor hypotheken onder een bepaald bedrag getaxeerd moeten worden, hybride taxaties (desktop taxaties -red) worden daar nu al toegepast. Daar is zoveel data over beschikbaar dat dit kan.’ Nog meer automatisch taxeren zou volgens Troostwijk bovendien als voordeel hebben dat het personeelstekort in de taxatiebranche wat minder nijpend wordt dan het nu is. 

Fysieke opname
Ook in de meer geautomatiseerde taxaties kan de NRVT zich vinden: ‘Of een fysieke opname van het object altijd noodzakelijk is, hangt af van de taxatievorm en het doel van de taxatie. Voor bepaalde doeleinden kan een hybride waardering passend zijn.’ Maar Wiggerts waarschuwt wel dat voor veel situaties een fysieke opname essentieel is. Ook Troostwijk geeft aan dat als er minder data beschikbaar is, zoals voor bijzondere kantoren op bijzondere plekken, een locatiebezoek essentieel zal blijven.

De NRVT geeft in elk geval aan blijft de ontwikkelingen op AI-gebied te blijven volgen en waar nodig te verwerken in regelgeving.