Kantorenmarkt 2025: Herkenbare trends, nieuwe nuances

Vastgoedfinancieringexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans analyseren in deze blog voor VJ hoe de kantorenmarkt zich het afgelopen halfjaar heeft ontwikkeld en welke signalen ze zien voor de nabije toekomst.

Begin 2025 publiceerden we een blog waarin we vijf dominante trends in de Nederlandse kantorenmarkt beschreven. Deze trends - duurzaamheid, flexibiliteit, waarderingsverschillen, schaarste op A-locaties en het kantoor als strategisch instrument in de ‘war for talent’ – zijn nog steeds actueel. Recente (mark)ontwikkelingen bevestigen dit, maar tonen ook nuances. In deze update analyseren we hoe de markt zich het afgelopen halfjaar heeft ontwikkeld en welke signalen we zien voor de nabije toekomst.

De eerdergenoemde trends op de kantorenmarkt zijn onverminderd actueel, maar kennen gelijktijdig interessante ontwikkelingen:

1. ESG/CSRD: Duurzaamheid als harde eis
De vraag naar energiezuinige, gezonde en toekomstbestendige gebouwen blijft stijgen. Gebruikers en beleggers stellen steeds strengere eisen, mede door wet- en regelgeving zoals CSRD. Tegelijkertijd blijkt verduurzaming in de praktijk complex door netcongestie, stikstofruimte en hoge kosten.

2. Flexibele kantoren: Van trend naar norm
De worsteling met hybride werken en de economische onzekerheid leidt tot het ontbreken van langetermijnstrategieën bij veel organisaties en daarmee tot een sterke voorkeur voor flexibiliteit. Korte huurcontracten en gedeelde werkplekken zijn inmiddels mainstream.

3. Waardering: Kleiner, duurder, schaarser
Grote bedrijven huren minder meters, maar kiezen voor kwalitatief betere, duurdere locaties. De waarderingskloof tussen A- en B-locaties wordt hierdoor steeds zichtbaarder.

4. Structurele schaarste op A-locaties
De vraag naar deze goed gelegen, duurzame kantoren overstijgt het aanbod. Vooral rond ov-knooppunten is de druk hoog. Overheden stimuleren ontwikkeling op deze locaties, zoals in de provincie Utrecht, maar de schaarste blijft.

5. War for talent: Het kantoor als magneet
Het kantoor is meer dan een werkplek; het is een plek waar mensen graag naartoe gaan. Gebouwen met een sterke identiteit, goede voorzieningen en centrale ligging dragen bij aan het aantrekken en behouden van talent. Daartegenover staat de huidige economische onzekerheid en worsteling rondom hybride werken.

Nieuwe nuances in 2025
• Voorzichtig herstel beleggingsmarkt: In de Randstad en bij OV-locaties zien we een lichte opleving van de beleggingsmarkt. Europese vergelijkingen tonen zelfs sterke huurgroei in steden als Rotterdam
• Schaarste aan kwalitatief aanbod blijft knellen: Ondanks terughoudendheid van gebruikers en beleggers is duidelijk dat het aanbod van duurzame, moderne kantoren structureel tekortschiet.
• Nuances in gebruikersgedrag: Grote corporates kiezen vaker voor krimp en relocatie naar duurzame hubs, maar tegelijkertijd groeit de vraag vanuit startups en scaleups (JLL). Gelijktijdig zien we grote bedrijven worstelen met optimaliseren van hybride werken. Grote banken trachten medewerkers te motiveren terug te keren naar kantoor.
• Regionale dynamiek: Buiten de Randstad zijn er ook kansen. In minder liquide markten vervult de eigenaar-gebruiker vaak een sleutelrol. Regionale dynamiek en
werkgelegenheid zorgen voor groeikernen, waarbij de Brainport regio in Eindhoven misschien wel de meest in het oog springende is.

Kansen zijn en blijven er altijd!
De vijf trends uit onze eerdere Debta-blog blijven onverminderd relevant. Toch zien we dat economische onzekerheid, hybride werken en regionale verschillen zorgen voor een complexer speelveld. Flexibiliteit, duurzaamheid en locatie blijven leidend, maar de nuance zit in de details: van veranderend, niet strategisch, gebruikersgedrag, een voorzichtig herstel van de beleggingsmarkt en regionale verschillen. De kantorenmarkt beweegt richting een nieuw evenwicht waarin kwaliteit, aanpassingsvermogen en strategische positionering centraal staan. Kansen zijn en blijven er altijd! Irene Flotman (NVM Business-voorzitter) raadt kantorenbeleggers
daarom ook aan zich zolang maar te focussen op hun bestaande kantorenportefeuille en de potentiële waarde daarvan te ontsluiten.