Slimmer samenwerken betekent sneller bouwen

De druk op de Nederlandse woningmarkt is torenhoog. Verduurzaming, veroudering, veranderende woonwensen én demografische trends zorgen voor een urgente behoefte aan innovatieve, snelle en duurzame oplossingen. Transformatie en optoppen van bestaande gebouwen bieden daarbij concrete aanknopingspunten. Uit landelijk onderzoek door Aedes blijkt dat alleen al optoppen tot 100.000 extra woningen kan leiden vóór 2030.

Alleen al in het centrum van Amsterdam werd dit jaar het totale potentieel afgerond op 700.000 m2 aan optoppen. Dit komt neer op bijna 35 keer de dakoppervlakte van de Stopera (20.500 m2). Door schuine hoeken en andere praktische beperkingen valt weliswaar naar schatting 50 procent hiervan af maar bij een gemiddeld bruto vloeroppervlak (BVO) van 75 m2 per woning, levert dit ruimte op voor circa 4.500 woningen. Toch stokt de realisatie van veel projecten vaak in dezelfde fase: de voorbereiding. En precies daar is veel winst te behalen.

Optoppen: laaghangend juridisch fruit
Optoppen – het toevoegen van bouwlagen op bestaande gebouwen – is inmiddels volwassen geworden. De techniek is er, de praktijkvoorbeelden zijn er, en het ruimtelijk rendement is evident: meer woningen zonder nieuwe grond aan te snijden. Bovendien biedt optoppen kansen voor het combineren van wonen en zorg, nu het aantal zelfstandig wonende ouderen groeit en het aanbod van zorggeschikte woningen achterblijft.

Wat in de praktijk echter nog te vaak over het hoofd wordt gezien, zijn de juridische randvoorwaarden. Het splitsen in appartementsrechten, het vestigen van opstalrechten of het herzien van erfpachtconstructies vraagt om zorgvuldige, tijdige afstemming. Recent wees de rijksoverheid in de Uitvoeringsagenda Transformaties op het belang van samenwerking vanaf het eerste moment: 'Gemeenten, vastgoedeigenaren, ontwikkelaars en kennisinstellingen moeten elkaar al in de planvormingsfase vinden.' In onze praktijk blijkt dat juist het vroegtijdig aanhaken van notariële experts cruciaal is.

Wanneer de juridische structuur pas ná het ontwerp of zelfs ná de bouwvergunning wordt ingericht, kunnen complicaties ontstaan. Denk aan onvoldoende doordachte splitsingen, verouderde erfpachtbepalingen of onduidelijkheden over eigendom en gebruik van gemeenschappelijke ruimten. Dit leidt tot extra doorlooptijd, meer kosten en in het ergste geval: herziening van bestaande contracten of procedures.

Het alternatief is om al in de schetsfase juridisch mee te laten denken over structuur, rechten en plichten. Zo ontstaan toekomstbestendige kaders voor eigendom, beheer en overdracht. Bij optoppen kan dit bijvoorbeeld betekenen: een nieuwe splitsing in appartementsrechten inclusief bovenbouw, aangepaste opstalrechten of een heldere scheiding van eigendomsverhoudingen bij gemengde functies - wonen en zorg bijvoorbeeld.

Zorg en wonen combineren
De woningmarkt staat niet alleen onder druk vanwege kwantiteit, maar ook vanwege veranderende zorgbehoeften. De traditionele verzorgingshuizen bestaan niet meer, en ouderen worden gestimuleerd langer zelfstandig te wonen met ondersteuning op afstand. Transformatie van bestaande complexen – soms door optoppen, soms door herinrichting – biedt hier kansen. Maar de juridische structuur moet dit wel faciliteren.

Het vestigen van gebruiksrechten, servicecomponenten of gemeenschappelijke zorgvoorzieningen vraagt om maatwerk. Notarissen kunnen hier met ontwikkelaars een brug slaan tussen bouw, zorg, eigendom en exploitatie. En hoe eerder die brug gelegd wordt, hoe stabieler het project kan worden opgezet.

Van vastgoedvisie naar gebiedsvisie
Aedes en het ministerie van BZK onderschrijven dat succesvolle transformatie vraagt om meer dan een technisch goed plan. Het draait om gebiedsontwikkeling, afstemming met bewoners, infrastructuur en voorzieningen. Dit vraagt ook om een gebiedsgerichte juridische blik: hoe worden belangen geborgd? Hoe worden VvE’s betrokken? Welke eigendomsstructuren zijn toekomstbestendig? De gemeente speelt hierin een sturende rol, maar juist door vroegtijdige afstemming met private partijen en notarissen ontstaat regie. In plaats van juridische structuren als slotstuk te behandelen, worden ze dan vertrekpunt van integraal ontwerp. Dit voorkomt gedoe en versnelt realisatie.

Aedes-voorzitter Liesbeth Spies zei het bij de opening van Provada treffend: 'We moeten bruggen bouwen en saaie samenwerking durven waarderen.' Want versnelling zit niet in bravoure, maar in slimme coördinatie. Gemeenten, ontwikkelaars, woningcorporaties en notarissen delen meer belangen dan vaak gedacht: een voorspelbaar proces, juridisch robuuste oplossingen en beheersbare risico’s.

Wij zien in de praktijk dat projecten met vroegtijdige afstemming tussen alle stakeholders sneller van de grond komen. Niet alleen door juridische zekerheden, maar ook omdat vertrouwen groeit. Notariële begeleiding is dan niet het sluitstuk, maar het vliegwiel van samenwerking.

Geert Janssen is notaris bij MAES notarissen