Van duurzaamheidsparagraaf naar duurzaam waardebegrip

Er is in de vastgoedmarkt sprake van een transitie naar duurzame gebouwen die inmiddels door de gehele (waarde)keten wordt onderkend. Steeds meer onderzoeken wijzen uit dat groene gebouwen een marktwaarde kennen die hoger ligt, hogere huren realiseren en minder leegstand kennen. Dit geldt zowel voor kantoren als voor woningen. Maar in hoeverre is het rendement op investeringen in duurzaam en verduurzaamd vastgoed in de afgelopen jaren toegenomen?

DUPA en IVS 2025
De Nederlandse vastgoedsector heeft met de introductie van de duurzaamheidsparagraaf (DUPA) een belangrijke stap gezet richting ESG-integratie in taxaties. Waar DUPA 2.0 een kader bood voor de financiering van (bedrijfsmatig) vastgoed, schuift DUPA 3.0 nadrukkelijk op richting Paris Proof en circulariteit waarmee deze ontwikkeling de gehele vastgoedkolom raakt. De DUPA-beweging ziet met deze voortrekkersrol nu ook haar gelijk bevestigd in de nieuwe IVS/EVS taxatierichtlijnen 2025 zoals gepubliceerd in januari 2025. Taxateurs moeten materiële milieu-sociale en Governance factoren meenemen in hun waardering, mits deze aantoonbaar en relevant zijn. ESG krijgt hiermee een prominente plaats in de waardering van vastgoed.

Level-playing field
Al met al wordt hier een flinke stap voorwaarts gezet op het gebied van het 'taxeren van duurzaamheid'. Concreet betekent dit wel dat er werk aan de winkel is voor de vastgoedsector als geheel. Het is nu zaak om een duurzaam level-playing field te creëren welke tot stand komt door en met de gehele vastgoedketen. In een tweetal eerdere artikelen gaven we al aan dat dit onderwerp blijvend op de agenda staat. In de tussentijd zijn de nodige stappen gezet om de effecten van duurzaamheid te kwantificeren en meetbaar te maken.

Van data naar waarde: de rol van de vastgoedketen
ESG is inmiddels een krachtig middel gebleken om zowel vastgoedwaarde te verhogen als kosten te verlagen.  Als we anders kijken naar de waarde van een gebouw, dan is niet langer alleen het fysieke bezit, maar ook de verzamelde data en de CO2-voetafdruk relevant. Lange tijd liepen marktwaarde, bedrijfswaarde en maatschappelijke waarde op het gebied van ESG uiteen, maar door informatie te verzamelen en de ecologische impact te verkleinen, wordt vastgoed aantrekkelijker voor investeerders, huurders en kopers en wordt die divergentie doorbroken. Data en duurzaamheid staan nu centraal in innovatieve bedrijfsvoering; wie deze kansen benut, zet een stap richting duurzame waardegroei. 

In de komende tijd dienen datastandaarden, governance, market evidence & best practices dan ook (versneld) tot stand te komen. Waarbij ook nadrukkelijk de vraag mag worden gesteld hoe om te gaan met het eigenaarschap van data. Hechten we waarde aan de data zelf? Of ligt de meerwaarde van marktpartijen in de inzichten die door het combineren van data ontstaan en de meerwaarde die de vastgoedsector hier vervolgens mee weet te creëren? In elk geval heeft NL Greenlabel op 16 september jl. bekendgemaakt haar activiteiten onder te brengen in een stichting (The Greenlabel Institute), opdat kennis, data, standaarden en de bijbehorende certificering en accreditatie voor alle betrokken partijen beschikbaar zijn.

Taxateur als trusted advisor
Los van de genomen initiatieven blijft dit een complexe opgave, waarbij de taxateur gelukkig niet alleen staat in deze transitie. De gehele vastgoedketen zal een proactieve bijdrage moeten leveren aan de realisatie van een duurzaam level playing field. De taxateur bevindt zich immers in het spanningsveld tussen huidige marktwaarde en toekomstbestendige waarde. Enerzijds dicteert het marktwaarde-begrip dat er slechts gewaardeerd wordt wat kopers en verkopers nú honoreren; anderzijds is het duidelijk dat risico’s zoals klimaatverandering de toekomstige waarde gaan beïnvloeden. 

