Van ‘zachte’ zorgvisie naar harde business case

Een harde business case voor een ogenschijnlijk ‘zachte’ maatschappelijke visie op zorg voor ouderen? Anja van den Borne bewijst met haar team en bedrijven Long at Home (ontwikkeling) en Comfor (zorg, welzijn, wonen) dat het kan. Vanuit haar eerste ervaring in de zorg ontwikkelde ze een nieuwe, mensgerichte kijk op ouderenzorg. Ze bouwde met haar partner Manfred Kühl vanaf 2018 niet alleen aan een innovatief woon- en zorgconcept, maar ook aan een volwassen asset class. Haar geïntegreerde benadering verbindt maatschappelijke impact met solide rendement – en maakt zorgvastgoed aantrekkelijk voor beleggers én waardevol voor bewoners. Een gouden combi.

Door Edwin Venema | Holland Property Plaza

EV: Je startte je carrière niet in vastgoed of recht, maar in de zorg.
AvdB: 'In de jaren negentig werkte ik met ouderen en mensen met een beperking. Tijdens mijn studie stopte ik door wat ik in de zorgpraktijk zag: mensen werden vastgebonden of in isoleercellen geplaatst bij probleemgedrag. Dat voelde fundamenteel verkeerd. Later werd ik advocaat en docent aan de VU, met vakken als bouw- en aanbestedingsrecht. Mijn zorgachtergrond en juridische kennis kwamen samen in publiek-private samenwerkingen met universiteiten, zorgorganisaties en woningcorporaties. Die projecten wakkerden mijn betrokkenheid bij ouderenzorg opnieuw aan, vooral rondom huisvesting en passende zorg voor ouderen.'

EV: Je klinkt als een wereldverbeterende systeem-aanpakker…
AvdB: 'Soms lijkt het alsof ik bezig ben met een systeemverandering. Binnen mijn aanpak is het zeker een transitie geweest. Als advocaat werkte ik met kleine teams aan grote projecten. Nu werk ik met veel mensen voor een relatief klein aantal bewoners, wat een andere benadering vraagt.'

EV: Hoe past dit in de context van reeds gevestigde assetklassen binnen het vastgoed? 
AvdB: 'Mijn man richtte 25 jaar geleden Holland Immo Group op en verkocht het in 2021. In 2014 besloten we zorgvastgoed als nieuwe assetklasse te ontwikkelen. Destijds waren vernieuwende initiatieven kleinschalig en vaak persoonlijk gemotiveerd. Nu is de sector sterk geprofessionaliseerd en een volwassen assetklasse geworden. Zorgvastgoed biedt door vergrijzing en woningtekort een structureel groeiende vraag, stabiele huurinkomsten en lange contracten van 15 tot 20 jaar. Dit maakt het aantrekkelijk voor investeerders met een combinatie van zekerheid, rendement en maatschappelijke impact.'

EV: Wat is jullie doelgroep? 
AvdB: 'Wij richten ons op drie kerngebieden: ‘ontmoeten’, 'Thuis met Comfor' en ‘wonen’. De onderdelen 'ontmoeten' en 'Thuis met Comfor' zijn toegankelijk voor iedereen. Wat betreft wonen, focussen we op het brede midden segment. Onze woonzorglocaties bieden een hotelachtige ervaring met uitgebreide services, waaronder maaltijden, schoonmaak en activiteiten, om het welzijn van onze bewoners te bevorderen. Daarnaast implementeren we innovatieve technologieën om de zelfstandigheid van ouderen te ondersteunen en de druk op het personeel te verminderen. Door een combinatie van technologie en persoonlijke aandacht creëren we een omgeving waarin bewoners minder zorg nodig hebben. Onze woonzorglocaties vallen qua huur in de vrije sector, maar bieden een totaalpakket aan diensten en voorzieningen die veel verder gaan dan traditionele woonproducten. Dit omvat onder andere televisie, aanvullende services en persoonlijke ondersteuning, afgestemd op de behoeften van onze bewoners.'