Om taxateurs te laten groeien van puur rekenmeester naar trusted advisor die zowel de realiteit van vandaag als de uitdagingen van morgen inzichtelijk maakt, zijn er een aantal stappen te zetten. Zo moet ESG-data eenduidig, gevalideerd en breed toegankelijk zijn. Objectieve bronnen (zoals energielabelregisters, Klimaateffectatlas, Paris Proof-indicatoren) dienen als uniforme standaard. De commerciële meerwaarde moet meer in de verwerking van de data schuilen dan in de bron ervan. Marktpartijen die data koppelen en interpreteren, creëren meerwaarde – dat moet gestimuleerd worden, zonder dat één partij monopolist van de data wordt. 

In een eerder artikel gaven we al aan dat taxateurs duurzaamheidsfactoren pas kwantitatief mogen verwerken als de markt deze factoren ook inprijst. Het actief marktbewijs genereren en delen, zoals pilotprojecten, transparante transactiedata en sector brede databases is hiervoor essentieel. Zo krijgt een 'groene premie' of 'bruine korting' een empirische basis, wat taxateurs in staat stelt ze objectief in te passen. 

Dit alles stelt de taxatiepraktijk in staat om ESG-proof te worden. De modellen en rekenmethodes voorzien allang in een plek voor energieprestaties, klimaatrisico’s en sociale impact. Door DCF-analyses te verrijken met duurzame investeringsscenario’s of risico-opslagen die rekening houden met CO₂-heffingen krijgen klimaatrisico’s en sociale impact een volwaardige plek in het taxatierapport. Zowel (het vervolg op) DUPA, als de nieuwe IVS/EVS bieden hiervoor een raamwerk.

Duurzaam vastgoed als (waarde)drager van brede welvaart
Bij BDO geloven we dat duurzaam vastgoed méér is dan een financieel asset – het is een drager van brede welvaart. Het is een fundament onder een gezonde samenleving waarbij een duurzame leefomgeving bijdraagt aan welzijn, productiviteit en lagere maatschappelijke kosten. Denk aan minder hittestress, betere luchtkwaliteit, lagere energielasten en sterkere sociale cohesie. Door duurzaamheid structureel te verankeren in vastgoedwaardering, maken we deze maatschappelijke baten zichtbaar én meetbaar.

Naast het directe financiële rendement voor eigenaren en investeerders, pleiten wij als maatschappelijk betrokken organisatie voor het expliciet inzichtelijk maken van het bredere effect van duurzame investeringen in de gebouwde omgeving – het maatschappelijk rendement. Dit vraagt om nieuwe economische modellen die de meerwaarde van ketensamenwerking erkennen en de opbrengsten ervan transparant en eerlijk verdelen over alle betrokkenen. Zo ontstaat een vastgoedketen die niet alleen rendeert in euro’s, maar ook in leefkwaliteit en toekomstbestendigheid.

Van paragraaf naar paradigma
ESG is in korte tijd verschoven van aparte paragraaf naar integraal onderdeel van vastgoedwaardering. IVS 2025 bevestigt dat duurzaamheid geen bijzaak meer is, maar mainstream. Voor Nederland betekent dit dat onze voortrekkersrol – ingezet met DUPA 2.0 – nu internationaal wordt geborgd. De uitdaging is om van deze paradigmaverandering een level playing field te maken: alle partijen in de keten moeten over dezelfde kennis en data beschikken, en duurzame waardeontwikkeling omarmen. 

Wie 'waarde' zegt, moet óók 'ESG' zeggen. Alleen dan kunnen we vastgoed toekomstbestendig financieren, onze leefomgeving verbeteren en een optimale onderverdeling tussen financieel en maatschappelijk rendement behalen. De beloning is aanzienlijk: een sector die financieel gezond is, én een vitale, leefbare samenleving.

Een bijdrage van Jeroen Meester RT (Real Estate Advisor) èn Robbert Lankhaar MBA (Manager Vastgoedconsultancy) – BDO Accountancy, Tax & Legal (Industry Group Real Estate & Construction).