EV: Hoe zoeken jullie locaties uit?
AvdB: 'We kiezen locaties in levendige buurten met voorzieningen, zoals huisartsen en parkeergelegenheid, die ook aantrekkelijk zijn voor zorgpersoneel. Onze focus ligt op steden en dorpen vanaf 10.000 inwoners. We benutten onze expertise in vastgoed en zorg om toekomstbestendige woonomgevingen te creëren, met aandacht voor regionale verschillen. Daarnaast hebben we een kenniscentrum en interne opleidingen om beleving en kwaliteit te waarborgen. Onze filosofie is om de behoeften van bewoners centraal te stellen en hen een omgeving te bieden die welzijn en zelfstandigheid bevordert.'

EV: Hoe verloopt de afstemming met de lokale overheid: bestemmingsplannen, reguleringen, draagvlak…?
AvdB: 'Bij maatschappelijke bestemmingen, zoals kloosters of kerkgebouwen, kunnen we wonen met zorg aanbieden. Dit biedt kansen voor herbestemming en samenwerking met projectontwikkelaars. Afstemming met gemeenten is cruciaal, waarbij we transparant zijn over financiering, doelgroep en aanpak om draagvlak te creëren.'

EV: Is er een juiste analyse van het probleem van ouderenhuisvesting ook bij lokale bestuurders?
AvdB: 'Ja, ik zie steeds meer erkenning van het probleem bij gemeenten, maar de doorstroming op de woningmarkt blijft een uitdaging. Senioren blijven vaak in eengezinswoningen wonen die niet meer aansluiten bij hun behoeften, wat starters en jonge gezinnen belemmert. Gemeenten erkennen dit, maar concrete maatregelen ontbreken vaak. Intensieve samenwerking tussen gemeenten, provincies en ontwikkelaars is cruciaal. Het demissionaire kabinet streeft naar 290.000 seniorenwoningen tot 2030, maar uitvoering verloopt traag door gebrek aan eisen voor projectontwikkelaars. Consistent beleid en samenwerking zijn essentieel om duurzame oplossingen te realiseren.'

    
EV: Als jouw nieuwe bewoners hun eigen woning achterlaten, wat betekent dat voor een gemeente? 
AvdB: 'Als senioren naar geschikte woningen verhuizen, komen ruime eengezinswoningen vrij voor gezinnen of starters, wat de woningmarkt helpt. Daarnaast draagt onze zorglocatie bij aan sociale cohesie en vermindert het overlast door adequate begeleiding van ouderen met dementie. Zo versterken we de gemeenschap en verlichten we de werkdruk van sociale consulenten.'

 
EV: Het lijkt een herontdekking van de lokale community die iets doet voor en met mensen. Kun je daar een concreet voorbeeld van geven?
AvdB: 'Zeker! Een voorbeeld is ons ‘t Buurthuis in Bladel, opgezet als pilotproject in een voormalig zalencentrum. Het staat open voor alle inwoners, met gratis koffie en thee, maaltijden tegen kostprijs en diverse activiteiten. Het initiatief is gekoppeld aan ons 'Volledig Pakket Thuis', wat 24/7 zorg in de wijk betekent.

‘t Buurthuis combineert zorg thuis en gemeenschapsactiviteiten. Het doorbreekt het stigma van traditionele dagbesteding door een gezellige en open sfeer te bieden. Bezoekers kunnen genieten van een drankje, en wie wil mee-eten betaalt een kleine vergoeding. De openingstijden van 10:00 tot 20:30 uur stimuleren gezelschap in de avonduren, wat leidt tot nieuwe vriendschappen en zelfs liefdes. Elke dag is waardevol…'

Anja van den Borne is algemeen directeur van Long at Home en Comfor, gespecialiseerd in zorgvastgoed en ouderenzorg. Long at Home ontwikkelt woonlocaties met zorg, waaronder projecten in Eindhoven, Veldhoven en Rijssen. Comfor biedt 24-uurszorg op deze locaties en bij ouderen thuis. Beide organisaties, opgericht door Anja en haar man, hebben ruim 350 medewerkers en beheren locaties zoals Huize Moors en ‘t Buurthuis in Bladel. Van den Borne: 'We verzorgen alles van A tot Z, van concept tot uitvoering en langjarig beheer van de locaties.'

Meer informatie over Long at Home: klik hier
Meer informatie over Comfor: klik hier
Long at Home is lid van Holland Property Plaza: klik hier

Hoofdbeeld: Anja van den Borne (foto: Edwin Venema|De Kopijmeester)